Dans la page l’investissement immobilier pour les nuls, nous évoquons des composantes importantes liées à l’immobilier et pour se lancer convenablement. Différents points sont à prendre en considération pour réussir son achat immobilier.
Dans cet article, je vous propose d’identifier, dans l’achat d’un appartement, la démarche complète pour investir.
1- L’achat d’un appartement, la démarche pour trouver
Quand on recherche des biens immobiliers, il existe différentes possibilités de procéder. Quels sont les différents moyens pour trouver un appartement ou même un immeuble de rapport ?
1-1 Les annonces
Tout d’abord, il existe différentes manières de chercher. On pense tout de suite aux annonces sur les sites comme Le Bon Coin, Particuliers à Particuliers, Se loger, à vendre à louer… On pense également aux agences et leur site, ils proposent une multitude de maisons, d’appartements et d’immeubles en échange d’une commission en cas d’achat.
Un site est peut-être moins connu et pourtant apporte des informations très intéressantes en fonction des régions. Il dit si les biens sont en vente depuis longtemps, quels biens immobiliers ont des prix en baisse et proposent aussi les nouveautés.
Il s’agit du site : castorus.com. mais ne partez pas tout de suite ! 
1-2 Les agents
Concernant les agents, il convient de tenter d’avoir de vrais partenaires qui pourront réellement vous aider lors de vos démarches. N’hésitez pas à leur expliquer en détail ce que vous recherchez pour qu’ils se rapprochent au maximum de vos attentes.
Ce point est d’autant plus vrai lorsque l’on fait des investissements locatifs.
Un agent qui vous comprend vous apportera « sur un plateau » des biens qui correspondent totalement à vos attentes. La commission n’aura alors aucune importance.
1-3 Le bouche à oreille
On peut aussi ne pas négliger le bouche à oreille, n’hésitez pas à en parler à des personnes susceptibles d’être plus ou moins dans le domaine de l’immobilier. J’ai beaucoup d’amis qui ont acheté des immeubles de rapport grâce à des artisans qui connaissaient beaucoup de secteurs et donc beaucoup d’affaires immobilières.
1-4 Les appartements abandonnés
Un autre point consiste aussi à repérer des biens abandonnés dans les villes ou même à l’extérieur des villes. Vous notez l’adresse pour essayer d’obtenir les coordonnées via le cadastre par exemple. C’est une démarche qu’employaient beaucoup les agents immobiliers à une certaine époque.
Quelque soit votre démarche pour chercher un appartement, vous devrez avoir des objectifs relativement précis. Quels types de location souhaitez-vous faire ? Si vous acheter pour votre résidence principale, ou dois-je l’acheter pour la revendre facilement quand je partirai ?…
Plus vous serez au clair, plus vos recherches seront optimisées !
2- Faire une offre
Ca y est ! Vous avez trouvé votre bonheur, vous sentez que l’appartement ou l’immeuble est potentiellement une bonne affaire. Il va être temps de faire une offre, une offre réfléchie.
2-1 S’appuyer sur des règles en immobilier
Vous devez connaître le montant que vous ne pouvez pas dépasser. Il faut pour ceci s’appuyer sur des règles en immobilier précises qu’il convient de connaître (lien en bas de la page).
Pour vos propositions, vous devrez savoir si le bien est négociable. Beaucoup d’indices servent à obtenir les informations sur ce point. L’agent immobilier vous aura donné des indices sur « l’état » du vendeur, est-ce qu’il est pressé ? Pour quelles raisons l’est-il ?
2-2 Des offres réfléchies
Il est difficile d’évoquer tous les points sur la négociation en immobilier ici mais je vous invite à lire l’article qui a été dédié à cette composante importante en immobilier : la négociation en immobilier.
Vous devrez apprendre à faire des offres réfléchies qui s’appuient sur des stratégies. Vous devrez aussi ne pas hésitez parfois à faire des offres « agressives » et parfois « ne pas trop insister » car c’est déjà une bonne affaire.
Il n’y a pas de règle exacte mais des stratégies à connaître. La part de l’humain et le relationnel sont deux points extrêmement important quand on fait une offre et que l’on discute. En investissement locatif, n’oubliez jamais une chose : vous achetez des mètres carrés et par de l’émotionnel. De plus ce que vous ne demanderez pas, vous ne l’aurez jamais !
2-3 Les travaux
Un dernier point concernant l’offre d’achat, vous devez bien entendu prendre en considération les travaux et même tous les travaux. Plus la banque vous prêtera pour les travaux et moins vous aurez à « en sortir de votre poche » plus tard.
N’oubliez pas qu’une toiture à remplacer qui coûterait 20 000 euros peut ne représenter qu’une centaine d’euros mensuellement. Ce montant peut être amorti largement par des loyers alors que si vous prévoyez ces travaux quelques années plus tard, vous devrez sortir 20 000 euros de votre trésorerie.
3- Signer le compromis chez le notaire
Cette phase est toujours une grande étape. On officialise tous les calculs effectués auparavant. Si cette étape vous impressionne un peu, vous devez quand même penser à vérifier différents points.
3-1 Les clauses suspensives
Les clauses suspensives de prêt : elles permettent d’éviter la vente sous des conditions précises. Vous pouvez inclure les clauses de votre choix malgré ce que pourrait vous dire un agent immobilier non habitué à avoir quelqu’un d’exigeant en face de lui.
La clause principale « obligatoire » est celle de la non obtention d’un prêt. Pensez à mettre dans cette clause le montant totale du prêt incluant les travaux. En résumé, si la banque ne vous prête pas pour l’achat et le montant des travaux, la vente est « annulée » et vous n’avez aucun frais.
