Quelle est la fiscalité de la Location meublée non professionnelle ?

la location meublée non professionnelleComme un peu déterminé dans l’article « comment maîtriser les impôts sur les revenus locatifs ? », en immobilier, la prise en compte et l’anticipation de la fiscalité est très importante.

Une imposition réfléchie et vue sur le long terme fera toute la différence si on souhaite se constituer une trésorerie plutôt que voir le compte bancaire fondre comme neige au soleil.

Pour ceci, il faut comprendre les bases de la fiscalité immobilière y compris celle de la location meublée non professionnelle.

La compréhension du régime de la location meublée non professionnelle permettra également de mieux comprendre l’importance de certaines composantes comme les travaux de rénovation par exemple.

1- La location meublée non professionnelle : rappel !

L’objectif de cet article est d’évoquer les détails de la fiscalité du régime du loueur meublé professionnel mais je te nais à faire 2 rappels essentiels avant.

1-1 Loueur Meublé Non professionnel, c’est quoi ?

Le loueur en meublé doit respecter une liste de meubles obligatoires pour pouvoir bénéficier du régime de loueur meublé non professionnel ou professionnel.

Cette liste est inscrite dans l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, elle comporte les éléments suivants :

  • Une literie avec couette et couverture d’appoint
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre
  • Des plaques de cuissons
  • Un four ou un four à micro-ondes
  • Un réfrigérateur et congélateur, ou, au strict minimum, un compartiment situé dans le réfrigérateur permettant de disposer d’une température inférieure à -6°C.
  • La vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Les ustensiles de cuisines
  • Une table et des sièges
  • Des étagères de rangement
  • Des luminaires
  • Un matériel d’entretien ménagé adapté aux caractéristiques de logement

liste des meubles location meublée non professionnelleLa liste est très précise et clairement, elle doit être respectée.

L’inventaire en marge du bail doit clairement faire apparaître ses éléments qui doivent bien évidemment être présents dans le logement.

Si tel n’était pas le cas, l’administration fiscale se donne l’autorisation de requalifier le logement et par défaut le statut fiscal. Ceci aurait pour conséquence d’imposer les revenus sous le régime foncier (location nue).

1-2 Les conditions pour être loueur meublé non professionnel et pas loueur meublé professionnel

Pour rappel, l’activité du loueur en meublé est une activité commerciale, c’est pour ceci que l’on parle de BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Comme nous l’avons vu, le régime fiscal de la location meublé est réservé aux locaux d’habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale du locataire.

Mais comment être Loueur Meublé Non Professionnel ?

Il faut partir du principe que si on n’est pas loueur meublé professionnel, alors on est loueur meublé non professionnel.

Ainsi, pour être Loueur Meublé Professionnel, les 2 conditions suivantes doivent impérativement être réunies :

  1. Les recettes annuelles retirées de l’activité (total des loyers charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000€ sur l’année civile, y compris en cas de clôture de l’exercice en cours d’année. En cas de création de l’activité en cours d’année, un prorata est ajusté.
  2. Les recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires + autres activités commerciales et/ou industrielles)

Ex : Elyse et Hugo sont pacsés et ont un total de revenus locatifs de 42 000 euros avec leurs 4 appartements.
Leurs 2 salaires cumulés représentent 39 450 euros.
L’ensemble des revenus locatifs dépassent bien le montant total des autres revenus d’activité et dépasse 23 000 €, ils sont donc sous le régime du loueur meublé professionnel.

Si les deux conditions pour être Loueur Meublé Professionnel ne sont pas réunies alors le loueur est Loueur Meublé Non Professionnel.

Pour aller plus loin, voici le lien vers le site officiel de l’administration française.

2- Fiscalité de la location meublée non professionnelle : le LMNP micro BIC

Location meublée non professionnelle régime fiscal

C’est parti ! Entrons un peu dans les détails purs de la fiscalité du loueur en meublé

Prenez bien le temps de maîtriser chaque cas, il s’agit souvent de relire tranquillement et poser le tout par écrit pour « mettre à plat » ce que l’on est en train de lire.

La fiscalité de la location meublée non professionnelle est composée de deux parties principales : le régime micro BIC que nous allons voir maintenant et le régime réel simplifié.

Le régime micro BIC est un régime forfaitaire. Cela veut dire que pour calculer la base imposable qui servira de « base » pour calculer l’imposition, il va falloir déduire un abattement du montant total des loyers de l’année.

En location meublée, cet abattement consenti par l’administration fiscale est de 50%.

