Acheter un mobil home dans un camping : est-ce intéressant ?

Acheter un mobil home dans un camping : est-ce intéressant ?

Vous pensez acheter un mobil home dans un
camping : voici mon avis de propriétaire !

 

Acheter un mobil home dans un campingSi vous me suivez sur mon blog ou autre réseau, vous savez certainement qu’en plus de mes immeubles de rapport, je possède à l’heure actuelle 4 mobil home que je loue avec un objectif de rentabilité.

 

Je pense que vous comprenez aisément que s’il n’y avait aucun intérêt financier et/ou de rentabilité, je ne serai jamais devenu propriétaire de 4 mobil home.

 

Je me serai contenté d’un et j’aurai « lâché l’affaire ».

 

Ce monde est souvent décrié et parfois à juste titre. Je tenais à faire cet article pour mettre en avant quelques points essentiels à connaître pour se faire sa propre idée.

 

Oui ! Investir dans un mobil home dans un camping peut être périlleux si on n’y connait rien. Ce concept demande certainement autant de connaissances spécifiques que le monde  de l’immobilier.

 

Mais laissez-moi vous emmener dans les coulisses de ce monde étonnant, méconnu de beaucoup de personnes et qui pourtant peut s’avérer fort intéressant.

 

PS : j’ai énormément de demandes concernant l’accompagnement dans ce type d’achats et je tenais à vous le dire tout de suite, je suis en train de préparer un programme très précis sur le sujet. Il sera prêt dans quelques mois et je compte bien en faire un programme de référence.

 

N’y voyez surtout aucune prétention mais ce point est important pour moi car je vois trop de choses dites ou écrites dans ce domaine qui ne sont pas du tout fondées ni même adaptées aux situations.

 

1- Acheter un mobil home dans un camping : quels fonctionnements ?

 

La première chose à comprendre est que dans un camping à proprement parlé, on achètera un mobil home et il faudra choisir un emplacement que l’on louera dans 95% des cas à l’année où une partie de l’année si le camping a une période de fermeture annuelle.

 

Dans une grande majorité de cas les campings ouvrent entre 6 et 10 mois par an. Il existe des arrêtés préfectoraux qui imposent quelques mois de fermeture pour diverses raisons.

 

1-1 Acheter un mobil home

 

devenir propriétaire d'un mobil home

 

Il existe plusieurs solutions pour se procurer un mobil home. Je vais évoquer ici les plus simples et les plus adaptées en fonction des situations.

 

On peut acheter un mobil home dans un camping à un propriétaire particulier, directement sur le parc de vente du camping ou encore à un professionnel totalement extérieur au camping.

 

L’achat d’un mobil home dans un camping

 

Pour faire simple, souvent une des solutions les plus adaptées est d’acheter un mobil home dans le camping sur leur parc de vente.

 

Les propriétaires du camping vous permettront ainsi de bénéficier d’avantages non négligeables.

 

Vous pourrez ainsi ne pas payer de « droits d’entrée », ne pas payer de « frais d’installation » sur emplacement et vous pourrez également récupérer la TVA sur votre mobil home si vous le désirez.

 

En toute logique, s’ils vendent des mobil home, c’est aussi pour gagner de l’argent. Ils auront donc tout intérêt à proposer de belles conditions si vous passez directement par eux.

 

Je reviendrai sur ce point dans la partie fiscalité.

 

L’achat d’un mobil home dans un camping directement au propriétaire

 

Vous pouvez également acheter un mobil home dans un camping directement à un propriétaire (du mobil home). Parfois, même s’il y a des droits d’entrée, le propriétaire proposera un prix tellement attractif que cela restera une bonne affaire.

 

Ce dernier point reste extrêmement rare et il convient d’être certain des conditions du camping. On y reviendra plus bas dans l’article.

 

N’oubliez jamais de demander pourquoi un propriétaire vend, non pas pour faire une belle négociation mais pour comprendre si ce n’est pas dû aux mauvaises conditions du camping.

 

N’achetez jamais à un propriétaire directement sans avoir eu le retour oral du directeur du camping. Ceci vous évitera d’être confronté à de mauvaises surprises.

 

1-2 Louer ou acheter une parcelle

 

Quand on parle de camping, on parle essentiellement de louer un emplacement à l’année qui peut être d’un montant très variable d’un camping à l’autre et même au sein d’un même camping.

 

acheter un mobil home dans un camping et devenir propriétaire d'un mobil home dans un campingQuand je parle de prix très variables je veux dire entre 1 800 €/an et 8 500 €/an.

 

Ne soyez pas choqué par ces montants, je connais des personnes qui paient 7 000 euros par an et qui ne changerait de système pour rien au monde.

 

En plus des campings, il existe également les parcs résidentiels de loisirs qui ont une législation différente de celle des campings.

 

Ils sont très souvent ouverts toute l’année et vous devenez propriétaire du mobil home ou du chalet ainsi que du terrain.

 

A mon sens, il s’agit plus d’un achat de type loisir car le montant est très souvent important.

 

J’estime personnellement qu’en tant qu’investisseur, il sera plus intéressant d’acheter un appartement plutôt que d’acheter un mobil home et un emplacement situé dans ce type de parc résidentiel.

 

Même si ce type d’achat pourrait nécessiter un paragraphe beaucoup plus conséquent, je n’entrerai pas dans des détails supplémentaires.

 

Je n’ai personnellement pas investi dans des PRL et je préfère évoquer le fait d’acheter un mobil home dans un camping.

 

2- Pourquoi devenir propriétaire d’un mobil home dans un camping ?

 

A mon sens, devenir propriétaire d’un mobil home dans un camping peut répondre à 3 types d’objectifs majeurs :

 

2-1 Acheter un mobil home dans un camping pour changer de vie

 

acheter un mobil home dans un camping se faire plaisir et changer de vieIl existe une « catégorie » de personnes qui souhaitent changer de vie totalement.

 

Pour ceci, devenir propriétaire d’un mobil home dans un camping peut s’avérer une solution pour certains.

 

En effet, ces personnes voient le grand air, le fait de ne plus s’occuper de l’entretien, le fait de profiter d’animations entre propriétaires toute l’année, le fait d’avoir accès à la piscine chaque jour.

 

Certains profitent ainsi de toute la durée d’ouverture du camping et partent dans un appartement meublé à la montagne durant la période de fermeture du camping. Ce n’est évidemment qu’un exemple…

 

La condition pour ces personnes sera alors : de bien estimer le coût annuel que cela représente en prenant tout en considération (location emplacement, électricité…).
Si le coût est supportable, il n’y a vraiment aucune opposition à se faire plaisir et ainsi changer de mode de vie si cela est un but essentiel.

 

2-2 Acheter un mobil home dans un camping et se faire plaisir gratuitement

 

acheter un mobil home dans un camping activitésEn effet, certaines personnes passent leurs vacances chaque année ou presque dans ce type de structure.

 

Les campings font partis de leur perception des vacances.

 

Chaque année, les familles déboursent entre 700 et 1500 euros par semaine pour profiter des animations, des structures et autres.

 

C’est aussi un très bon moyen de faire des rencontres et de passer des bons moments avec des personnes qu’on ne rencontre qu’à ce type d’occasion.

 

Les vacances en mobil home ont vraiment la côte ces dernières années et les campings se développent pour attirer de plus en plus une clientèle qualifiée et spécifique.

 

Revenons à notre sujet : comment et pourquoi devenir propriétaire d’un mobil home dans un camping peut permettre de payer des vacances moins chères ?

 

L’idée en achetant un mobil home est de réduire le coût annuel des vacances et d’obtenir des vacances « gratuites ». Pour ceci, il faut faire en sorte que le mobil home rapporte de l’argent quand les propriétaires n’y sont pas en vacances.

 

La condition essentielle sera alors : louer leur mobil home un maximum pour rembourser les frais annuels (emplacement, électricité…) et une partie du mobil home.
Cette condition est essentielle car sans une mise en location du mobil home en période d’absence, l’objectif ne peut pas être atteint.

 

PS : une grande erreur est souvent commise à ce sujet : les personnes louent leur mobil home à des connaissances et cassent les prix ou bien n’ont pas vu qu’il était interdit de sous louer le mobil home.

 

2-3 Acheter un mobil home pour investir

 

Un petit rappel me semble important : un mobil home est beaucoup plus comparable à une voiture qu’à un appartement. Il décote vite et perd de la valeur chaque jour.

 

L’idée sera donc de gagner de l’argent très rapidement car il ne faudra pas espérer en gagner à la revente.

 

devenir propriétaire d'un mobil home dans un camping magnifiqueLe SEUL et UNIQUE moyen de gagner de l’argent avec un mobil home est de gagner de l’argent chaque année pour rembourser le mobil home et faire du bénéfice ensuite.

 

Les premières années servent donc à rembourser le mobil home et les suivantes permettent de gagner le bénéfice.

 

Il est possible de réaliser un bénéfice chaque année les premières années mais il faut être très structuré et efficace.

 

En fonction de beaucoup de variables (prix du mobil home, montant de l’emplacement, montant des locations, TVA récupérée, …) un mobil home peut être remboursé entre 2 et 8 ans.

 

Je parle évidemment des cas pour lesquels les propriétaires mettent tout en place pour louer un maximum leur mobil home.

 

Je tenais à casser un mythe tout de suite : il est quasi impossible de gagner de l’argent si vous déléguez la gestion de votre mobil home au camping. Ceci est vrai pour beaucoup de raisons : ils font trop de promotions, ils remplissent leur parc locatif en premier…)

 

acheter un mobil home dans un camping et investirLes 2 moyens seront de louer soi même avec quelqu’un sur place qui fait les états des lieux ou de travailler avec une société extérieure efficace qui remplira votre mobil home même en hors saison.

 

Ceci demande une expérience importante de la société.

 

Je me permets d’être assez « cash » sur ce point car j’ai trop de demandes de personnes pensant qu’en achetant 10 mobil home et en les laissant en gestion au camping ils deviendront millionnaires.

 

Malheureusement, cette solution idéale n’est que fiction.

 

La condition essentielle pour respecter cet objectif : louer le ou les mobil home un MAXIMUM. Il faut trouver des stratégies à mettre en place pour louer de plus en plus et de mieux en mieux.

 

PS : Il en existe des dizaines peu exploitées par les propriétaires. Certaines d’entre elles sont très simples à mettre en place et surtout extrêmement efficaces et pourtant, les propriétaires ne se lancent pas à fond dans les locations.
Dans mon programme, je dédie un module complet, soit plusieurs heures de vidéos sur le sujet, et je vous assure que dans ces stratégies, vous trouverez de quoi louer votre mobil home un maximum.

