Comment maîtriser les impôts sur les revenus locatifs ?

comment maîtriser les impôts sur les revenus locatifs ?Qui ne rêve pas de maîtriser les impôts sur les revenus locatifs ? Ce point « passionne » (manière de parler…) tout le monde !

Que ce soit les néo investisseurs ou même les investisseurs immobiliers les plus confirmés.

La fiscalité immobilière est une composante importante en immobilier.

Elle joue un rôle déterminant pour les investissements immobiliers locatifs tout comme les travaux de rénovation, la négociation à l’achat et toute autre composante de l’immobilier.

Quand on questionne les néo investisseurs, il semblerait que les impôts sur les revenus locatifs aient une place encore plus importante que le reste à leurs yeux. On a toujours l’impression que l’imposition frêne totalement certaines personnes dans le fait d’investir.

Nous allons, dans cet article,  tenter de répondre à la question : comment maîtriser les impôts sur les revenus locatifs ?

1- Importance de maîtriser les impôts sur les revenus locatifs

Tout d’abord, voyons pourquoi est il aussi important de maîtriser les impôts sur les revenus locatifs, nous verrons ensuite la fiscalité immobilière en nu et en meublé.

1-1 Pourquoi maîtriser les impôts sur les revenus locatifs ?

Quand on parle de rentabilité en immobilier, on évoque le fait de réaliser un placement d’argent par le biais de l’achat d’appartements ou d’immeubles de rapport.

En immobilier locatif, cette rentabilité peut être calculée de différentes manières. Ce qui nous intéresse dans le cadre de cet article est la rentabilité « nette nette », c’est-à-dire la rentabilité qui prend en compte TOUS les frais y compris l’imposition.

Pour rappel, voici la formule du calcul de la rentabilité « nette nette » :

[(Loyers annuels – (charges + emprunt + impôts et prélèvements sociaux)) / (prix total d’acquisition )] X100

Sans revenir en détail sur cette formule, on voit aisément que plus l’imposition sera basse et plus la rentabilité
« nette nette » sera élevée.

Tout investisseur cherche à augmenter cette rentabilité pour réaliser le meilleur des placements d’argent possible. Ce n’est pas le seul paramètre mais il a tout de même son importance en fonction de la localisation du bien immobilier.

Si on regarde l’imposition sous un angle différent, on peut considérer qu’une fiscalité immobilière mal gérée peut être très pénalisante pour la trésorerie.

Ex : un jeune couple achète 2 appartements dans lesquels il n’y a pas de travaux à réaliser. En choisissant la solution de facilité en micro par exemple (nous entrerons dans les détails en dessous), le couple s’expose à payer des impôts chaque année sur le bien.

L’investissement immobilier aurait pu rapporter un peu de trésorerie chaque mois mais au final, il demande un effort d’épargne important à cause de l’imposition. Là, on entre dans le concret, on ne parle pas de rentabilité mais d’argent à sortir chaque mois ou chaque année de sa poche…

La fiscalité se prépare donc en amont pour anticiper certains champs. Sans entrer dans les détails, si vous partez avec comme seule idée d’acheter un bien « clé en main » dans lequel aucun travaux n’est à prévoir, il est fort probable que l’optimisation de la fiscalité soit limitée.

J’y reviendrai en détail dans toute la série d’articles qui va être consacrée à la fiscalité.

1-2 La fiscalité immobilière en nu et en meublé

quels impôts sur les revenus locatifsEn fonction de votre situation ou de votre mode d’exploitation, vous ne serez pas imposer de la même manière.

Il convient donc de maîtriser les impôts sur les revenus locatifs pour savoir exactement dans quel régime « se lancer ».

Nous allons commencer par les deux modes d’exploitation en général : la location vide et la location meublée.

Vous allez voir qu’il existe des similitudes dans les fonctionnements mais aussi de grandes différences dans lesquelles nous entrerons en détail lors d’articles spécifiques.

J’ajouterai un paragraphe dédié à un autre procédé : la SCI. Il s’agit d’un autre choix fiscal qui découlera sur un autre mode d’imposition.