Prenons un exemple simple : Béa possède 2 appartements à Boussy-Saint-Antoine. Les deux appartements lui rapportent chaque année 14 800 euros. Elle décide d’utiliser le régime micro BIC dans le cadre de la fiscalité de la location meublée.

Elle a donc droit à un abattement sur ces revenus locatifs de 50% :

14 800 X 50% = 7 400 €

14 800 – 7 400 € = 7 400 €

Les 7 400 € viendront donc s’ajouter à son revenu global d’imposition. Elle paiera des impôts supplémentaires en conséquence.

ATTENTION : les 7 400 € ne représentent pas le montant de l’imposition à payer. C’est le montant qui sert de base imposable. Ce montant vient s’ajouter au revenu global de Béa.

Concernant le montant exact de l’impôt sur les revenus locatifs, des changements ont eut lieu avec le prélèvement à la source, je vous donnerai un exemple détaillé dans un article dédié spécifiquement au régime micro foncier.

Ce régime fiscal est utilisable jusqu’à un seuil de 70 000 € de revenus locatifs. Au-delà, le régime réel que nous allons détailler au dessous, s’applique obligatoirement.

3- Fiscalité de la location meublée non professionnelle : LMNP et régime réel simplifié

La fiscalité de la location meublée comprend un autre régime : le régime réel simplifié.

3-1 le fonctionnement du régime réel simplifié en location meublée non professionnelle ou professionnelle

Comme son nom l’indique, il est totalement différent du premier régime micro BIC.

Cette fois, pour calculer la base imposable, on va déduire des charges et des amortissements des revenus locatifs. On ne calcule plus par rapport à un pourcentage arbitraire.

Les charges sont liées à l’activité de la location meublée (petits achats, charges de copropriété, assurance, honoraires d’agence, entretien et réparation minimes, téléphone et internet, imposition, intérêts d’emprunts…).

Souvent ces charges n’excèdent pas 500 euros car il existe en parallèle une autre notion : les amortissements.

Les amortissements : sans entrer dans des détails très précis, sachez que les amortissements crées sont déduits chaque année des revenus locatifs. Un amortissement est une dépréciation, une perte de valeur fictive qui est déduite des revenus locatifs pour baisser la valeur du montant imposable.

Exemple d’amortissement : le mobilier peut être amorti sur 8 ans. Si vous achetez pour 7500 euros de meubles, l’expert comptable va créer un amortissement sur 8 ans (937.50 euros).

Cette somme sera déduite de vos revenus locatifs pendant 8 ans. Il en sera de même pour d’autres composantes (travaux de rénovation par exemple qui seront amortis sur plus de durée)

3-2 exemple simple

Exemple simple : Julien possède 5 appartements qu’il exploite en location meublée. Ils lui rapportent 41 480 €.

Il a pour une année « n »  7 415 euros de charges et 26 870 d’amortissements.

Sa base imposable se calcule ainsi :

41 480 – (7 415 + 26 870) = 7 195 euros

Les 7 195 deviennent la base imposable qui s’ajoutera aux revenus globaux de Julien. Des impôts supplémentaires seront donc à prévoir. Je vous proposerai un exemple dans l’article dédié au régime réel simplifié.

Le régime réel simplifié pour la location meublé non professionnelle est « utilisable » à partir de n’importe quel montant de revenus locatifs.

Il convient de l’utiliser avec logique. Comme à chaque fois en termes de fiscalité, il faut viser le « long terme ».

Ce régime fiscal est très puissant et très adapté aux investisseurs qui vont réaliser des achats locatifs avec travaux.

Pour ma part, je n’achète jamais un bien clé en main et une des raisons pour lesquelles je fais ceci est la fiscalité.

Les travaux permettent d’apporter une grande valeur aux biens immobiliers mais aussi permettent de créer des amortissements et des charges très utiles pour diminuer ou même anéantir la base imposable (issue des revenus locatifs).

4- LMNP micro bic ou réel simplifié ?

Est-ce un choix ou est-ce imposé ?

Si vous percevez moins de 70 000 euros de revenus locatifs par an, vous avez le choix pour opter pour le régime micro BIC ou le régime réel simplifié.

Comme vu au dessus, vous aurez donc droit à un abattement de 50% et vous serez imposable sur les 50% restants.

Au-delà des 70 000 euros de revenus locatifs, vous serez obligatoirement au régime réel simplifié.