 

2-4 Acheter un mobil home dans un camping pour investir : mon avis

 

Il est possible de gagner de l’argent avec son mobil home.

 

Il faut pour ceci être sur un camping qui respecte des conditions importantes dans les contrats.

 

acheter un mobil home dans un camping règles à connaitreJ’en reparlerai plus tard, je ne peux évidemment pas tout détailler ici et c’est bien pour ceci que je suis en train de réaliser un programme complet sur le sujet.

 

Lorsqu’on est propriétaire de son ou ses mobil home, il faut acquérir de l’expérience en louant soi même un maximum.

 

Je vous assure que ceci apporte des éléments très enrichissants en termes de location courte durée.

 

On découvre des concepts que certains spécialistes de la courte durée ne connaissent pas forcément. C’est logique car c’est différent de la location courte durée avec des appartements. Cependant, il y a beaucoup de ponts à faire.

 

Si je suis devenu propriétaire de 4 mobil home, il semble évident que ce n’est pas pour perdre de l’argent, vous pouvez donc être convaincu que des solutions « simples » existent pour faire de ce type d’achat un investissement serein et très rentable.

 

Comme tout investissement rentable, l’acquisition de mobil home dans de bonnes conditions nécessitent un apprentissage. L’amélioration de la rentabilité viendra quand à elle avec les efforts mis en place progressivement.

 

De plus, lorsqu’on loue son mobil home, deux choses viennent considérablement donner de la valeur au temps qui passe :

 

  • On développe des stratégies multiples et terriblement efficaces
  • On garde une liste de vacanciers qui ne fait que s’agrandir au fur et à mesure des années. Certains sont revenus 5 ans de suite dans mes mobil home et conseillent à leurs proches.

 

3- Bien choisir son camping est déterminant

 

Ce point est essentiel, capital et bien plus encore. Il ne sert strictement à rien de chercher un mobil home en tout premier lieu sinon vous laisserez une grande place au hasard.

 

devenir propriétaire d'un mobil home contrats camping en toute sérénitéCela ne veut pas dire qu’il ne faut pas regarder les annonces mais que vous devez être au fait des conditions particulières évoquées dans les contrats de camping.

 

C’est une priorité bien avant de savoir si le mobil home est ancien, vert ou contient 2 ou 3 chambres.

 

Un des premiers éléments intéressant à découvrir : savoir si le camping a les « reins solides », existe depuis longtemps ou si la société ne change pas de principes dans le temps.

 

Par exemple : mes 4 mobil homes sont installés dans 3 campings différents. Les règles de ces campings n’ont jamais changé car les patrons appliquent les mêmes règles en différents lieux depuis plus de 30 ans.

 

PS : Cela ne change rien au fait qu’il ne sert plus à rien d’acheter dans ces campings car la rentabilité ne serait plus au rendez-vous…
C’est une autre subtilité que je ne peux pas évoquer dans cet article mais que je mets en avant dans mon programme vidéos
.

 

Je connais personnellement des campings dans lesquels il est intéressant d’investir mais contrairement à ce que l’on pourrait croire, ce ne sont plus ceux dans lesquels je suis, même si pour moi, c’est toujours rentable.

 

3-1 Les conditions idéales dans les campings

 

acheter un mobil home dans un camping pour avoir des vacances en familleLes conditions idéales sont nombreuses et doivent être en lien avec votre objectif.

 

La sous location du mobil home dans le camping

 

Si vous voulez gagner de l’argent, il faudra impérativement que le camping vous laisse sous louer votre mobil home pour que vous puissiez encaisser l’argent des locations courtes durées.

 

Sans entrer dans les détails, vous devez savoir que ce point n’est pas une vérité absolue. Je veux dire par là que beaucoup de camping empêche cette sous location ou empêche cette sous location en pleine saison.

 

Les autres conditions idéales pour la sous location du mobil home dans le camping

 

Les conditions idéales sont les suivantes à mon sens :

 

  • Grande liberté sur les choix de contrats : possibilité de sous louer soi même, possibilité de faire intervenir une entreprise extérieure pour les entrées sorties ou pour une gestion complète, possibilité de laisser la gestion au camping lui-même.

 

  • Grande période d’ouverture des parcs : pas obligatoirement toute l’année mais plus l’amplitude est importante et plus vous pourrez louer votre mobil home. Attention je devrai plutôt dire qu’il faut une grande période d’ouverture de sous-location (parfois cette période n’est pas la même que la période d’ouverture du camping)

 

  • Camping ayant « les reins solides » : il faut éviter les petits campings changeant de propriétaire régulièrement pour éviter les changements de règles.

 

  • Bon système d’animations tant en qualité qu’en quantité.

 

  • Camping attractif en fonction du secteur : vous pouvez également trouver des campings moins pourvus de structure et d’animation mais permettant une belle rentabilité. C’est le cas de certains campings dans les terres avec des prix de location d’emplacement attractif.

 

  • Rapport qualité/animation/location d’emplacement idéal.

 

Il n’est pas toujours évident de trouver toutes les contraintes simultanément. Certaines sont éliminatoires d’office.

 

Dans mon programme vidéo, je réalise toute une partie expliquant justement quelles sont les clauses permettant d’éliminer un camping. Ces clauses sont trop restrictives et en disent long sur l’état d’esprit du propriétaire.

 

3-2 Les conditions obligatoires en fonction de son objectif

 

Ne pouvant pas tout évoquer ici, comme je vous le disais au dessus, je peux prendre un exemple flagrant.

 

Vous ne pouvez évidemment pas acheter un mobil home dans un camping qui vous interdira de sous louer votre mobil home si votre objectif est clairement de réaliser de la rentabilité.

 

acheter un mobil home dans un camping avec etoilesUne autre clause qui à mon sens est rédhibitoire sur le principe : celle qui consiste à dire :

 

«  on vous prend 30% sur vos locations même si vous trouvez vous-mêmes les locataires et que vous vous débrouillez pour faire les états des lieux… »

 

Cela vous paraît incroyable mais cela existe vraiment. Clairement, j’ai appris à en rire mais c’est évidemment inconcevable.

 

Cela reflète juste la mentalité du propriétaire du camping qui consiste à dire : « achetez votre mobil home et louez le bien pour que l’on gagne de l’argent sur votre dos ! »

 

Attention, cela reste différent des propriétaires de campings qui prendront un pourcentage s’ils s’occupent de tout, de la location jusqu’à la sortie du mobil home.

 

3-3 Les prix des mobil home et de location d’emplacement sont secondaires

 

Quand on achète un mobil home, on regarde les prix. Ceci paraît logique mais en fait, c’est un principe qui est totalement erroné.

 

Le prix d’un mobil home “seul” n’a que peu de sens

 

Acheter un mobil home dans un campingLes prix de mobil home n’ont strictement aucun sens s’ils sont sortis de leur concept, de leur environnement.

 

Clairement, le même mobil home pourra coûter 25 000 euros à Carnac et 37 000 euros à Vias.

 

Le prix est fixé majoritairement en fonction du standing du camping, de la localisation en France et du rapport  prix emplacement/sous location possible.

 

A cela, vous pouvez ajouter le fait que beaucoup de mobil home viennent du nord de la France et donc que le transport à un coup important lorsque vous l’achetez dans le sud.

 

Le prix d’un mobil home est donc secondaire

 

Le rapport location de l’emplacement/les frais/la sous-location du mobil home est le plus important à prendre en considération.

 

C’est exactement en ce sens que le prix du mobil home et de l’emplacement à l’année sont secondaires. Cela ne veut pas dire qu’ils n’ont aucune importance mais qu’il faut voir plus large.

 

Il vaudra mieux payer un mobil home 8 000 € plus cher qu’ailleurs et se retrouver sur un camping dont vous avez bien étudier le contrat au préalable.

 

Je vais détailler un peu ce principe au dessous pour vous éclaircir ce point.

 

3-4 Camping magnifique ou camping moyen

 

Je vais vous montrer deux exemples de prise en considération de ce concept :

 

Exemple 1 (pour des raisons de simplicité, je ne prends pas en compte les intérêts) :

 

Mobil Home neuf : 42 000€
Emplacement annuel : 6 000€
Frais annuels (électricité, entreprise pour état des lieux…) : 1 700€
Sous location annuelle : 13 500€
Avec cet exemple simple, on peut espérer gagner chaque année 5 800€.

 

Si on considère la récupération de TVA aux alentours de 8000€, il resterait environ 34 000€ à rembourser pour anéantir l’achat de départ.

 

Si on considère ce bénéfice chaque année (qui peut s’améliorer ou diminuer), cela revient à dire que le mobil home est remboursé en 5.8 années.

 

Considérons que le mobil home ait une durée de vie de 20 ans, le bénéficie réalisé durant 14.2 années (20 ans – 5.8 années de remboursement) est très intéressant.

 

Exemple 2 (pour des raisons de simplicité, je ne prends pas en compte les intérêts) :

 

Mobil Home de 10 ans : 18 000€
Emplacement annuel : 2 500€
Frais annuels (électricité, entreprise pour état des lieux…) : 1 700€
Sous location annuelle : 8 000€
Avec cet exemple simple, on peut espérer gagner chaque année 3 800€.

 

Si on considère la récupération de TVA aux alentours de 3000€, il resterait environ 15 000€ à rembourser pour anéantir l’achat de départ.

 

Si on considère ce bénéfice chaque année (qui peut s’améliorer ou diminuer), cela revient à dire que le mobil home est remboursé en 3.9 années.

 

Considérons que le mobil home ait une durée de vie de 20 ans, le bénéficie réalisé durant 6.1 ans (20ans – 10 ans d’ancienneté – 3.9 ans de remboursement) est moins intéressant que dans l’exemple 1.

 

Ces 2 exemples n’ont que pour unique but de montrer que la bonne affaire ne se situe pas toujours là où les prix seront les plus bas en termes de coût de location d’emplacement et de coût de mobil home.

 

Je n’ai pas dit non plus que ce qui coûtait cher était toujours valable. Les chiffres ne sont pas prix au hasard, ils se rapprochent de très prêts à ce qu’il est possible de faire sous certaines conditions essentielles.

 

4- Un exemple chiffré réalisé avec un mobil home

 

devenir propriétaire d'un mobil home contrats camping en toute sérénitéJe ne pouvais pas ne pas ne pas citer un exemple personnel.

 

Je vais évoquer quelques chiffres concernant le mobil home que vous voyez sur les photos juste à côté.

