Le régime foncier réel
Ce régime fiscal appelé régime foncier réel est le deuxième régime fiscal utilisé pour la location vide et la location nue.
Il est plus complexe que le régime micro foncier dans son ensemble puisqu’il y a beaucoup plus de données à maîtriser mais il est très intéressant pour devenir un investisseur rentable.
Nous verrons différents points concernant le régime foncier réel et j’essaierai de vous donner des exemples détaillés.
1- Le régime foncier réel : rappel
L’option au réel s’applique à l’ensemble des revenus d’une même catégorie. Clairement ici, nous parlerons des revenus locatifs issus de la location vide.
Au réel, le calcul de l’impôt se fait d’après les revenus locatifs et les dépenses réelles liées à l’activité.
Dans une grande majorité de cas, si les crédits ne sont pas remboursés et si le bien immobilier a nécessité quelques travaux, le régime foncier réel est plus avantageux que le régime micro foncier.
Ce régime foncier réel est obligatoire à partir du moment où vous encaissez annuellement plus de 15 000 euros de revenus locatifs fonciers.
2- Le régime foncier réel : le fonctionnement
Ce régime ne fonctionne donc pas au forfait. Il s’agit de déduire chaque année des charges à vos revenus locatifs fonciers.
Le résultat obtenu sera le résultat fiscal imposable.
Soit ce résultat est négatif et on parle alors de déficit foncier, soit ce résultat est positif et on parle alors de résultat fiscal positif imposable.
Ex : Pierre a 24 000 euros de revenus fonciers en 2020 et a 30 000 de charges déductibles cette même année, il réalise alors un déficit foncier de – 6000 euros.
Il s’agit là d’un résultat fiscal négatif qui permettra à Pierre de ne pas payer d’impôts sur ses revenus fonciers. Cela ne veut pas dire que Pierre ne gagne pas d’argent avec ses loyers.
Mais alors, quelles sont ces fameuses charges déductibles que l’on peut déduire des loyers ?
3- Le régime foncier réel : les charges déductibles
Vous l’avez compris, grâce au régime foncier réel, on peut déduire des charges des revenus locatifs (revenus fonciers). On verra d’ailleurs que ces charges peuvent aussi être déduites des revenus globaux sous certaines conditions.
3-1 Quelles sont ces fameuses charges que l’on peut déduire ?
1- Les frais d’administration et de gestion : gardes et conciergerie, honoraires versées à un tiers pour la gestion de l’immeuble, …
2- Les dépenses de travaux : le code général des impôts distinguent les types de dépenses.
Selon leur nature et le type de biens sur lesquels les travaux sont engagés, ils constituent ou non des charges déductibles.
Si on devait vulgairement résumer (sur un immeuble ordinaire), les charges déductibles en termes de travaux
sont :
- Réparation et entretien : travaux qui mettent en bon état et permettent un usage conforme à la location.
- Les travaux d’amélioration : ils permettent d’équiper et d’apporter du confort sans modifier la structure du bien (changement de fenêtre, salle de bain…)
Attention, tous les travaux concernant les agrandissements et la reconstruction ne seront pas déductibles. Si vous décidez d’aménager un grenier, il s’agira de passer un usage de grenier à habitation et les travaux ne pourront pas être déduits.
3- Les charges locatives : pour les bailleurs ayant eu des dépenses pour les locataires et n’ayant pas été remboursés.
4- Les impôts : la taxe foncière, taxe annuelle sur les surfaces de stationnement (île de France)…
5- Les primes d’assurance
6- Les provisions pour charges de copropriétés
7- Les intérêts et frais d‘emprunt : les intérêts et frais d’emprunt peuvent être déduits uniquement des revenus fonciers (j’y reviendrai tout à l’heure). Ils peuvent être déduits même s’ils concernent une nature spécifique de travaux qui eux ne pouvaient être déduits.
Ex : si les intérêts concernent en partie un agrandissement, ils peuvent tout de même être déduits des revenus locatifs fonciers.
8- Certaines déductions spécifiques
3-2 Le BOFIP
Je vous propose le lien vers le Bulletin Officiel des Finances Publiques. Ce bulletin reste la bible concernant beaucoup d’éléments mais notamment en ce qui concerne les charges déductibles.
Je vous mets le lien vers la page « principale », il vous suffit ensuite de naviguer sur les différentes charges déductibles et de bien cerner ce qui est dit « entre les lignes ».
Le Bulletin Officiel des Finances Publiques
4- Le régime foncier réel : les avantages
Vous l’avez compris, un des gros avantages du régime foncier réel est de déduire un maximum de charges des revenus fonciers (revenus locatifs en vide).
4-1 la déduction des charges des revenus globaux
Mais ce n’est pas tout ! Si le montant des charges déductibles est assez important, vous pouvez également déduire les charges des revenus globaux (issus d’autres sources que les revenus fonciers, les salaires par exemple).
On dit dans ce cas que le déficit foncier est imputable aux revenus globaux.
Ex simple : Si Elodie réalise un déficit foncier de – 8 400 euros la première année de mise en place et qu’elle n’a que 4 500 euros de revenus fonciers alors, elle pourra déduire 3 900 euros sur ses revenus globaux.
Ainsi elle diminuera le montant de son imposition globale.
4-2 Evidemment, il y a des règles !
