La fiscalité de la location vide

La fiscalité de la location videComme nous l’avons un peu déterminé dans l’article « comment maîtriser les impôts sur les revenus locatifs ? », il ne faut pas, en immobilier, se contenter de calculer une rentabilité avant imposition.

L’idéal étant de comprendre et de maîtriser un minimum la fiscalité pour anticiper les autres composantes essentielles de l’immobilier comme les travaux par exemple.

Ceci sera déterminant dans la recherche de vos biens immobiliers.

Ex : je comprends l’importance d’acheter un immeuble avec travaux pour « ne pas payer d’impôts pendant 5 ans », je recherche évidemment un immeuble de rapport en conséquence. J’exclurai de ma recherche le mot « neuf » !

La fiscalité de la location vide est donc une des première composante fiscale à comprendre. Nous essaierons de déterminer dans cet article les différentes manières de déclarer les revenus locatifs en location vide (location nue).

Même si le blog parle essentiellement d’investissements locatifs meublés, il convient de comprendre la fiscalité de la location vide pour avoir un aperçu encore plus global.

1- Fiscalité de la location vide : le régime micro foncier

Même si nous l’avons évoqué dans l’article précédent, n’hésitez pas à relire jusqu’au bout. C’est un excellent moyen « d’asseoir » réellement vos acquis.

La fiscalité est tellement complexe dans son ensemble que chaque occasion de revoir les principes de bases doit être saisie.

La fiscalité de la location vide est composée de deux parties essentielles : le régime micro foncier et le régime foncier réel. Voyons tout de suite le régime micro foncier et son fonctionnement.

Pour rappel, les régimes micro sont les régimes forfaitaires. Cela signifie que pour calculer la base imposable, il va falloir déduire des loyers un abattement sur le montant total des loyers issus de la location vide.

Cet abattement est fixé par l’administration fiscale et est de 30% pour la location vide ou la location nue.

Exemple simple : Claire possède 2 appartements à Limoges qu’elles louent en location vide. Les deux appartements lui rapportent chaque année 10 800 euros. Elle décide d’utiliser le régime micro foncier dans le cadre de la fiscalité de la location vide.

Elle a donc droit à un abattement sur ces revenus locatifs de 30% :

10 800 X 30% = 3 240 €

10 800 – 3 240 = 7 560 €

Les 7 560 € viendront donc s’ajouter à son revenu global d’imposition. Elle paiera des impôts supplémentaires en conséquence.

Concernant le montant exact de l’impôt sur les revenus locatifs, des changements ont eut lieu avec le prélèvement à la source, je vous donnerai un exemple détaillé dans un article dédié spécifiquement au régime micro foncier.

Ce régime fiscal est utilisable jusqu’à un seuil de 15 000 € de revenus locatifs. Au-delà, le régime foncier réel que nous allons détailler au dessous, s’applique obligatoirement.

2- Fiscalité de la location nue : Le régime foncier réel

La fiscalité de la location vide comprend un autre régime : le régime foncier réel.

Comme son nom l’indique, il est totalement différent du premier régime micro foncier. Cette fois, pour calculer la base imposable, on va déduire des charges des revenus locatifs. On ne calcule plus par rapport à un pourcentage arbitraire.

Les charges déductibles sont obligatoirement liées à l’activité locative nue.

Exemple simple : Tony possède 5 appartements qu’il exploite en location vide. Ils lui rapportent 31 200 €.

Il a exactement 12 420 € de charges. Il décide d’utiliser le régime foncier réel. Sa base imposable va donc être calculée :

31 200 € – 12 420 € = 18 780 €

Les 18 780 € viendront donc s’ajouter à ses revenus globaux. Des impôts supplémentaires seront donc à prévoir.

Je vous proposerai un exemple dans l’article dédié au régime foncier réel.

Concernant la fiscalité de la location vide, le régime foncier réel est « utilisable » quelque soit les montant des revenus locatifs. Il est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus locatifs.

Même si j’entrerai plus dans les détails dans l’article dédié, n’oubliez jamais qu’il existe une bible concernant les informations fiscales : le BOFIP  (Bulletin Officiel des Finances Publiques).

Même s’il n’a clairement rien de sexy à sa lecture, il reste LA bible de l’immobilier en termes de fiscalité.

Je vous proposerai des liens utiles dans l’article plus spécifique dont le lien est juste au dessus.

3- Le régime micro foncier ou réel

Est-ce un choix ou est-ce imposé ?

Si vous percevez moins de 15 000 euros de revenus locatifs par an, vous avez le choix pour opter pour le régime micro foncier. Comme vu au dessus, vous aurez donc droit à un abattement de 30% et vous serez imposable sur les 70% restants.

Au-delà des 15 000 euros de revenus locatifs, vous serez obligatoirement au régime réel.

Pour rappel, l’imposition se fera en 2 temps :

  • L’imposition sur le revenu en fonction du taux de prélèvement
  • L’imposition à 17.2% pour la CSG-CRDG

Pour vous assurer que le régime réel est plus intéressant que le régime micro foncier, il suffit de déterminer si l’abattement de 30% sur vos loyers correspond à un montant plus élevé que l’ensemble des charges.

  • Si abattement 30% > aux montant des charges alors, le régime micro foncier est plus intéressant
  • Si abattement 30% < aux montants des charges alors, le régime réel est plus intéressant fiscalement.

Ceci peut être vrai pour une année mais vous devez déterminer avec plus de précision quels seront vos objectifs sur un plus long terme.

Si vous souhaitez acheter plusieurs biens et enchaîner les investissements, il vous sera impossible de ne compter que sur le régime forfaitaire qui est le plus simple à mettre en place mais le moins rentable.

Attention, lors de l’acquisition de plusieurs bien et donc des revenus de même catégorie. Il n’est pas possible d’avoir un bien en micro et un bien au réel en nom propre pour une même activité.

4- Une formation en fiscalité

Pour maîtriser les impôts sur les revenus locatifs, il est capital de bien connaître TOUS les régimes existant et de se les appropriés.

L’idée n’est pas de devenir expert comptable mais de connaître absolument TOUTES les astuces pour les mises en place ainsi que TOUS les régimes existants.

Il faut également qu’on vous assure une mise à niveau si des changements importants venaient à être effectués.

C’est exactement en ce sens que j’ai réalisé une formation totalement dédiée à la fiscalité immobilière.

J’ai voulu :

  • Proposer quelque chose de très complet
  • Proposer une formation réalisée avec deux professionnels (dans le domaine et pour les vidéos)
  • Que la formation soit claire, compréhensible et qu’elle permette de faire des choix en fonction de situations particulières
  • Qu’il n’y ait plus aucune ambiguïté pour vous en terme de fiscalité immobilière

Je vous propose donc cette formation complète en vous assurant une chose : vous ne regretterez pas votre achat !

A très bientôt

Yann


Pour en savoir plus sur le thème d’autres thèmes :

La location meublée non professionnelle
Les avantages de créer une SCI


Mots clés : La fiscalité de la location vide – choisir sa fiscalité en location nue

Partager l'article
  •  
  •  
  •  
  •  

Recevez gratuitement mon livre " 9 étapes  pour acheter, meubler et louer une bonne affaire "

"En remplissant ce formulaire, j’accepte de recevoir les informations et offres commerciales de « Meublé Pas à Pas » 

x