 

Je vais faire au plus simple de manière à montrer ce qu’il est possible de réaliser avec un mobil home.

 

Je prendrai l’exemple du plus petit achat que j’ai réalisé en termes de mobil home et d’investissement en règle générale :

 

Mobil Home de 2002 acheté en 2014 (sans crédit) : 13 500€
Emplacement annuel : 1 270€ (offre unique introuvable à l’heure actuelle…)
Frais annuels (électricité, entreprise pour état des lieux…) : 790€
Sous location annuelle (moyenne sur 3 ans) : 6 450€
Avec cet exemple simple, on peut espérer gagner chaque année 4 390€.

 

devenir proprietaire d'un mobil home dans un camping pièges à eviterSi on considère la récupération de TVA aux alentours de 2000€, il restait environ 11 500€ à rembourser pour anéantir l’achat de départ.

 

Si on considère ce bénéfice chaque année (qui peut s’améliorer ou diminuer), cela revient à dire que le mobil home est remboursé en 2.6 années.

 

Pour illustrer ces chiffres, j’ai remboursé totalement ce mobil home en 2016, ce mobil home me rapporte donc un excédent chaque année depuis.

 

Le mobil home à aujourd’hui 17 ans et est en excellent état. Je pourrai ajouter que j’ai même augmenté le tarif de mes locations en apportant de la valeur sur des choses que je propose.

 

5- Le mobil home : une fiscalité spécifique !

 

Je ne vais pas reprendre tous les détails spécifiques du statut LMNP, ce n’est pas l’objet ici. Simplement, il faut comprendre qu’au réel simplifié, le statut LMNP s’applique très bien au monde des mobil home.

 

5-1 Les avantages du LMNP

 

Comme en immobilier, il y a des avantages à être Loueur Meublé Non Professionnel au réel simplifié quand on possède des mobil home.

 

Des amortissements sont même crées et vous pouvez évidemment déduire toutes vos charges d’où l’intérêt de proposer des activités à vos locataires.

 

Vos revenus locatifs sont ainsi déclarés et vous optimisez la fiscalité mais ce n’est pas tout, vous allez le comprendre dans le point au dessous.

 

5-2 Les avantages en termes de TVA

 

Etre propriétaire d’un mobil home dans un camping vous permet de ne pas payer de taxe foncière ni de taxe d’habitation. A l’achat, vous ne paierez pas non plus de frais d’acte notarié.

 

Les mobil home étant sur roue, il est évidemment difficile de parler d’immobilier.

 

En respectant 3 conditions parmi 4 (accueil, service de ménage, petit déjeuner, fourniture du linge nécessaire), les propriétaires de mobil home proposent une activité para hôtelière.

 

Ce point est essentiel en termes de récupération de TVA.

 

Ainsi, le propriétaire peut récupérer la TVA à hauteur de 20% sur l’achat de son Mobil Home et récupérer la TVA à cette même hauteur sur l’ensemble des achats effectués chaque année en lien avec l’activité (forfait internet, linge, machine à laver…).

 

Ce même propriétaire récupérera aussi la TVA à hauteur de 10% sur le montant de location de l’emplacement.

 

En contre partie, le propriétaire du mobil home reversera une TVA de 10% sur le montant de ses revenus locatifs.

 

Attention, la récupération de TVA à l’achat du mobil home engage le loueur à faire son activité pendant au moins 5 années. Il ne peut ainsi revendre son mobil home avant, sinon, il sera redevable de la valeur de la TVA à l’Etat.

 

6- Louer un Mobil home : plusieurs solutions

 

Je ne vais pas évoquer à nouveau ce qu’il y a de plus rentable lorsqu’on loue son mobil home mais simplement évoquer les différentes possibilités existantes.

 

6-1 Laisser son mobil home au camping

 

acheter un mobil home et devenir propriétaire dans un campingLa solution la plus simple, la plus pratique et donc la moins contraignante est celle qui consiste à laisser son mobil home en gestion par le camping.

 

En général, ils prendront un pourcentage sur le montant des locations.

 

Une autre solution consiste à ce qu’ils diminuent le prix de votre location d’emplacement en échange de la prise en main de votre mobil home sur une partie de la période estivale.

 

Par exemple : le camping vous propose de payer 1 500€ au lieu de 6000€ la location de parcelle et en échange ils louent votre mobil home 6 semaines l’été tout en gardant les bénéfices.

 

C’est très souvent une solution très peu contraignante mais peu attractive en terme de bénéfices. Cela peut tout à fait correspondre à certaines personnes qui ne veulent pas se préoccuper de la gestion.

 

6-2 Faire gérer la location du mobil home par une société extérieure

 

C’est une solution intermédiaire intéressante sous certaines conditions. La société de gestion doit être dynamique et au fait des activités du moment sur internet pour louer mieux et louer plus.

 

S’il s’agit d’une société se contentant d’avoir une petite annonce sur le bon coin pour remplir 50 mobil home, cela aura vite certaines limites.

 

Il faut percevoir chez eux une forte envie de remplir tous les mobil home.

 

J’en connais de très bien mais aussi certaines qui ont une approche catastrophique dans la gestion.

 

Il faut que la société cherche à remplir et gère le mobil home de manière très sérieuse. Vous pouvez aussi les aider ce qui procurera un “plus” non négligeable.

 

Peut-être pouvez-vous avoir une annonce de votre côté et transférer tous les contacts à la société qui prendre en charge ces potentiels locataires. Il faut que le partenariat soit clair.

 

6-3 Louer son Mobil home soi même

 

devenir propriétaire d'un mobil home dans un camping calendrier

 

Bien évidemment le fait de trouver les locataires seuls vous permettra d’apprendre énormément, de tester diverses manières de procéder mais aussi d’augmenter votre rentabilité.

 

Il vous suffira de payer une personne sur place pour faire vos entrées /sorties où simplement les ménages en fonction de votre organisation.

 

L’avantage dans ce type de location courte durée est que vous allez pouvoir tester des techniques comme le marketing de niche par exemple.

 

Les partenariats sont assez simples à mettre en place et personne ne le fait vraiment.

 

Dans un camping de + de 600 mobil home, je suis le seul à proposer un apéritif gratuit dans le restaurant du camping.

 

Pourtant, ce petit geste permet au restaurateur d’augmenter sa clientèle hors saison et de mon côté, je fais la différence avec ce type de petites attentions.

 

Allez, tant que j’y suis, je vous donne une autre petite astuce : pensez à garder les mails et téléphones de vos anciens locataires, il se peut qu’ils soient vos futurs locataires ou qu’ils parlent de vous à des amis.

 

Pour ceci, il faudra penser à leur souhaiter la bonne année par exemple ou les prévenir d’une petite promo…

 

7- Acheter un mobil home dans un camping mon avis !

 

Je prendrais ce passage sous 2 angles différents pour essayer d’être très clair dans mes propos et donner mon avis le plus honnête possible sur ces 2 points.

 

7-1 Acheter un mobil home dans un camping et non à un propriétaire 

 

Comme je le disais au départ, il y a différentes manières d’acheter un mobil home. Acheter n’est pas le plus difficile car vous trouverez énormément de mobil home à vendre pat beaucoup de personnes différentes.

 

Sans me répéter une nouvelle fois, acheter un mobil home directement à un propriétaire peut, dans certains cas, être intéressant mais peut surtout s’avérer périlleux.

 

Il est strictement déconseillé d’acheter un mobil home à un propriétaire uniquement parce que vous le trouvez joli ou encore que l’emplacement vous plaît.

 

Je sais que cela est un peu un avis à contre courant mais c’est un fait !

 

7-2 Mon avis sur l’achat d’un mobil home dans un camping pour le louer

 

Très souvent, l’achat d’un mobil home dans un camping et même sur le parc de vente du camping s’il existe, est le plus intéressant.

 

Les conditions idéales pour la suite, après achat du mobil home, sont celles évoquées au paragraphe 3-1 (autres conditions pour louer son mobil home dans un camping). 

 

Comme je l’ai fait moi-même, il faut trouver les opportunités en France pour lesquelles le fait d’investir dans un mobil home est très intéressant. Il convient de bien analyser les conditions de vente et les conditions du contrat.

 

Ces opportunités dépendent des endroits et des moments, c’est bien pour ceci que je suis toujours en relation avec un maximum de campings et de gérants.

 

Beaucoup de personnes, souvent sans rien y connaître, dénigrent TOUS les campings, TOUTES les sociétés, TOUS les contrats de camping. Or, il ne faut pas oublier une chose : quelque soit le camping, c’est une société, il est donc impératif pour eux de faire des chiffres d’affaires conséquents ainsi que des bénéfices.

 

Il est donc logique que certaines de leurs actions et même une majorité leur permettent de gagner de l’argent. Une nouvelle fois, il faut trouver le rapport gagnant/gagnant dans lequel, vous aurez votre place pour exploiter votre bien et réaliser vos objectifs (plaisir, plaisir gratuit ou en terme d’investissement).

 

C’est envisageable avec une bonne méthode et des objectifs réalistes. Si vous comptez gagner 10 000 € net avec un mobil home par an, je vous le dis tout de suite, c’est impossible ! D’ailleurs si vous veniez à trouver ceci, n’oubliez surtout pas de me laisser un message.

 

Depuis 8 ans maintenant, j’atteins mes objectifs avec TOUS mes mobil home et je suis très satisfait de ce que j’apprends chaque année. Ceci m’est très utile pour faire un lien avec mes biens immobiliers et la courte durée. La seule raison pour laquelle, je n’ai pas continuer à acheter des mobil home est que j’ai beaucoup investis dans des immeubles de rapport.

 

Il est parfois difficile de tout enchaîner sans avoir quelques contraintes financières achat mobil home dans camping.

 

8- Conclusions pour acheter un mobil home dans un camping

 

acheter un mobil home dans le camping de rêveVoyons ensemble quelques éléments de conclusions concernant le fait d’acheter un mobil home dans un camping.

 

Devenir propriétaire d’un mobil home est simple en réalité mais il convient de regarder en premier lieu les conditions du camping.

 

Pour devenir un propriétaire de mobil home serein, pensez à déterminer vos réels objectifs avec celui-ci. Ceci vous permettra de mieux analyser les contraintes d’un camping.

 

L’achat d’un mobil home reste quelque chose d’assez particulier, il serait complètement incohérent d’acheter sans réfléchir ou encore d’acheter sans avoir pris le temps de connaître tous les éléments.

 

A ce sujet, je vais bientôt créer un programme très complet concernant le domaine de l’achat d’un mobil home dans un camping et de sa mise en location optimisée.

