On entend souvent parler d’usufruit et de nue-propriété sans vraiment savoir de quoi il s’agit. L’usufruit et la nue-propriété sont deux stratégies distinctes mais courantes en gestion de patrimoine. Ces deux notions font partie d’une stratégie un peu moins connue : le démembrement de propriété. Celle-ci consiste en une division stricte du bien entre propriétaire et locataire.
Dans cet article, nous allons voir en détail la location en usufruit et en nue-propriété pour les investisseurs.
Définition de la location en Usufruit et Nue-Propriété
L’usufruit et la nue-propriété sont des notions qui font référence au démembrement de propriété. Lorsqu’un investisseur opte pour cette stratégie pour son bien, on parle d’un bien démembré. Cela signifie que le bien est divisé entre :
- L’usufruitier : Il a le droit d’utiliser le bien à sa convenance et de percevoir les loyers. Cependant, il n’est pas propriétaire légalement du bien.
- Le nu-propriétaire : Il est propriétaire légal du logement mais n’a pas le droit d’utiliser le bien ou de percevoir de revenus tant que l’usufruit n’est pas rompu. Il existe deux cas de rupture de l’usufruit : soit l’usufruit arrive à son terme, soit l’usufruitier décède.
Le fonctionnement de la location en usufruit et nue-propriété
La durée de la location en usufruit et nue propriété :
L’usufruit peut être établi pour une durée limitée ou peut être viager (l’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier). Tout dépend des préférences des parties impliquées.
Les frais d’entretien et de réparation :
La prise en charge des frais dépend du type de dépense :
- Si la dépense concerne l’entretien courant du bien, l’usufruitier doit financer la réparation.
- Si la dépense concerne des réparations plus lourdes, c’est au nu-propriétaire de financer ces travaux, qui concernent souvent les fondations, la structure et la solidité du bien.
Cependant, si l’usufruitier décide de mettre le bien en location, il devra financer toutes les dépenses d’entretien et de réparation, y compris celles causées par la dégradation due au locataire. Le nu-propriétaire n’est plus considéré comme le propriétaire unique mais comme une tierce personne dans la relation usufruitier-bailleur et locataire.
Les droits et les obligations de la location en usufruit et nue-propriété :
- Pour l’usufruitier : Il doit utiliser le bien de manière correcte, raisonnable et prudente.
- Pour le nu-propriétaire : Il ne doit pas bloquer l’usufruitier dans l’usage du bien.
Les avantages de la location en Usufruit et Nue-Propriété
La fiscalité :
- Pour l’usufruitier : Les revenus locatifs sont imposables, mais il est possible de déduire certaines charges comme les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, etc. Pour déclarer ses revenus et bénéficier des déductions inhérentes, l’usufruitier doit choisir la fiscalité la plus adaptée à sa situation.
- Pour le nu-propriétaire : Étant donné qu’il ne perçoit pas de revenus, il n’est pas imposé sur le bien immobilier. De plus, le démembrement de propriété diminue la valeur totale du bien, réduisant ainsi les frais de succession.
La transmission de patrimoine :
Le démembrement de propriété est une excellente stratégie pour transmettre un patrimoine tout en conservant l’usage et les revenus générés. Par exemple, vous pouvez acheter un bien immobilier, réaliser un démembrement de propriété, attribuer la nue-propriété à vos enfants (ils deviendront propriétaires), et conserver l’usufruit (vous pourrez générer des revenus supplémentaires).
Les avantages financiers :
Généralement, le coût d’achat d’une nue-propriété est inférieur au coût d’achat d’un bien en pleine propriété.
La gestion du bien :
Le démembrement de propriété permet au nu-propriétaire de ne pas s’occuper de la gestion du bien, cette tâche revenant à l’usufruitier.
Conclusion
Le démembrement de propriété, la location en usufruit et la nue-propriété peuvent être des stratégies intéressantes pour la transmission de patrimoine. Cependant, comme pour toute stratégie, il est important de prendre en compte les droits et obligations de chaque partie et de s’assurer que cela correspond à vos objectifs. Se faire accompagner dans votre projet d’investissement immobilier est essentiel.
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