Attention, souvent le compromis exige que vous ayez fait plusieurs démarches auprès des banques. Il sera alors impossible de ne présenter qu’un refus auprès du notaire ou de l’agent immobilier sous peine de frais (10% du montant total de l’acquisition).
3-2 Le délai pour trouver l’emprunt
Dès que vous signez le compromis de vente, vérifiez la date exacte à laquelle vous devez avoir fais vos démarches pour trouver un emprunt.
Cette date butoire est la date à laquelle vous aurez dû envoyez votre lettre de refus (ou acceptation) pour éviter « les frais de pénalité ». Proposez au notaire de mettre cette date assez éloignée dans le temps pour vous laisser le temps d’effectuer les démarches auprès des banques.
3-3 Le compromis en agence
Un agent immobilier a pour but dans son métier de vendre des biens immobiliers (maison, appartement, immeuble de rapport…). Il a donc un rôle de négociateur entre l’acheteur (l’acquéreur) et le vendeur. Le compromis correspond, de mon point de vue, à un aspect juridique de la vente.
C’est en ce sens que vous devez toujours le montrer à un notaire et même dans l’idéal le signer chez un notaire.
Attention, cela ne change en rien les vérifications que vous nous avons vu dans le point 3-1. Si vous commencez à investir de manière importante, je vous conseillerai d’avoir votre notaire qui vérifiera systématiquement les conditions.
Vous aurez eu au préalable une discussion avec votre notaire qui doit vous connaître, connaître vos objectifs immobiliers.
4- Démarcher une banque avec un dossier réfléchie
On parle souvent du taux d’endettement lors de l’achat de la résidence principale. Le banquier faire en sorte de vous dire : le montant maximum que vous pouvez emprunter est de 130 000 euros car après votre capacité d’emprunt sera dépassée.
4-1 Lors d’un investissement locatif
Quand on investit, c’est très différent ! Il s’agit de montrer que vous avez réfléchi votre investissement locatif comme lui !
Vous devez lui montrer qu’en incluant tout dans l’emprunt (achat + travaux + frais de notaire), vous avez un montant d’emprunt qui sera inférieur au montant des loyers qui entreront chaque mois.
Pour ceci, il faudra vous appuyer sur des sources exactes. Vous allez montrer des certificats d’agence qui expliquent que ce type d’appartement se loue un certain montant. Vous allez montrer que vous avez fait des tests et qu’il y a eu des demandes…
4-2 Le dossier
Vous allez devoir constituer un dossier simple, clair et très compréhensible au banquier pour que celui-ci comprenne votre sérieux et votre organisation.
Ex : Vous pouvez constituer un dossier de 2 pages. Une page pour les photos (avant, plans et pourquoi pas des images de ce que vous prévoyez si votre artisans peut vous donner ceci) et une page avec les chiffres organisés.
Apparaîtront les montants de loyers, le remboursement mensuel estimé, le montant total des travaux, de l’achat, les frais de notaire, le type de location et l’explication de cette stratégie. Ajoutez également le paragraphe sur le contexte géographique et économique du bien immobilier…
Ce dossier vous permettra à vous aussi de tout récapituler de manière claire.
4-3 Le banquier
Le banquier est un gestionnaire de risque. Il va donc être TRES attentif au montage soigné de votre dossier. Lui gagne de l’argent en vous prêtant une somme mais il doit s’assurer que le montant du capital et des intérêts sera bien remboursé par vous chaque mois.
Ce sera sa priorité. Pour ceci, il va également considérer un pourcentage des loyers, en règle générale, il ne prendra que 70% de cette somme qu’il comparera avec le montant mensuel de l’emprunt.
Si l’emprunt < 70% du montant des loyers alors « très bon »
Si l’emprunt = 70% du montant des loyers alors c’est « bon »
Si l’emprunt > 70% du montant des loyers alors c’est « risqué ».
5- Signature de l’acte authentique
Le délai après la signature du compromis est passé, il est temps de signer l’acte authentique. Vous allez devenir propriétaire de votre résidence principale ou de votre investissement locatif.
5-1 N’oubliez pas votre chéquier !
Il est de coutume de payer au prorata votre dû en termes de taxe foncière au propriétaire. Il s’agit bien d’une coutume car logiquement, c’est bien le propriétaire au 1er janvier qui est redevable de la taxe foncière à l’Etat.
Pour éviter d’avoir ce prorata à payer le jour de l’acte authentique, vous devez faire noter le jour du compromis une petite phrase sur le compromis de vente : la mention « nette de frais » devra apparaître.
5-2 Anticipez !
Dès que vous avez signé l’acte authentique, vous êtes propriétaire vous devez avoir anticipé deux choses :
L’assurance, votre bien doit être assuré dès que vous avez les clés en main.
Les travaux, pensez bien à prévenir les artisans des semaines en avance pour que les travaux commencent le plus tôt possible.
6- Travaux et anticipation des annonces
Lorsque les travaux auront débuté, essayer d’estimer la fin de ceux-ci pour prévoir l’ameublement ainsi que la mise en place de votre annonce pour louer votre logement.
Je préconise de mettre votre logement en location un mois avant la fin des travaux. Vous devez fournir les explications mais ceci vous permettra peut-être de toucher des personnes en recherche d’un bien pour le mois suivant.
J’ai souvent fais des visites de mes biens en même temps que la fin des travaux. D’ailleurs, il est possible que les potentiels locataires vous fassent penser à une optimisation de dernière minute à réaliser dans l’appartement.
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