 

Si vous voulez être au fait de ce programme ou si vous souhaitez d’autres informations concernant les mobil home, je vous invite à télécharger mon livre gratuit qui se situe en bas des pages sur mon site dédié à l’achat de mobil home dans les campings.

 

Je n’ai pas évoqué tous les aspects juridiques sur les droits et devoirs des campings dans cet article car ce serait inutile à ce stade (ce sera dans le programme).

 

J’espère que cet article vous aura permis d’avoir une première approche mobilhomistique et que vous percevrez un peu plus ce que représente ce monde à la fois particulier et intéressant.

 

A très bientôt,

 

Yann

 

Transformer sa résidence principale en investissement locatif !

Transformer sa résidence principale en investissement locatif !

Comment louer sa maison principale ou sa résidence principale ?

mettre sa residence principale en locationUne question qui revient souvent pour ne pas dire très souvent en immobilier est la suivante :

faut-il acheter sa résidence principale en premier ou faut-il faire des investissements locatifs avant ?

Je crois que le soucis est plutôt d’imaginer sa propre résidence principale qui serait un actif et donc qui rapporterait de l’argent chaque mois plutôt que d’en coûter !

Par ailleurs, si vous désirez en savoir plus sur la stratégie locative meublé, découvrez ici tout ce qu’il faut savoir.

 

Faut-il faire un investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale ? Acheter et faire une location de sa résidence principale ? Ou acheter et louer une partie de sa résidence principale ?

Beaucoup de questions qui me sont posées régulièrement en ce qui concerne l’ordre chronologique des différents achats immobiliers à réalisés.

Les cas des investisseurs sont nombreux et nous allons essayer de déterminer si un ordre est clairement à privilégier ou non.

1- La résidence principale et l’investissement locatif

Deux petits rappels !

Rappel sur la résidence principale 

La résidence principale par définition est la résidence dans laquelle on réside le plus longtemps dans l’année. Je le rappelle même si cela est évident car cela a une incidence sur les manière de louer sa maison principale et ainsi ne pas être hors la loi.

La maison principale est par définition le logement d’habitation effectif du contribuable. Un logement est considéré comme résidence principale à partir du moment ou la personne et sa famille y vivent. Dans ce logement se trouvent les intérêts matériels à toute la famille.

Ainsi par définition, il est impossible de posséder 2 résidences principales.

La résidence principale est considérée maison principale à partir du moment où le contribuable y vit au moins 8 mois par an (sauf cas particuliers). Il sera donc autorisé de la louer les 120 jours restants. Vous comprenez pourquoi maintenant, on ne peut pas louer sa résidence principale plus de 120 jours en courte durée dans certaines villes en France.

Rappel sur l’investissement locatif

Ce point est certainement évident pour vous mais je tenais à définir ce terme de manière succincte avant de commencer à entrer dans le vif du sujet dans cet article.

Un investissement locatif est un bien, une unité locative achetée par l’investisseur qui sera loué à une personne tiers soit pour un usage d’habitation soit pour un usage professionnel. 

L’appartement, la maison, le local est loué sous conditions. Celles-ci étant établies dans un contrat de location correspondant à la situation. Le but de l’investisseur, propriétaire bailleur étant clairement de réaliser une opération plus ou moins rentable selon ses propres conditions.

2- Investissement locatif avant résidence principale ? Et pourquoi pas les deux en même temps ?

Ce qui m’a donné envie d’écrire cet article est tout d’abord un autre article que j’ai lu sur le blog du Guillaume. Il évoquait sa situation personnelle et nous précisait que dans son cas, il n’avait surtout pas intérêt à acheter une résidence principale qui l’endetterait et au final lui coûterait trop cher chaque mois.

Son article est totalement fondé et même très astucieux car peu de personnes oseraient investir autant alors qu’ils ne sont pas propriétaires de leur propre résidence principale.

Je vous laisserai lire cet article dans lequel il explique avoir lâché 132 000 euros à son propriétaire… Je vous invite à terminer le mien d’abord Rire pour l'immoblier.

Vous allez voir qu’il existe diverses solutions pour ne pas s’endetter avec sa résidence principale, l’idée est de réfléchir actif en toute circonstance !

3- Pensez actif même lorsque vous achetez une résidence principale !

Actif et passif

Pour rappel un actif est un élément qui permet par certains actions de gagner de l’argent. Il permet à lui tout seul de mettre de l’argent dans votre poche. A l’inverse un passif vous fait perdre de l’argent.

Nous pouvons prendre 2 exemples simples : un appartement “bien acheté” est un actif, il permet de gagner de l’argent chaque mois en plus de la capitalisation qu’il engendre. Un prêt à la consommation est un passif, il vous fait dépenser de l’argent chaque mois pour un plaisir personnel par exemple.

La résidence principale est un actif ?

Ce point est essentiel ! Si vous décidez d’acheter une résidence principale pour laquelle vous allez faire un emprunt classique qui vous coûtera chaque mois alors vous êtes en train d’acheter un passif.

Celui-ci ne va faire que vous endetter. C’est la formule la plus classique, on achète un bien qui nous plaît, on fait attention à rester dans un taux d’endettement que le banquier nous conseille et nous voilà bloqué pour de longues années avec notre endettement aux alentours des 33%.

Ce qui est rassurant dans ce cas, c’est que l’on fait comme tout le monde, on s’endette et on coupe notre capacité d’emprunt mais nous avons une belle résidence principale dans laquelle nous allons pouvoir faire des frais et grignoter toutes nos économies.

Je pense très sincèrement que c’est quelque chose à éviter, il faut impérativement essayer de réfléchir autrement.

Ne vous inquiétez pas si vous avez l’impression d’être dans cette situation, ce n’est pas grave mais il va falloir réfléchir différemment pour rebondir.

4- Comment louer sa maison principale ?

Il suffit d’un peu d’imagination pour transformer sa résidence principale en investissement locatif

A- Louer plutôt qu’acheter

mettre sa residence principale en locationDans certains cas, comme l’exemple de Guillaume que je cite au dessus, il est bien plus judicieux de rester locataire et de continuer à investir dans des biens rentables.

Le fait d’être locataire ne diminue pas votre capacité d’emprunt de la même manière.

Il y a fort à parier qu’à deux (ou seul) le montant de votre location soit inférieur au montant que vous donneriez si vous aviez acheté une résidence principale.

C’est d’autant plus vrai si vous êtes dans des zones proches de centre ville ou dans des zones en pleine expansion.

Beaucoup d’investisseurs ont commencé par acheter des appartements, des immeubles, des maisons et donc des investissements rentables avant de se concentrer sur une éventuelle résidence principale.

Attention, si vous êtes propriétaires de votre résidence principale, ce n’est évidemment pas la fin du monde ! Il va juste falloir penser et agir en conséquence.

B- Rendre sa résidence principale “active” en déménageant

C’est exactement ce qui m’est arrivé quand j’ai quitté mon “job” de surveillant d’internat.

Je vivais dans ma résidence principale qui était un simple studio et je l’ai mis en location dès mon départ. C’est un investissement qui reste rentable et qui est extrêmement bien placé.

Vous allez me dire : c’est facile c’était un studio ! C’est vrai les choses étaient facilitées car je remboursais très peu chaque mois et du coup, la location actuelle me rembourse très largement l’emprunt.

Pour terminer sur cet exemple : J’ai bien acheté ma petite résidence principale quand j’étais étudiant avant tout investissement. Ce studio est un vrai investissement à l’heure actuelle. Cela fait aussi réfléchir au fait d’acheter très rapidement

Si vous avez une maison qui vous coûte chaque mois et que vous déménagez par exemple, vous pouvez tout à fait la mettre en location en rallongeant la durée de l’emprunt et en diminuant donc le montant de vos mensualités.

C’est assez rare que les personnes osent faire ça mais au final, c’est excellent car vous diminuez vos mensualités et vous essayez de faire en sorte que votre “ex résidence principale” ne vous coûte plus d’argent chaque mois.

J’ai vu le cas il y a quelques semaines car avec ma compagne nous devions déménager dans une nouvelle résidence principale et elle a demandé à la banque d’allonger son crédit du T3 dans lequel nous vivions. Résultat, elle est passée de 587 euros de mensualités à 438 euros.

Ce T3 se loue 600 euros chaque mois, l’allongement de la durée du crédit et donc la diminution du coût mensuel permet de s’assurer une belle sérénité.

Dans ce cas la résidence principale, par cette simple petite action, est devenue un vrai investissement locatif qui lui rapporte un peu chaque mois.

C- Louer une partie de sa résidence principale en réfléchissant…

residence principale ou investissement locatif en premier

J’adore ce point ! Je trouve que c’est tellement pertinent dans certaines situations que c’est impossible de ne pas l’évoquer. Vous allez voir, je vais vous donner les exemples chiffrés de ma nouvelle résidence principale, les différences sont très importantes…

Louer sa résidence principale, quelle drôle d’idée Rire pour l'immoblier! Et pourtant, il ne suffit de pas grand chose pour que ce soit envisageable et très peu dérangeant. Il est clair que certains points sont à anticiper en étant un peu logique et réfléchi mais vous allez voir que c’est évidemment tout à fait possible.

D’ailleurs, je n’envisage en aucun cas de me priver de cet aspect qui change absolument tout aux économies que l’on peut réaliser et au taux d’endettement qui ne s’estompe pas.

5- Mon exemple : louer une partie de sa résidence principale et payer un crédit de 438 euros au lieu de 1038 euros !

Allez, on est parti pour un exemple simple et réel !

Avec Sandrine, nous décidons donc de quitter notre logement situé en centre ville (celui dont les quelques chiffres sont cités au dessus) et nous voulions trouver une petite maison proche du centre ville avec un petit extérieur.

Nous voulions trouver un moyen d’apporter de la valeur au bien ou d’en louer une partie pour diminuer le montant de notre emprunt.

Ce critère était numéro 1 dans nos recherches !

Après quelques recherches, nous avons la chance de trouver exactement ce que nous voulions. Nous avons même trouver plusieurs fois ce que nous recherchions.

  • Maison affichée à 140 000 euros
  • Petit extérieur avec tout le RDC donnant accès à cet extérieur
  • 2 portes d’entrées dont une donnant accès rapidement à l’escalier qui donnait sur 2 chambres et une salle de bain
  • WC et douche au RDC et à créer à l’étage

Premier constat : en transformant une chambre à l’étage en espace cuisine et coin TV, on créant dans une pièce existante une sdb et un WC : on avait à l’étage 2 chambres, 1 cuisine salon avec coin TV, un toilette et une salle de bain.
L’accès pouvait se faire par un escalier en colimaçon extérieur qu’il fallait créer.

