Comment calculer la rentabilité d' investissements locatifs ?Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ? Cette question est régulièrement sujette à discussion.

Souvent les investisseurs comparent leurs achats immobiliers en parlant de leur rentabilité.

Pourquoi cette notion réapparaît souvent ? Quelles sont les différentes rentabilités existantes ? Pourquoi certains calculs sont plus précis que d’autres ?

L’investissement immobilier rentable n’est donc pas une légende Rire pour l'immoblier mais il convient de bien comprendre les différentes formules de rentabilités ainsi que d’autres composantes de calcul.

1- La rentabilité d’un investissement, c’est quoi ?

Tout placement a pour but de sécuriser l’argent mais aussi de gagner de l’argent. Vous placez 1 000 euros sur un plan quelconque à 5%, vous avez à la fin de l’année 1 050 euros.

En immobilier, c’est exactement pareil, vos investissements locatifs doivent vous permettre de gagner de l’argent. On mesure souvent ces gains avec la rentabilité locative et le rendement locatif.

Le calcul de base de la rentabilité se fait grâce à l’achat, le montant des travaux, les frais de notaire ainsi que les loyers. Nous y reviendrons en détail tout à l’heure.

Ce sera un indicateur comparatif mais cette rentabilité brute (de base) n’apporte pas suffisamment d’éléments aux investisseurs confirmés.

Voyons justement les différentes rentabilités que l’on peut calculer.

2- Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ? Les rentabilités

Nous parlerons des 3 rentabilités les plus connues pour les comparer et mieux les comprendre.

2-1 La rentabilité brute

La rentabilité brute est égale au montant de l’achat immobilier additionné des travaux et des frais de notaire divisés par le montant des loyers annuel et multiplié par 100.

Rentabilité brute  =     100 X   Loyers annuels / [ Achat total (acquisition + frais de notaire + travaux + frais d’agence) ]

Elle ne donne qu’une indication sur le potentiel réel du bien immobilier locatif. Pour plus de précisions, il convient de prendre en considération la rentabilité nette de frais.

2-2 La rentabilité nette

Pour la rentabilité nette, on va soustraire les différents frais au montant des loyers. Certains ajoutent le montant des intérêts à l’achat, ce qui est, à mon sens une confusion avec la valeur du cash-flow net.

Rentabilité nette  =   100 X  [ Loyers annuels – (taxe foncière + assurances + frais d’agence loc + entretien…) ] / Achat total

Cette rentabilité est beaucoup plus précise dans le sens ou l’ensemble des frais sont pris en considération. Sa valeur donnera beaucoup plus d’informations sur la « qualité » ou plutôt la rentabilité effective d’un bien immobilier locatif.

Suite à ce calcul, il est encore possible d’affiné le calcul de la rentabilité en incluant l’imposition.

2-3 La rentabilité nette nette

La rentabilité nette nette correspond donc  au résultat du calcul suivant : il faut soustraire le montant des impôts au résultat de la soustraction des loyers avec les charges.

La formule devient :

Rentabilité nette nette  =     100 X  [ Loyers annuels – (total des charges) – (impôts) ] / Achat total

2-4 Les calculs de rentabilité et le reste…

Ces bases de calcul sont importantes mais ne sont pas toujours très parlantes pour les néo-investisseurs. D’ailleurs, je pourrai ajouter que malgré l’acquisition de 22 lots à l’heure actuelle, je n’utilise que très peu ces formules.

Comment calculer la rentabilité d' investissements locatifs ?Je sais juste que je ne vais que très rarement, pour ne pas dire jamais, vers des rentabilités nettes inférieures à 10%.

Il faut cependant avoir pleinement conscience que ces chiffres n’auront pas du tout la même valeur en fonction du lieu d’acquisition.

Certains investisseurs préféreront investir dans des agglomérations plus importantes ou proches de zones tendues même si la rentabilité nette sera plus faible qu’ailleurs.

D’autres préféreront ou investiront dans des zones plus « rurales » ou plus « excentrées des centres villes » ou tout simplement dans des zones ou le prix de l’immobilier est plus accessible. Le but sera alors d’augmenter la rentabilité et très certainement le cash-flow. Nous y reviendrons tout à l’heure.

Un autre élément est à prendre en considération en immobilier locatif : c’est le montant emprunté.

En règle générale, en immobilier locatif, il est beaucoup plus intéressant d’emprunter la totalité de la somme nécessaire à l’achat du bien immobilier et des frais associés.

L’idée sera alors de se constituer une trésorerie nécessaire au fur et à mesure des avancées. Plus vous souhaiterez investir et plus les banquiers auront besoin de voir que vous gérez vos affaires immobilières. En clair, ils seront rassurés de voir que vous savez gagner de l’argent avec vos biens immobiliers.

3- La rentabilité d’un investissement locatif : oui mais le Cash-Flow ?

Je voulais impérativement parler de cette notion dans cet article. Je trouve qu’elle peut aller de paire avec la rentabilité. Je ne dis pas que les deux sont intimement liés mais, par expérience, je sais que la notion de cash-flow peut être plus facilement accessible.

3-1 Le cash flow ?

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?Moi qui ait une réflexion plutôt visuelle et concrète, cette notion de cash-flow me parle plus que la rentabilité nette.