« Les déficits fonciers qui résultent des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10 700€, à condition que l’immeuble soit loué pendant 3 ans ».
Extrait des textes de lois
Si on décortique un peu cette phrase, on s’aperçoit que :
- les intérêts d’emprunts ne sont déductibles QUE des revenus fonciers
- On ne peut pas déduire du revenu global plus de 10 700 €
- L’immeuble doit être loué au moins 3 ans
« La partie du déficit qui résulte des intérêts d’emprunt ou celle qui excède 10 700€ est déductible des revenus fonciers les 10 années suivantes. »
Extrait de texte de lois
Une nouvelle fois, si on analyse un peu cette phrase, on s’aperçoit que :
- L’imputation sur les revenus globaux ne peut se faire que la première année
- La limite des déficits reportables est de 10 ans
4-3 un exemple en chiffre
| IMMEUBLE 1 | IMMEUBLE 2 | |
| Revenu brut | 2 500 | 16 000 |
| Charges autres qu’intérêts d’emprunt | -11 500 | -3 500 |
| Intérêts d’emprunt | -19 000 | 0 |
| Revenu net | -28 000 | 12 500 |
- Le déficit annuel est de :
(-28 000 €) + (12 500 €) = – 15 500 € - Ce qui est déductible du revenu global :
11 500 € + 3 500 € = 15 000 € (on ramène à 10 700 €) (reste 4 300 €) - Ce qui est déductible des revenus fonciers pendant 10 ans
15 500 € – 10 700 € = 4 800 €
Dans ce cas, avec deux immeubles, le propriétaire reporte des déficits chaque année tout en ayant diminué sa fiscalité sur ses revenus globaux.
5- Résultat fiscal positif et impôt dans le cadre du régime foncier réel
Comme dans le cas du micro foncier, si le résultat fiscal est positif, il va falloir payer de l’imposition sur les revenus fonciers.
Tout part du résultat fiscal positif et ensuite, on appliquera les mêmes méthodes que pour le micro foncier. C’est un résultat bénéficiaire qui s’ajoutera à l’impôt sur le revenu.
Un acompte sera prélevé chaque mois en fonction de votre taux d’imposition
5-1 Calcul de l’acompte sur les revenus fonciers
Pour calculer le montant de l’acompte, vous devez connaître :
1- Le revenu foncier imposable : résultat positif malgré la déduction des charges
2- Taux personnalisé pris à la source, c’est le taux pris à la source sur les salaires (je n’entre pas plus dans les détails). On retient l’impôt avant les prélèvements sociaux.
3- Les prélèvements sociaux sont de 17.2% et sont calculés sur les revenus fonciers imposables.
Le calcul de l’acompte sera donc effectué ainsi :
5-2 Exemple de calcul d’acompte prélevé
Fanny a un revenu annuel de 52 000 € et 25 000 de revenus fonciers annuels, elle a un abattement de 10% sur les revenus globaux et est au régime foncier réel.
a- Ses revenus fonciers imposables sont de 9 000 € (charges déduites)
b- Le taux personnalisé à la source est de 15.1%.
Avec 46 800 € (52 000 – 10% de 52 000) de salaire et 9 000 € de revenus fonciers, le taux est de 15.1% car le simulateur donne une imposition de 9 254 euros.
Taux personnalisé = [impôt / (total des revenus) + (foncier imposable)] = [ 9 254 / (52 000 + 9000)] = 15.1 %
c- L’acompte pris en compte sera donc [(9 000 X 15.1%) + (9 000 X 17.2%)] / 12 = 242 €/mois.
Vous l’avez compris, Aurélia sera prélevée chaque mois de 242 € par mois en acompte. Cette somme sera uniquement liée à l’imposition sur les revenus fonciers. Elle aura également un prélèvement sur ses revenus globaux chaque mois au taux de 15.1% soit environ 589 € { ( 46 800 * 15.1% ) /12 }.
L’acompte lié aux revenus locatifs s’effectuera les 15 de chaque mois et sera identique entre le 15 janvier et le 15 septembre. Un réajustement devra s’effectuer ensuite
6- Une formation en fiscalité
Pour maîtriser les impôts sur les revenus locatifs, il est capital de bien connaître TOUS les régimes existant et de se les appropriés.
L’idée n’est pas de devenir expert comptable mais de connaître absolument TOUTES les astuces pour les mises en place ainsi que TOUS les régimes existants. Il faut également qu’on vous assure une mise à niveau si des changements importants venaient à être effectués.
C’est exactement en ce sens que j’ai réalisé une formation totalement dédiée à la fiscalité immobilière.
J’ai voulu :
- Proposer quelque chose d’ultra complet et de ludique
- Proposer une formation réalisée avec un expert en la matière
- Que la formation soit claire, compréhensible et qu’elle permette de faire des choix en fonction de situations particulières (avec des schémas, des explications, des exemples, des images…)
- Qu’il n’y ait plus aucune ambiguïté pour vous en terme de fiscalité immobilière
Je vous propose donc cette formation complète en vous assurant une chose : vous ne regretterez pas votre achat !
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Si ce code ne fonctionne pas, j’ai quand même une proposition à vous faire : inscrivez “réduction à vie” sans les guillemets et vous aurez une belle surprise sur les chiffres 🙂 !
Vous ne serez pas déçu !
A très bientôt
Yann