“Sans image, c’est un peu dure à imaginer, c’est pour ceci que je vais bientôt pouvoir tout vous proposer en film. Retenez tout de même que nous avons étudier de près les systèmes d’évacuation à créer pour percevoir la faisabilité du projet”

Voyez vous où je veux en venir ??

Louer une partie de sa résidence principaleNous voulions louer l’étage en courte durée sachant que nous avons une très belle demande locative pour ce genre d’espace à la semaine.

De plus, en louant à des professionnels en déplacement, une belle partie n’est pas imposable.

Nous avions choisi la courte durée pour garder cet espace quand nous le souhaitions, notamment lorsque nous inviterions des amis.

Quelques chiffres : maison négociée à 138 000 euros, frais de notaire estimés à 11 500 euros, travaux estimés à 65 000 euros (nous en profitions pour refaire l’isolation et la toiture pour ne pas sortir d’argent par la suite).

Coût total : 214 500 euros soit une mensualité de 1 038 euros.
Location de l’étage à 150 euros pour une personne à la semaine et éventuellement 200 euros pour 2 (nous n’avions pris en considération qu’une personne) soir 600 euros par mois.

Bilan final : l’emprunt de la maison pouvait nous revenir qu’à 438 euros par mois en cas de location complète.

Je ne sais pas ce que vous pensez de ce genre d’opération mais personnellement j’adore. Imaginez ce que vous pouvez faire en économisant 600 euros par mois ! Combien de fois avez vous pensé pouvoir vivre dans votre résidence principale pour 438 euros par mois ?

Après quelques mois, des nouvelles de la résidence principale louée en partie…

Nous sommes presque installés et les tests ont été très concluents :

Nous avons de la demande pour louer la partie supérieure de la maison, ce point était testé et donc sans surprise.

En revanche, les principales surprises sont très positives : il y a beaucoup de maintenance dans les entreprises aux alentours. Les agents souhaitent se loger par 2 ou par 3 pour diminuer leurs frais.

Le bilan est donc extrêmement positif car nous envisageons maintenant de louer l’étage jusqu’à 3 personnes simultanément, ce qui représente des semaines à 300 euros.

Notre mensualité étant à 1 200 euros au final (elle diminuera dans quelques années), nous pouvons considérer que certaines échéances seront intégralement remboursées par les locations.

Je vais proposer une ensemble de vidéo très prochainement à ce sujet, n’hésitez-pas à vous abonner à ma chaîne You Tube pour ne pas les louper. Vous trouverez un lien juste en bas.

6- Louer une partie de sa résidence principale : un avantage fiscal non négligeable

Pour compléter cette partie, je devais faire ce petit point fiscal :

Logiquement si vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, il s’agit d’une location meublée et les loyers que vous percevez sont donc imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Mais vous n’avez pas à déclarer les revenus de la location d’une ou de plusieurs pièces faisant partie de votre habitation principale si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s’il a le statut de salarié saisonnier) sous conditions de certains tarifs.

Je vous laisse le lien vers le petit article des impots.gouv qui est très explicite à ce sujet : cliquez-ici pour le consulter !

7- En résumé, voici pourquoi louer une partie de sa résidence principale !

Vous l’avez compris, je parle en connaissance de cause ! Je loue moi-même une partie de ma résidence principale. Clairement, il m’est assez simple de mettre en avant les parties intéressantes de ce système qui transforme votre maison principale en véritable actif.

Même si on ne parlera pas d’actif à 100%, louer sa maison principale permet de diminuer le côté passif de votre bien. C’est un véritable moyen pour habiter une résidence principale sympa en ne remboursant que très peu de mensualités.

Voici en détails les avantages que je trouve au fait de louer une partie de sa maison principale (à condition d’avoir optimisé certains aspects dès le départ) :

  • Diminuer les remboursements mensuels à la banque ou plutôt faire en sorte que votre ou vos locataires vous aident grandement à le faire
  • Louer en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse sous certaines conditions. Dans mon cas, je peux entrer dans les conditions grâce au fait de louer à des agents en déplacements et donc en mission professionnelle.
  • Possibilité de louer en courte durée pour booster la rentabilité mais dans ce cas, la fiscalité sera donc différente.
  • Transformer sa résidence principale en investissement locatif partiel permettant ainsi de diminuer les remboursements d’emprunts passifs

Avec du recul et voyant des exemples autour de moi, je me demande même comment je pourrais faire autrement pour ne pas être “blasé” de donner un remboursement dans le vent chaque mois. Lorsqu’on a “goûté” à ce type de système avantageux de location, on voit très vite le problème des autres situations.

Voyons tout de même quelques contraintes au fait de louer une partie de sa résidence principale.

8- Quelles sont les contraintes de louer une partie de sa résidence principale ?

Je serai un peu menteur si je n’évoquais pas quelques contraintes même si honnêtement, je les trouve minimes par rapport au avantages.

D’autant que les contraintes que je vais évoquer sont tout à fait “optimisables” et “transformables”. Allez, je les évoque !

  • Il faut bien réfléchir dès le départ pour que chacun garde son intimité (c’est un point essentiel à prendre en considération dès que vous avez décider de louer votre résidence principale
  • Il faut songer à l’isolation phonique au plafond si vous louez l’étage par exemple, à l’isolation des évacuations si celles-ci ont été crées pendant la rénovation
  • L’idéal est d’avoir des entrées séparées pour éviter de trop se croiser
  • Le soucis majeur réside dans la définition même de louer une partie de votre résidence principale : vous ne possédez plus la partie louée… Cela paraît évident et ça l’est ! Mais parfois cette partie peut manquer lorsqu’on accueille du monde. Ceci peut-être une raison suffisante pour faire de la location courte durée et ainsi “bloquer des dates” que vous souhaitez conserver

Vous voyez que les inconvénients peuvent être optimisés et réfléchis. Avec une bonne réflexion en amont, le principe de louer une partie de la maison principale peut s’avérer uniquement avantageux.

Voilà pour cet article ! J’espère que celui-ci pourra vous donner quelques idées sur ce qu’il est possible de réaliser avec sa résidence principale pour ne pas en être esclave !

N’oubliez pas ! Pour “s’enrichir” l’idée est d’éviter d’acheter des passifs, des choses qui vous coûtent de l’argent chaque jour plutôt que de vous en rapporter.

La résidence principale bien réfléchie peut tout à fait devenir un véritable actif qui vous enrichira.

De notre côté, nous avons dû effectuer plusieurs visites avant de trouver ce que nous voulions. Cette location de résidence principale nécessite une projection.

Il faut réunir quelques conditions pour pouvoir louer une partie tout en gardant une autonomie. Je vous assure que c’est tout à fait conciliable.

Si vous faites partie des personnes qui regarderont les vidéos à ce sujet, vous verrez qu’il faut juste bien y penser dès le départ et vous pourrez parfaitement concilier votre tranquillité avec votre rentabilité…

PS: j’allais oublier, les différentes visites pendant plusieurs semaines ont eu l’avantage de nous avoir aidé à déterminer exactement ce que nous voulions.

Sur le même sujet :

Mots clés : transformer sa résidence principale en investissement locatif, louer une partie de sa résidence principale, résidence principale, actif


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Un grand merci à vous et à très bientôt !

Yann

IMMO Meublé Pas à Pas : c’est quoi ?

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Fermeture le 27 avril minuit heure de Paris

Si certains parmi vous veulent savoir tout de suite ce qu’est le projet ” IMMO Meublé Pas à Pas “, vous pouvez allez directement en bas de l’article.

N’oubliez-pas de poster vos commentaires et/ou de poser vos questions, c’est le but essentiel de cet article !

Revenons un peu en arrière et vérifions vos demandes !

Cela fait maintenant presque un an que le blog est né, vous êtes 988 personnes à lire les articles plus ou moins régulièrement, la page Facebook compte 821 j’aime et 274 personnes suivent les vidéos sur You Tube. C’est une grande satisfaction pour moi et cela me motive chaque jour à apporter plus de contenu au blog : je compte bien apporter de plus en plus de surprises…

J’ai aussi de plus en plus de mails chaque jour avec vos questions notamment. J’accorde une grande importance à répondre à TOUS les mails même si parfois cela est un peu délicat en termes de temps. Mais sachez que je comprends parfaitement votre questionnement et je connais aussi les inquiétudes qui vous gênent pour enfin passer à l’action ou pour évoluer positivement en immobilier.

A force de répondre aux questions et de relire vos commentaires, j’ai perçu vos questionnements prioritaires et je me rends compte que plusieurs éléments reviennent régulièrement et même parfois plusieurs fois par jour. Le sondage que j’avais crée il y a quelque temps à confirmer vos demandes et vos inquiétudes, voici quelques résultats chiffrés :

–> 112 personnes souhaitent acheter leur 1er appartement ou immeuble puis enchaîner les investissements.

–> 73 personnes souhaitent apprendre des techniques précises en immobilier pour anticiper et gagner des milliers d’euros.

–> 52 personnes souhaitent vivre mieux grâce à l’immobilier un jour ou l’autre.

–> 41 personnes voudraient plus d’informations sur les immeubles de rapport.

–> 44 personnes veulent davantage comprendre la fiscalité.