Pour rappel, l’imposition se fera en 2 temps :

  • L’imposition sur le revenu en fonction du taux de prélèvement
  • L’imposition à 17.2% pour la CSG-CRDG

Pour vous assurer que le régime réel est plus intéressant que le régime micro foncier, il suffit de déterminer si l’abattement de 50% sur vos loyers correspond à un montant plus élevé que l’ensemble des charges et des amortissements.

C’est plus délicat à calculer car la création d’amortissements ne se fait par un simple calcul. Les experts comptables sont habitués et surtout respectent des règles précises à ce sujet.

Si vous visez le long terme, le régime micro BIC aura très vite ses limites. On remarque tout de même que le régime micro BIC est tout de suite plus intéressant que le régime micro foncier par son abattement plus important sur les revenus locatifs.

Attention, lors de l’acquisition de plusieurs bien et donc des revenus de même catégorie. Il n’est pas possible d’avoir un bien en micro et un bien au réel en nom propre pour une même activité.

5- Le meublé de tourisme, c’est quoi exactement ?

meublé de tourisme classéEn location meublé non professionnelle, il existe un autre « sous régime » dans la catégorie micro BIC. Il s’agit du meublé de tourisme.

C’est une catégorie spécifique qui peut être très intéressante dans certains cas assez précis à mon sens.

Les meublés de tourisme sont des locations courtes durées, saisonnières mises à disposition par des particuliers ou professionnelles.

Ces locations sont classées en étoiles et donnent tout de suite une impression aux clients sur le degré de confort auquel ils peuvent s’attendre.

La demande de classement par le propriétaire est sur la base du volontariat. Il faut faire une demande en mairie et sur le site Atout France 

Les avantages du meublé de tourisme classé

Sans entrer dans les détails des classements, qui restent très intéressants à comprendre, les avantages principaux du meublé de tourisme sont :

  • La vision possible des bien sur différents sites (office de tourisme, sites spécifiques uniquement accessibles en étant classé (gîtes de France…)…)
  • Le fait de toucher une clientèle spécifique ne jurant que par ce type de biens.
  • La fiscalité.

C’est sur ce dernier point que je vais insister davantage.

Comme pour le micro BIC, le régime fiscal pour le meublé de tourisme permet un abattement sur le montant des revenus locatifs. Cette fois, il n’est pas de 50% mais de 71%.

Ceci signifie que seulement 29% des revenus issus de la location meublée deviendront une base imposable.

Le plafond des revenus locatifs en meublé de tourisme est lui aussi différent,  il est de 170 000 euros.

Ce régime fiscal est très intéressant de part son abattement. Je le trouve très adapté dans les cas où les personnes souhaitent louer en courte durée un ou deux biens.

Si le projet n’est pas de continuer à investir « en masse », il peut s’avérer plus judicieux d’opter pour le régime meublé de tourisme.

N’oublions pas que ce régime permet non seulement une fiscalité assez avantageuse mais aussi de paraître sur des sites spécifiques qui touchent une clientèle « à part ».

6- Une formation en fiscalité

La fiscalité en immobilier reste complexe. Il faut être honnête, il est difficile de tout maîtriser, tout anticiper et surtout de savoir vers quel régime se tourner lorsqu’on souhaite investir en immobilier locatif.

L’idée n’est pas forcément de tout connaître sur le bout des doigts. D’ailleurs, même les experts comptables peuvent parfois s’y perdre malgré leur professionnalisme. Il va falloir surtout comprendre des principes essentiels pour choisir ce qui est le plus adapté en fonction de sa propre situation.

Les choix auront un impact considérable sur la fiscalité et sur le fait de payer plus ou moins d’impôts mais aussi sur le fait de bien choisir les investissements.

C’est exactement en ce sens que j’ai réalisé une formation totalement dédiée à la fiscalité immobilière.

J’ai voulu :

  • Proposer quelque chose de très complet
  • Proposer une formation réalisée avec deux professionnels (dans le domaine et pour les vidéos)
  • Que la formation soit claire, compréhensible et qu’elle permette de faire des choix en fonction de situations particulières
  • Qu’il n’y ait plus aucune ambiguïté pour vous en terme de fiscalité immobilière

Je vous propose donc cette formation complète en vous assurant une chose : vous ne regretterez pas votre achat !

A très bientôt

Yann


Pour en savoir plus sur le thème d’autres thèmes :

La fiscalité et la location vide
Les avantages de créer une SCI


Mots clés : location meublée non professionnelle, LMNP, fiscalité du meublé, investissements locatifs meublés

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