2- La fiscalité de la location vide

location nue maitriser les impôts sur les revenus locatifs

Comme pour la location meublé, nous allons différencier deux régimes distincts qu’il convient de comprendre dans un premier temps : le régime micro ou forfaitaire et le régime du réel.

Pour la location nue ou vide, la catégorie de revenu est « revenus fonciers ».

Le mot foncier n’est donc utilisé que pour cette catégorie spécifique de la location nue.

2-1 Le régime micro foncier

En location vide, le régime micro est appelé le régime micro foncier. Au micro, le calcul de l’impôt se fait en déduisant des loyers un abattement sur le montant total des loyers.

La base qui sera imposée est donc le total du montant des loyers moins un abattement. L’abattement au régime micro foncier est de 30%.

Le résultat obtenu sera imposable en fonction de 2 choses :

  • L’impôt sur le revenu sera calculé en fonction de votre taux de prélèvement
  • La CSG-CRDG à hauteur de 17.2%.

Vous trouverez un exemple concret dans l’article dédié spécifiquement à ce régime d’imposition : le régime micro foncier.

2-2 Le régime réel

Au régime réel, le calcul de l’impôt se fait d’après les revenus locatifs et les dépenses réelles. Il ne s’agit plus d’un abattement forfaitaire.

Souvent, même s’il ne s’agit que d’une règle assez générale, ce régime fiscal est plus intéressant tant que le crédit n’est pas remboursé. L’idéal étant aussi de réaliser des travaux puisqu’il s’agira de charges à déduire sous certaines conditions.

Moins il y a de charges à déduire et moins le régime réel est intéressant.

Je prendrai un exemple détaillé dans l’article totalement dédié à ce régime fiscal : le régime foncier réel.

2-3 Régime micro foncier ou réel ?

Est-ce un choix ou est-ce imposé ?

  • Si vous percevez moins de 15 000 euros de revenus locatifs par an, vous avez le choix pour opter pour le régime micro foncier. Comme vu au dessus, vous aurez donc droit à un abattement de 30% et vous serez imposable sur les 70% restants.
  • Si vous touchez plus de 15 000 euros de revenus locatifs par an, vous serez dans l’obligation de choisir le régime réel. Ainsi, comme vu au dessus, vous pourrez déduire différents éléments de vos revenus locatifs annuels (emprunt, frais agence, frais récurrents…). La différence sera donc le résultat sur lequel vous serez imposable.

Pour rappel, l’imposition se fera en 2 temps :

  • L’imposition sur le revenu en fonction du taux de prélèvement
  • L’imposition à 17.2% pour la CSG-CRDG

Pour être certain que le régime réel est plus intéressant, il suffit de voir si le total des charges payées déductibles (attention à ne pas tout prendre en compte en charges) est supérieur au taux d’abattement des loyers.

Si c’est le cas, alors le régime réel est plus intéressant que le régime du micro foncier même s’il est un peu plus complexe à mettre en place.

Attention, lors de l’acquisition de plusieurs biens et donc des revenus de même catégorie. Il n’est pas possible d’avoir un bien en micro et un bien au réel en nom propre pour une même activité.

Les choix doivent être faits avec une perspective future d’investissements locatifs. Il faut se projeter et envisager la suite pour faire les bon choix et maîtriser les impôts sur les revenus locatifs.

3- La location meublée non professionnelle

Comme pour la location vide ou nue, il convient de prendre en considération 2 régimes distincts dans un premier temps : le régime forfaitaire micro BIC et le régime réel simplifié.

Pour la location meublée, la catégorie de revenus est BIC avec ses 2 sous régimes spécifiques LMP et LMNP (Loueur Meublé professionnel et Loueur Meublé Non Professionnel).

3-1 LMNP micro bic

En location meublé, le régime micro (au forfait) est appelé le régime micro BIC. Comme pour la location nue, c’est le régime le plus simple à comprendre.