J’ai lu toutes vos réponses, analysés vos demandes et je dois dire que vos questions ont été très enrichissantes. Voici quelques questions ou interrogations qui sont ressorties, je ne peux pas toutes les exposer mais en voici quelques-unes :

« Je voudrai des informations sur la fiscalité en prenant concrètement et avec des vrais chiffres pour exemple sur un foyer traditionnel avec couple et 2 enfants et environ 3500€ de revenus mensuels »

« Comment fait-on pour trouver les artisans ? »

« Quand doit-on faire venir un artisan ? »

« Quand intègre-t-on le montant des travaux dans notre calcul ? »

« Comment cumuler plusieurs achats ? »

« Est-ce que je peux vraiment gagner de l’argent avec un ou des investissements sans avoir le risque de perdre plus que de gagner ? »

« Vous est-il possible de créer un mode d’emploi pour trouver un bien jusqu’à sa mise en location ? »

« Quels sont les avantages et inconvénients de monter une SCI à l’IS par rapport à une personne physique ? »

« Comment sait-on la limite de la proposition que l’on peut faire au vendeur ? »

« Est-ce que c’est vraiment intéressant de passer par une agence immobilière qui prend une forte commission ? »

« Puis-je compter sur vous pour un premier investissement locatif ? » « Qui me conseiller pour un investissement locatif ? »

« Comment accélérer les investissements? »

« Yann, tu nous parles toujours de gagner des milliers d’euros à l’achat, comment est-ce possible ?? »

« Nous avons en projet la construction d’une maison pour remplacer notre domicile actuel. Faut-il attendre la fin de cette opération pour lancer mes investissements immobiliers ? »

« Quelle est la place des techniques de communication dans la réalisation de vos projets ? »

« Avec une résidence principale, impossible de faire un emprunt, mon banquier me l’a dit clairement ! »

« Je souhaite investir dans un immeuble, est ce possible en ayant déjà un crédit pour mon bien de résidence principale ? »

« Comment faire en partant de rien (juste un petit capital de départ) ? »

« Comment CIBLER LA BONNE AFFAIRE sans y passer beaucoup trop de temps ? »

« J’aimerai savoir quelle est la marche à suivre pour bien évaluer le coût des travaux afin que ce dernier soit intégré dans l’emprunt immobilier » 

« Comment choisir au mieux l’emplacement ? »

« Je voudrai des méthodes de calcul pour chiffrer les travaux à réaliser »

« Comment c’est possible d’emprunter pour les meubles ? »

« Comment ne pas augmenter mon impôt ? »

« Comment trouver la bonne affaire ? »

« Quelles sont les différentes démarches à suivre pour louer correctement son bien, gagner de l’argent grâce aux loyers ? »

« Un meublé dans une petite ville de province (20 000h), est-ce possible d’avoir de la rentabilité ?

« Quel est le statut le plus avantageux fiscalement pour une location courte durée ? »

« Je ne crois pas trop aux plus petites villes, c’est impossible de louer ! Pourquoi s’entêter à acheter dans ce genre de ville ? »

« Comment améliorer la présentation de mon dossier aux banques pour les convaincre ? »

« N’ayant plus d’emploi (je viens de vendre mon commerce), est-ce intéressant de se déclarer en LMNP ou bien rester juste un particulier qui loue son bien ? »

« Quels sont les requis pour pouvoir commencer à investir et ne pas mettre sa situation en risque, quel genre de job est idéal pour pouvoir investir et contrôler ses investissements et travaux ? »

« J’ai peur des démarches administratives »

« Mon entourage me bloque, que faire contre ça ? »

« Je veux être pris en main et avoir des passages à l’action à faire, peux-tu proposer ça ? »

« L’endettement (aucun apport) est il un frein réel ? »

« Est-il intéressant de déléguer la partie fiscale à un expert comptable ? » 

« Comment ne pas trop payer d impôts même avec 3 biens et donc 3 sources de revenus supplémentaires ? »

« A partir de combien de cash-flow est-ce une bonne affaire ? »

« Peut-on investir partout ? »

« Par quoi doit-on commencer quand on veut investir ? »

« Tu parles toujours de déléguer Yann mais tes affaires au final, sont-elles encore rentables ?? »

« Quelles sont les clés d’un bon investissement immobilier lorsqu’on dispose de peu de moyens financiers. Un apport personnel est il obligatoire ? »

« Comment faire un montage financier sur un immeuble de rapport que l’on pense au delà de nos moyens? »

« Comment investir dans l’achat d’un immeuble de rapport tout en aillant un crédit pour ma résidence principale ? »

« Comment trouver un bien rentable ? »

« Comment puis-je vaincre ma peur de me lancer ? »

« Je suis perdue avec tous ça, je veux investir mais je veux des vidéos étapes par étapes sinon je n’y arriverai jamais… »

« Comment continuer à investir sans payer trop d’impôts ? »

« Sur quelle base calculer la règle des 70 ? Je suppose qu’on peut faire des annonces fictives, mais il doit aussi y avoir d’autres moyens 🙂 »

« Comment faire pour être sûr du bien ? »

« Où pouvons nous acheter pour une meilleure rentabilité ? »

« Comment est-on certain d’une rentabilité nette ? »  « Comment estimes-tu tous les frais à prendre en compte ? »

« Y-a-t-il des PIEGES à éviter pour ne pas perdre d’argent en priorité ? »

« Quels seraient vos conseils pour optimiser mes locations et serait-il judicieux de louer une partie de l’année au mois hors période estivale ? »

« Comment investir pour ses enfants avec peu de moyen ? »

« Comment obtenir un financement pour un immeuble de rapport avec mon type de dossier ? »

« Dans un secteur où le prix de l’immobilier est en moyenne à 2000€/m², faut-il s’obstiner ou aller voir ailleurs ? »

« Comment être sûr de faire un bon investissement ? »

« Quels sont les points à examiner lors de l’achat du bien sur la qualité de celui ci et sur sa rentabilité ? »

Comment ai-je décidé de réaliser ce projet ” IMMO Meublé Pas à Pas “

IMMO Meublé Pas à PasJe crois que votre engouement lors du sondage et de vos questions sur ma boite mail ont fini de me motiver. J’y passe mes soirées pour ne pas dire mes débuts de nuits et mes week-end mais j’ai pris et je prends encore un grand plaisir à vous construire un plan d’attaque sur mesure pour résoudre votre problème.

Je fais le maximum pour que ce projet réponde à toutes vos interrogations et vous permettent de réaliser vos investissements en toute sérénité.

Un petit secret : j’ai même un ou deux copains investisseurs qui me relisent et/ou me réécoutent pour bien vérifier chaque point…

Dans ce projet, mes priorités ont été les suivantes en fonction de vos attentes :

 

1- Faire en sorte de vous proposer une PROGRESSION CHRONOLOGIQUE des différentes phases de l’investissement « de la recherche jusqu’à la mise en location du bien ».

2- Vous proposer d’atteindre des OBJECTIFS à chaque étape d’avancement.

3- Vous donner les détails de chaque étape pour ne RIEN oublier et TOUT anticiper.

4- Vous permettre de vaincre vos peurs et ainsi investir plus SEREINEMENT.

5- Je veux vous donner toutes les cartes théoriques possibles en immobilier locatif meublé et vous GUIDER le plus justement possible dans toutes les étapes.

6- Vous permettre de passer de PLUS en PLUS à l’action et de devenir l’investisseur SEREIN qui sommeille en vous.

Lors de ce projet, vous devrez passer à l’action progressivement avec des choses à réaliser au fur et à mesure et vous devrez avoir investi à la fin de la progression dans un bien rentable en ayant minimisé tous les risques et en ayant économisé des milliers d’euros.

Quelle organisation pour cette formation “IMMO Meublé Pas à Pas” et quels BONUS ?

–> Comme vous me l’avez demandé lors du sondage, “IMMO Meublé Pas à Pas” sera composée de vidéos accompagnées de texte qui vous seront livrées progressivement.

–> La formation est composée de 9 modules eux mêmes découpés en plusieurs vidéos. Vous recevrez un module par semaine.

Négociation en immobilier

–> BONUS 1 : Ceux qui participeront à cette aventure seront automatiquement inscrits dans une liste VIP qui leur donnera droit à des vidéos BONUS d’experts en tout genre ou autres vidéos surprises et ce tout au long de l’année. L’idée sera de vous proposer des vidéos d’acteurs du terrain et de partenaires essentiels à la réussite quand on est investisseur immobilier meublé.

–> BONUS 2 : Les 7 premiers inscrits pourront participer à un séminaire sur l’immobilier meublé qui se déroulera à Bordeaux en septembre ou octobre 2018. Le séminaire se déroulera sur une journée complète et 3 intervenants (dont moi) présenteront divers sujets sur l’immobilier meublé. Votre accès gratuit à ce séminaire comprendra les pauses café ainsi que le déjeuner du midi avec nous dans un restaurant.

–> BONUS 3 : Je proposerai aux 5 premiers inscrits un appel téléphonique pour étudier le cas d’un éventuel investissement de leur choix. Vous pourrez ainsi me demander conseils en me donnant des éléments précis du bien que vous avez remarqué ou sélectionné.

–> BONUS 4 : J’offre à tous ceux qui achèteront cette formation mon livre numérique “41 astuces pour louer PLUS et louer MIEUX”. C’est un condensé de mes années d’expérience en courte durée. Vous y puiserez des techniques qui sont très efficaces sur le long terme…

Parlons contenu…

Comme je vous le disais, “IMMO Meublé Pas à Pas” est composée de 9 modules, les voici :

Module 1 : Obtenir, développer et entretenir son MINDSET
IMMO Meublé Pas à Pas
A la fin de ce module, vous aurez une multitude d’éléments à APPLIQUER pour modifier votre comportement et commencer à agir comme un véritable entrepreneur.

Ce module arrive en première position mais il devra servir de fil conducteur tout au long de la formation.

 

Vous y trouverez 9 parties :

Introduction
Pourquoi nous avons si peur d’investir ?
Le MINDSET, c’est quoi exactement ?
Les premiers éléments pour améliorer son MINDSET
Le MINDSET, encore lui !
Un entretien permanent de l’état d’esprit
Du MINDSET au développement de soi
Mes conclusions sur l’état d’esprit à avoir
Vidéo BONUS

Module 2 : La Bonne Affaire, que faut-il comprendre précisément ?

IMMO Meublé Pas à PasA la fin de ce module, vous saurez déterminer avec précision ce qu’est une bonne affaire en fonction de variables. Vous connaîtrez 2 « écoles » de l’immobilier et vous saurez ainsi comment vous positionner en fonction de vos objectifs.

Vous allez aussi apprendre à déterminer les secteurs dans lesquels vous voulez investir et à sélectionner les biens que vous voulez visiter.

 

Le module est composé de 10 parties :

Introduction
La bonne affaire, c’est quoi ?
La règle des 70, ce qu’il faut comprendre !
La limite de la règle des 70 et la rentabilité
Villes vs Campagnes
Les indices INSEE
Sélectionner un bien grâce aux annonces
Travailler avec des agences immobilières
Vidéo BONUS sur la bonne affaire
Mes conclusions et mes encouragements

Module 3 : Préparer et faire ses visites

A la fin de ce module 3, vous connaîtrez :

-Les points indispensables à vérifier lors d’une visite
-La différence entre l’achat d’un appartement et d’un immeuble
-La manière de procéder avec un courtier en travaux ou des artisans
-La manière de passer d’une visite à une budgétisation optimisée des travaux

Vous pourrez mieux appréhender la partie travaux et ainsi gérer cette partie en minimisant au maximum le risque d’erreur.