J’aime beaucoup savoir combien d’argent il me reste quand j’ai payé tout ce que j’avais à payer.

En résumé, combien il me reste d’argent issue des loyers une fois toutes les charges déduites (capital + intérêt + entretien + taxe foncière + frais divers…).

Attention, le cash-flow peut être « négatif », toutes les affaires immobilières ne permettent pas de dégager un cash-flow positif.

Ce n’est par pour autant que l’investissement locatif est « nul ». Tout dépendra dans quelle zone vous avez investi.

A titre d’exemple caricatural, si vous achetez un immeuble de rapport dans une ville de 15 000 habitants et que votre bien immobilier vous coûte de l’argent chaque mois, il y a fort à parier que vous n’ayez pas réalisé une excellente affaire…

A l’inverse, un investissement locatif en région parisienne ou bordelaise qui s’autofinancerait juste (loyers = remboursements + frais) peut être un très bon investissement…

J’ai pris volontairement des exemples extrêmes pour vous montrer qu’il faut comparer ce qui est comparable quand on parle d’investissements locatifs.

 3-2 Les limites de la rentabilité

Ce que je veux évoquer en ces termes, c’est juste que la rentabilité ne permet pas toujours de bien comprendre si l’investissement locatif réalisé est « bon ».

Elle doit être mesurée dans son contexte et comparée avec des biens géo localisés d’une manière à peu près identique.

Il convient, à mon sens, de bien comprendre ces « limites » pour ne pas toujours être négatif sur une rentabilité à un chiffre ou vis versa éblouie systématiquement par une rentabilité à deux chiffres.

3-3 Pourquoi prendre en compte le Cash-Flow ?

Ce n’est évidemment pas la seule composante en immobilier. Le cash-flow a tout de même le mérite de calculer la somme que votre investissement immobilier vous rapporte chaque mois.

De mon côté, j’apprécie cette mesure. Les biens qui me rapportent chaque mois sont la voie royale pour atteindre la vie de rentier. C’est aussi le signe que vous savez gagner de l’argent avec vos achats immobiliers, le banquier le verra tout de suite si vous lui montrez.

Lors de vos débuts immobiliers, je vous conseille vivement de réaliser des investissements locatifs qui vous rapportent chaque mois. Comme je vous le disais, ce sera le chemin pour « avoir le droit » d’investir à nouveau sans utiliser votre trésorerie.

Le banquier vous suivra beaucoup plus facilement pour vos investissements suivants car votre capacité d’emprunt augmentera au lieu de diminuer…

4- La rentabilité d’un investissement locatif en exemple

Prenons un exemple avec les chiffres pour tout récapituler.

Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?Je vais prendre l’exemple de mon premier immeuble et exposer les points évoqués ci-dessus un par un.

L’immeuble a été acheté dans une petite ville avec un potentiel économique correct.

Cette ville peut me permettre aussi d’user de différentes stratégies locatives car le tourisme se développe de plus en plus chaque année.

Je loue tous les appartements en meublé sur le long terme. L’ imposition grâce à mon statut fiscal est nulle pour le moment.

4-1 C’est parti pour quelques calculs !

La rentabilité brute = 100 X (21 720) / (120 000 + 9 600 + 33 600) = 13.3%

En ce qui concerne, la rentabilité nette, je soustraie le montant de la taxe foncière, les assurances et l’entretien des locaux annuels.

Ceci donne donc :

La rentabilité nette = 100 X [ (21 720) – (2 250 + 580 +640) ] / 163 200 = 11.18%

Dans ce cas précis, la rentabilité nette nette est la même que la rentabilité nette car grâce à mon régime fiscal, je ne paie pas d’impôt sur ce bien.

Parlons cash-flow maintenant car je considère ce point très important également pour bien se rendre compte de la trésorerie que l’on peut se créer en une année.

Montant des locations annuels : 1810*12 = 21 720 euros
Montant de l’emprunt annuel (capital + intérêts) = 877.46*12 = 10 529.52 euros

Cash-Flow annuel  = 21 720 – 10 529.52 = 11 190.48 euros
Cash-Flow annuel net = 21 720 – (10 529.52 + 2 250 + 580 + 640) = 7 720.48 euros

Le cash-flow net mensuel est donc de 643.37 euros.

4-2 Des chiffres obtenus grâce à plusieurs éléments

Pour information, ces chiffres obtenus sont dus essentiellement à deux éléments :

a)- J’ai réussi à négocier un prix d’achat intéressant. Certaines conditions m’ont permis de faire une proposition intéressante alors que le bien était sur le marché depuis plusieurs mois.

Ceci m’a permis de comprendre que toutes les superbes affaires n’étaient pas toujours faites en 10 minutes en « sautant » sur un bien avant tout le monde…

b)- De plus, l’artisan avec qui j’ai travaillé partait en retraite et m’a fait économiser beaucoup d’argent pour un de ses derniers chantiers.

 

Sur le même sujet, si vous voulez en savoir encore plus :
La calcul rendement locatif : comment mieux comprendre ?
Quel est l’investissement le plus rentable ?
Comment calculer le taux de rentabilité immobilier ?

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