Le calcul de l’impôt se fait en déduisant des loyers un abattement sur le montant total des loyers. La base qui sera imposée sera donc le total des revenus locatifs moins cet abattement.

L’abattement pour le régime micro BIC est de 50%. Là, est la principale différence avec le régime micro foncier.

Le résultat obtenu sera là aussi imposable en fonction de 2 choses :

  • L’impôt sur le revenu sera calculé en fonction de votre taux de prélèvement
  • La CSG-CRDG à hauteur de 17.2%.

Vous trouverez un exemple concret dans l’article dédié spécifiquement à ce régime d’imposition : LMNP micro BIC.

3-2 LMNP régime réel simplifié

Au régime réel, le calcul de l’impôt se fait d’après les revenus locatifs et les dépenses réelles. Il ne s’agit plus d’un abattement forfaitaire.

Ce régime est une nouvelle fois plus intéressant tant qu’il y a des frais. La plupart du temps, les investisseurs qui se projettent et souhaitent continuer leurs investissements, s’intéressent fortement à ce régime fiscal.

Une idée peut consister à « enchaîner » les investissements pour justement induire de frais.

Ce principe a déjà été nommé « condamner à s’enrichir » car les investisseurs entretiennent le régime fiscal et accentuent le bénéfice de ce régime en réinvestissant et donc en devenant propriétaires de plus en plus de biens immobiliers.

Je prendrai un exemple détaillé dans l’article totalement dédié à ce régime fiscal que vous trouverez ici : LMNP, le régime réel simplifié.

3-3 Meublé de tourisme

Le meublé de tourisme reste un régime forfaitaire. Il n’existe que dans le cadre de la location meublée, ce qui paraît très logique puisqu’on parle d’accueillir des touristes en visites notamment.

Pour ce régime est-il intéressant et qu’apporte-t-il réellement ?

Il s’agit d’un régime fiscal dans lequel on propose un abattement plus important que dans le cadre du régime micro BIC sous certaines conditions.

Le propriétaire soit faire classer son bien avec atout France, ce qui lui ouvre certaines possibilités en termes de locations et de parutions (office de tourisme notamment).

Le classement coûte aux alentours de 300 euros et est renouvelable tous les 5 ans. Il existe une liste pour déterminer les critères associés aux nombres d’étoiles.

L’abattement pour le régime micro BIC est de 71%. Vous êtes imposables sur les 29% restants. Là, est la principale différence avec le régime micro BIC.

Le résultat obtenu sera là aussi imposable en fonction de 2 choses :

  • L’impôt sur le revenu sera calculé en fonction de votre taux de prélèvement
  • La CSG-CRDG à hauteur de 17.2%.

Vous trouverez un exemple concret dans l’article dédié spécifiquement à ce régime d’imposition : Le meublé de tourisme

3-4 Alors, LMNP micro bic ou réel ?

Comme pour la location nue, il convient d’établir les calculs et de se demander quel va être votre futur parcours d’investisseur.

Voulez vous faire parti de la catégorie : « condamner à s’enrichir » ou de celle « je me contente d’1 ou 2 appartements » ?

A l’heure actuelle le plafond pour être dans l’obligation de passer au réel est de 70000€, cela signifie que vous pouvez choisir le micro bic si vos revenus correspondant aux loyers perçus en excluant les recettes accessoires n’excédent pas 70000 €.

Pourquoi parle-ton de niche fiscale en meublé alors que les fonctionnements avec la location vide se ressemblent ?

Sans entrer dans tous les détails, je vais annoncer quelques points très importants sur le régime réel simplifié. En termes de déduction de charges, il y a une nette différence.

Les régimes fiscaux LMNP et LMP suivent le régime commun à toutes les entreprises (catégorie BIC bénéfices industriels et commerciaux), ce qui a 2 gros avantages :

  • Toutes les charges liées à l’activité sont déductibles selon des règles (j’entrerai dans les détails dans l’article spécifique)
  • L’achat du bien immobilier est amorti (j’y reviendrai dans l’article et vous verrez que ceci à des conséquences positives énormes).