Le module est composé de 11 parties :

Introduction
La différence entre la visite d’un appartement et la visite d’un immeuble de rapport
La checklist complète des points à vérifier
Tout prévoir pour estimer les travaux
Apportez de la valeur aux biens
Le rôle du courtier en travaux
Travailler en direct avec des artisans
ANTICIPEZ la valeur des meubles
ANTICIPEZ une éventuelle négociation en posant des questions à l’agent
Vidéo BONUS d’un directeur d’une enseigne
Mes conclusions et mes encouragements

Module 4 : Les conclusions des visites et le compromis

A la fin de ce module, vous saurez fixer le prix maximal de votre offre car vous aurez déterminé toutes les composantes du prix final. La compréhension des paramètres de ce module va vous permettre de réaliser de bonnes affaires et même de très bonnes affaires.

Les techniques de négociation n’auront plus de secret pour vous à la fin de ce module.

Grâce à elles vous pourrez gagner des milliers d’euros en immobilier. Vous comprendrez mieux l’expression : « En immobilier, l’argent se gagne à l’achat du bien ! »

Le module est composé de 9 parties :

Introduction
Déterminez des éléments importants
Déterminez le prix maximal de votre offre
Votre offre maximale devient une référence
La négociation avec agence
La négociation en direct : un point très important !
Restez sur vos fondamentaux mais ne soyez pas bornés
ANTICIPATIONS essentielles
Mes conclusions et encouragements

Module 5 : Trouver et optimiser son financement jusqu’au notaire

Dans ce module, vous allez apprendre à comprendre le fonctionnement des banquiers. Vous saurez ainsi comment faire passer votre dossier beaucoup plus facilement. De plus, en fonction de votre stratégie, vous verrez que l’on peut encore gagner des milliers d’euros avec le banquier.
Vous saurez aussi comment optimiser au maximum les frais de notaire pour encore gagner des centaines voir des milliers d’euros.

Le module est composé de 9 parties :

Introduction
Présentez votre démarche dans un dossier
La peur du banquier
Comment s’y prendre avec le banquier ?
Quoi négocier avec le banquier ?
Quelles stratégies adopter avec le banquier ?
Le notaire
Des frais de notaire optimisés
Mes conclusions et encouragements

Module 6 : Suivre les travaux et mettre en location

IMMO Meublé Pas à PasDans ce module, vous allez apprendre à gérer sereinement la partie travaux et la mise en location. Vous saurez anticiper certains points qui vous assureront une vraie tranquillité et une « non perte de temps » qui vaut de l’argent.

 

 

Le module est composé de 11 parties :

Introduction
La coordination grâce au courtier ou à un artisan clé
Suivez de près le chantier
Commencez à mettre en location votre logement 1 mois avant la fin des travaux
Coordonnez intelligemment l’arrivée des meubles et la fin des travaux
Mettez en ligne une vraie annonce et ANTICIPEZ le travail d’une prochaine fois
Le relationnel avec les locataires
Mettre en agence
Vidéo BONUS sur la décoration
Conclusions et encouragements

Module 7 : Multiplier la rentabilité en meublé !

IMMO Meublé Pas à PasA la fin de ce module, vous connaîtrez les différentes manières d’exploiter les locations meublés. Elles ont toutes leurs particularités mais permettent dans 99% des cas de BOOSTER la rentabilité d’une manière extraordinaire.

Je vais évoquer certaines subtilités mais nous n’entrerons pas dans le détail de la mise en place pour des annonces courtes durées par exemples. En revanche, vous aurez dans mon BONUS « 41 astuces pour louer PLUS et louer MIEUX un maximum d’informations qui vous seront extrêmement utiles… »

Le module est composé de 9 parties :

Introduction
Meublez vos appartements vous procure un choix extraordinaire !
Meublez en longue durée
La courte durée
La colocation
La colocation courte durée
Une revente clé en main
Vidéo BONUS Julien, libre financièrement grâce à ce mode d’exploitation
Mes conclusion et mes encouragements

Module 8 : Payer 0 euro d’impôt ou presque !

IMMO Meublé Pas à PasCe module va vous permettre une comparaison de la fiscalité en nue et en meublé. J’évoquerai TOUS les principes de bases en nom propre.

La fiscalité doit être comprise pour être optimisée et ce sera l’objectif de ce module.
Une fiscalité éclairée vous permettra un suivi optimisé avec l’expert comptable. Vous saurez ainsi lui poser les questions essentielles pour un avancement serein.

 

Le module est composé de 10 parties :

Introduction
Fiscalité : composante de l’immobilier
Fiscalité nue en nom propre
La fiscalité meublée : 3 composantes essentielles
Comprendre la fiscalité, c’est anticiper !
Condamner à vous enrichir…
S’entourer d’un expert comptable
La fiscalité reste une composante importante de l’immobilier
Fiscalité en nom propre ou en structure
Mes conclusions et mes encouragements

Module 9 : Enchaîner les investissements

Maintenant que vous avez des bases essentielles pour investir, vous allez avoir envie d’enchaîner vos investissements et peut-être envie de diversifier vos stratégies.

Vous allez découvrir certaines stratégies que je mets en place pour enchaîner et ainsi continuer à acheter.

 

 

Le module est composé de 10 parties :

Introduction
Dupliquer/améliorer
Acheter avec des travaux
S’entourer de plus en plus de partenaires
Déléguer pour réaliser votre travail d’investisseur
Travailler sur votre entreprise et pas dans votre entreprise
Acheter différemment
Les limites de votre banquier
N’arrêtez jamais de vous perfectionner
Conclusion, mes encouragements

L’inscription , c’est ici ! Rire pour l'immoblier

Je vous invite à me poser toutes vos questions au dessous de cet article, vos interrogations ainsi que les réponses seront utiles à toutes et à tous.

Vous pouvez aussi vous préinscrire pour avoir toute les informations en me laissant votre prénom et votre mail en cliquant ici !

Je compte sur vous !

A très vite

Yann

Investissement locatif avant résidence principale : Croyance ou réalité ?

Investissement locatif avant résidence principale : Croyance ou réalité ?

Est-ce qu’un investissement immobilier locatif doit passer avant la résidence principale ?? Cette question revient très fréquemment dans les discussions autour de l’immobilier. Voyons ensemble si il existe réellement une manière exacte de procéder…

Un investissement locatif avant résidence principale ?

Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas! 

Aujourd’hui je fais une vidéo spécifique à une question qui est revenue X fois. C’est vrai que je ne l’ai jamais trop évoquée à part dans une vidéo il y a quelques temps. Parce que je trouvais qu’on en parlait beaucoup sur internet, en fait il y a des gens qui ne sont pas du tout convaincus.

Et ça c’est aussi peut-être beaucoup par l’éducation que l’on subit tous et dans laquelle on nous dit « il faut acheter ta résidence principale et après tu verras ce que tu peux faire ».

Les questions qui me reviennent fréquemment sur la boîte contact@meublepasapas.com, sont : « Yann, est-ce qu’il faut acheter sa résidence principale avant de faire un investissement ? », ou « Est-ce qu’il faut faire un investissement locatif avant d’acheter sa résidence principale ? ». Donc je vais essayer de répondre et d’apporter des arguments à ces questions.

Par ailleurs, je vous invite à lire mon article : comment se lancer dans l’immobilier ?

Je vais rentrer tout de suite dans le vif du sujet, je vais évoquer deux points.

A) – Est-il intéressant d’acheter un investissement locatif avant sa résidence principale ?

Le premier point c’est qu’il est très intéressant d’acheter un investissement locatif avant sa résidence principale. Alors, je dis un, ça peut être deux, ça peut être trois, dix, vingt. En tout cas, il est intéressant d’investir bien avant d’acheter sa résidence principale. Si vous ne l’avez pas encore fait je vous invite très sérieusement à y réfléchir, et ce pour de multiples raisons.

1)- Ne pas diminuer sa capacité d’emprunt

La première des raisons, c’est que si vous investissez avant d’acheter votre résidence principale, vous n’allez pas diminuer votre capacité d’emprunt.

Je vous rappelle qu’un investissement locatif est un actif qui est censé vous rapporter de l’argent si vous faites des bonnes affaires et que vous achetez bien. Alors que la résidence principale n’est qu’un passif puisqu’au final elle vous coûte de l’argent tous les mois –

Et là je parle de ce que vous remboursez à la banque, je ne parle même pas de tout ce qu’on peut faire dans une maison qui parfois d’ailleurs ne sert pas à grand-chose.

En tout cas sachez juste qu’en termes d’actifs, c’est bien avec les investissements que vous allez augmenter votre capacité d’emprunt, ou du moins ne pas la diminuer.

Parce que si vous achetez votre résidence principale qui vous coûte 1000€ par mois, admettons pour un couple aux alentours de 3000€ – on va prendre un exemple simple – le banquier voit que sur ces 3000€ que vous avez dans le couple il n’en reste plus que 2000€ dans la capacité d’emprunt puisqu’il y a déjà 1000€ qui sont utilisés pour votre résidence principale.

En général on a des capacités d’emprunt qui sont autorisées aux alentours de 30% ou 35%. On parle souvent de 33% mais c’est un peu plus flexible. Si vous calculez évidemment 33% de 2000€, ce n’est plus du tout pareil que 33% de 3000€.

Donc si vous n’avez pas cet emprunt pour votre résidence principale, votre capacité d’emprunt est déjà plus grande à la base. Ça c’est un point très important. Et je pourrais même le pousser un peu en disant qu’en général quand on achète sa résidence principale, on est toujours en train de regarder quelle est notre capacité maximale : on a 3000€, on pourrait emprunter jusqu’à 1300€ par mois, donc on pousse déjà dès le départ notre capacité, et du coup on n’a plus de marge pour faire des investissements.

2)- Augmenter au contraire sa capacité d’emprunt

Alors, deuxième petit point dans cette première partie : sachez que si vous faites un bon investissement, logiquement, avec tout ce que vous avez lu, tout ce que vous apprenez, vous devez dégager un petit cash flow.

Alors si vous dégagez un petit cash flow, même si en pratique il est mis sur un compte à part et va vous servir pour les frais, les petits imprévus, ça n’empêche que le cash flow que vous dégagez, pour le banquier c’est une capacité supplémentaire de revenus dans le mois.

C’est-à-dire que si on reprend l’exemple de tout à l’heure : vous avez 3000€ dans le couple, et là d’un seul coup vous avez un immeuble qui vous dégage 500€ de cash flow positif, ça veut dire que pour le banquier vous avez maintenant des revenus qui s’élèvent à 3500€.

Donc vous pourriez emprunter à mesure de 33% de ces 3500€. On a augmenté la capacité d’emprunt.

Ça, ça fait vraiment la grosse différence avec la résidence principale : là vraiment grâce à ces investissements locatifs, vous allez augmenter votre capacité d’emprunt plutôt que de la diminuer. Donc ça c’est le deuxième petit point que je voulais évoquer.