4- Avantages de créer une SCI

L’impôt sur les sociétés est le régime fiscal des sociétés qui paient elles-mêmes leurs impôts, et ce quelle que soit l’activité exercée.

A la base, la SCI est surtout très utile pour prévoir la succession de patrimoine. Elle reste une manière intéressante d’alléger et de différencier la fiscalité.

Les règles de calcul de l’IS ont pour base les règles de calcul des BIC avec des adaptations. Le taux d’imposition de l’impôt sur les sociétés fait la force de ce régime. Il est assez stable avec une tendance à la baisse.

Il existe 2 types de SCI :

SCI à l’IS : Société Civile Immobilière à l’impôt sur les sociétés. Les revenus perçus par la SCI restent dans la SCI. Si les revenus restent dans la société, seuls les impôts sur les sociétés seront alors à reverser.
Vous aurez possibilité de prendre des dividendes sur lesquels vous serez imposés (taxe  flat ou au barème progressif selon le TMI (avec un abattement de 40%)

-SCI à l’IR : Les revenus locatifs s’ajoutent à vos autres revenus. L’imposition n’a donc rien à voir avec celle de la SCI à l’IS.

Je reviendrai sur ces points en détail dans l’article : les avantages de créer une SCI.

5- Les impôts sur l’immobilier en général

On a évoqué dans cet article les impôts liés aux revenus locatifs pour justement bien maîtriser les impôts sur les revenus locatifs.

Il convient toutefois de ne pas oublier les autres impôts en lien direct avec les investissements immobiliers :

  • La taxe foncière : cette taxe annuelle dépend de plusieurs facteurs (taille, localisation, type…). Elle doit également être considérée dès le départ de manière à ne pas réaliser des calculs de cash flow ou de rentabilité erronés.
  • La taxe d’habitation : elle est en charge du locataire. Elle ne concerne pas l’investisseur en lui même mais est important à connaître pour bien renseigner les potentiels locataires.
  • La CFE : J’y reviendrai lors des articles spécifiques à certains régimes fiscaux. Il s’agit de la Cotisation Foncière des Entreprises qui peut être due par le propriétaire dans certains cas.

6- Le prélèvement à la source

En vigueur depuis le 1er janvier 2019, le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu a pour objectif de recouvrir l’impôt au titre d’une année à la situation réelle de l’usager  au titre de cette même année.

L’idée est donc de supprimer le décalage d’un an entre perception des revenus et le paiement de l’impôt sur le revenu.

Le prélèvement à la source et les impôts sur les revenus locatifs :

  • Avec le prélèvement à la source, l’imposition des recettes locatives fonctionne en nue comme en meublée de la même manière.
  • Avec le régime forfaitaire, le fisc calculera l’imposition et des acomptes mensuels seront mis en place.
  • Avec le régime réel, si vos déductions de charges et/ou d’amortissements n’effacent pas vos loyers, des acomptes seront également versés au fisc.

7- Une formation en fiscalité immobilière

Pour maîtriser les impôts sur les revenus locatifs, il est capital de bien connaître TOUS les régimes existant et de se les appropriés.

L’idée n’est pas de devenir expert comptable mais de connaître absolument TOUTES les astuces pour les mises en place ainsi que TOUS les régimes existants.

Il faut également qu’on vous assure une mise à niveau si des changements importants venaient à être effectués.

C’est exactement en ce sens que j’ai réalisé une formation totalement dédiée à la fiscalité immobilière.

J’ai voulu :

  • Proposer quelque chose d’ultra complet
  • Proposer une formation réalisée avec un expert en la matière
  • Que la formation soit claire, compréhensible et qu’elle permette de faire des choix en fonction de situations particulières
  • Qu’il n’y ait plus aucune ambiguïté pour vous en terme de fiscalité immobilière

Je vous propose donc cette formation complète en vous assurant une chose : vous ne regretterez pas votre achat !

A très bientôt

Yann


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Mots clés : fiscalité immobilière, maîtriser les impôts sur les revenus locatifs

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