3)- Augmenter la confiance en soi

Autre chose aussi qui fait que c’est intéressant d’investir en premier, c’est pour la prise de confiance, le développement personnel, et aussi pour les preuves que vous allez faire au banquier.

Le banquier va voir votre réflexion, vous allez lui dire : « écoutez, moi je préfère me servir de ma capacité d’emprunt pour l’instant pour investir, et je vais voir après pour ma résidence principale ».

Ça c’est un discours que vous pouvez tenir. Effectivement le banquier lui-même, parfois, va avoir tendance à vous dire d’acheter d’abord la résidence principale.

Parfois il faut s’appuyer dessus : il veut que vous empruntiez pour votre résidence principale, vous savez que c’est pour une bonne affaire, et bien vous lui dites que c’est pour votre résidence principale : pourquoi pas.

Moi je sais que je n’aime pas, je préfère être lucide, transparent et bien expliquer. Après c’est aussi à lui de voir : logiquement s’il réfléchit un peu il devrait vous suivre.

Par contre, si vraiment il est insistant, pénible, et qu’il vous dit que c’est pour votre résidence principale : achetez quand même, après tout vous avez le droit de louer après. Vous n’aviez pas prévu mais vous avez le droit de louer après.

Et faites une bonne affaire, et là vous allez lui prouver : « vous avez vu, j’ai géré, j’ai acheté ça et j’en ai fait une bonne affaire, donc maintenant est-ce que tu peux me prêter une deuxième fois ? ».

4)- Enchaîner les investissements

Un autre point aussi qui est très intéressant si on achète des investissements locatifs en premier, c’est que vous allez pouvoir enchaîner : vous allez en acheter un premier, un deuxième, un troisième, puisque vous allez augmenter votre capacité d’emprunt plutôt que de la diminuer.

Donc ça c’est quand même très intéressant. Et ça va vous donner aussi une expérience non négligeable pour la suite. Alors quand je dis une expérience non négligeable pour la suite, c’est notamment pour acheter votre résidence principale.

Pourquoi ? Parce que si vous achetez votre résidence principale après vos investissements locatifs, vous allez avoir un regard qui va être totalement différent.

Alors quand je dis un regard qui va être totalement différent, ça veut dire que vous allez déjà anticiper comment votre résidence principale pourrait devenir un actif plus tard, et donc un semi-investissement.

Vous allez négocier différemment, vous allez acheter en pensant peut-être à la revente, vous allez vous dire : « moi je veux bien avoir ma résidence principale mais je veux que si je déménage dans cinq ans, six ans, sept ans, je veux absolument pouvoir la revendre au moins au même prix », donc vous allez savoir apporter de la valeur à votre résidence principale, et vous allez savoir aussi faire en sorte de l’acheter à un bon prix pour la revendre correctement.

Et ça, ce sont des armes qui vont s’ancrer en vous quand vous allez faire vos investissements, et que vous n’aurez pas si vous achetez votre résidence principale en premier. Alors ça c’est un peu théorique mais je vous assure que c’est vraiment ça qui se construit pourtant, et vous allez voir différemment.

Moi à l’heure actuelle, je vais vous donner mon exemple, on est un petit peu en recherche d’une résidence principale mais sans l’être vraiment, et nous c’est clair, on le voit vraiment, on ne veut pas que ce soit un passif qui soit pénible.

C’est-à-dire que l’idée c’est vraiment d’acheter quelque chose pour laquelle on apportera de la valeur, quitte à augmenter les pièces, quitte à évidemment faire des travaux à l’intérieur, à réaménager.

Mais si la maison revient à 130000€, il faut que dans cinq ans ou six ans quand on s’en ira elle soit au moins revendue au même prix. Alors on n’est jamais sûr, mais si on y réfléchit de cette manière on a de grandes chances de pouvoir apporter des éléments en ce sens.

B) – Faut-il acheter sa résidence principale en premier ?

Deuxième partie, parce que là ceux qui ont entendu la première partie et qui ont une résidence principale ont dû se dire que ce n’était plus pour eux et qu’ils ne pouvaient plus investir.

Mais non, ce n’est pas ce que j’ai dit. Moi je disais que si vous aviez le choix il fallait vraiment réfléchir, et une nouvelle fois ne pas écouter ce qu’on dit autour de vous (de penser d’abord à votre petite maison, etc…).

Non : d’abord les investissements locatifs. Mais, il y en a parmi vous, très certainement, et moi j’en connais plein, qui ont une résidence principale, qui ne paient pas de loyer, qui sont déjà propriétaires et c’est très bien. Et qui souhaitent investir après.

Alors, rassurez-vous, c’est tout à fait possible. Vous allez faire peut-être un peu plus de démarches parce que vous avez un taux d’endettement qui est assez élevé, donc pour trouver un banquier, pour trouver une source de financement ça va peut-être être un peu compliqué, et encore, mais c’est tout à fait possible.

Si vous êtes dans ce cas, moi ce que je vous invite à faire c’est encore plus à monter un dossier en béton. C’est-à-dire que vous arrivez à la banque, vous allez dire : « moi j’ai tout pris en compte : je paie tant ma banque, je paie tant mon emprunt pour ma résidence principale, je paie tant par mois, là j’estime que je suis en présence d’une bonne affaire, j’ai fait tous mes calculs, regardez : là où ça va me coûter tant je sais qu’il y a tant qui vont rentrer.

Je vous apporte tous les éléments, je suis sûr de moi, j’ai fait les tests sur internet, j’ai vu avec les agences, je n’ai négligé aucun point, j’ai regardé, j’ai tant de travaux, j’ai donc surestimé mes travaux, j’ai même sous-estimé ce que les locataires allaient me donner, … Donc je vous apporte un dossier en béton : est-ce que vous pouvez me financer ».

Si vous venez avec ces arguments, que vous avez toujours eu des comptes sains (et quand je dis sains, c’est éviter les petits soldes négatifs en fin de mois), vous allez finir par trouver un financement.

Donc, ça sera certainement un peu plus de peine, et encore ce n’est pas sûr, mais en tout cas même avec votre résidence principale, si vous venez avec les mêmes arguments, il y a possibilité évidemment de faire des investissements locatifs et des les enchaîner.

Autre point aussi pour ceux qui ont donc cette résidence principale : j’ai vu un cas il y a très peu de temps, d’un garçon qui s’est séparé – ça, c’est toujours plus triste qu’autre chose – et qui a rebondi d’une certaine manière avec sa maison.

Lui, il avait déjà pour idée de faire une pièce supplémentaire dans sa maison parce qu’il avait prévu d’agrandir la famille, malheureusement pour lui ça ne s’est pas fait. N’empêche qu’il a quand même décidé de créer cette pièce supplémentaire pour revendre sa maison.

Et bien ce garçon qui se trouvait en région bordelaise, une région en plein essor il faut le dire, a réussi à mettre en vente sa maison très rapidement suite à la séparation, et à faire une plus-value de 84000€ sur son bien.

Donc, lui qui avait déjà pas mal remboursé cette maison, en la revendant à l’heure actuelle, ils fait une plus-value de 84000€ et il doit lui rester quelque chose comme 50 000€ dans sa poche en plus d’avoir vendu la maison. Donc ne perdez pas de vue qu’une résidence principale – vous êtes peut-être dans un cas où vous l’avez très bien achetée, où vous avez une bonne affaire dans les mains –ce n’est pas quelque chose de négatif non plus.

Ce n’est pas l’idéal pour commencer si vous avez le choix. Mais par contre si vous l’avez dans les mains depuis un certain nombre d’années, ça reste quelque chose de positif. Peut-être que ça vous a permis d’économiser de l’argent pendant longtemps que vous n’avez pas mis dans des loyers, et en plus ça sera peut-être une formidable opportunité pour la suite.

Donc je voulais vraiment dédramatiser pour ceux qui avaient acheté une résidence principale et qui du coup croyaient ne plus pouvoir investir, ce n’est pas le cas.
investissement locatif avant résidence principale

Alors je vais conclure cette vidéo en disant une chose : on a parlé de résidence principale et d’investissement locatif, moi ce que je voulais vous dire c’est qu’il convient de faire une priorité aux actifs (c’est-à-dire aux investissements qui rapportent de l’argent).

Pour ne pas diminuer votre capacité d’emprunt et pour acquérir des techniques qui vont permettront de gagner des milliers d’euros même sur votre résidence principale.

Et aussi, je le répète, si vous avez votre résidence principale, pensez que vous avez fait des économies, et qu’avec des dossiers en béton on peut encore avancer et faire des investissements locatifs. Et heureusement d’ailleurs.

Je vous invite à télécharger mon livre dont le lien se situe au-dessous : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Et je vous invite aussi à laisser vos commentaires.

Peut-être que parmi vous, certains ont leur résidence principale et qu’ils ont déjà acheté quatre ou cinq immeubles : laissez votre témoignage, c’est très important et pourquoi pas ce sera peut-être l’occasion d’aller faire une interview avec vous. Ce serait d’ailleurs excellent.
Je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !

 

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter :

Un grand merci à vous et à très bientôt !

Yann Marjault

Mon dernier immeuble de A à Z : découvrez une simulation d’investissement locatif

Mon dernier immeuble de A à Z : découvrez une simulation d’investissement locatif

Une simulation d’investissement locatif : un de mes derniers achats totalement détaillé !

immeuble de rapport appartement louéAujourd’hui, je vous parle d’investissement en immeuble de rapport rentable !

Découvrez un article un peu spécial. Je vous expose tout d’un de mes derniers investissements.

J’espère sincèrement que cet exemple vous donnera envie de passer à l’action et vous allez voir que l’on peut faire des investissements très rentables simplement.

Je vais aussi vous proposer beaucoup de photos pour illustrer les propos et je vous joindrai l’annonce que j’ai mise sur le bon coin pour louer comme je l’entends !

Cet achat d’immeuble est concrétisé, tous les appartements sont terminés en ce qui concerne les travaux et ils sont tous loués.

Et bien la bonne nouvelle est que j’ai de très bonnes surprises en ce qui concerne les chiffres et surtout ceux concernant la location.

J’ai donc décidé de TOUT vous livrer pour que vous puissiez visualiser par le coté pratique toutes les choses que nous évoquons en théorie.

Je vous dis tout ETAPE par ETAPE : de la découverte de l’immeuble jusqu’à la location des appartements. Je vais aussi vous montrer ce que j’avais imaginé et ce que j’ai réellement obtenu.

Bonne lecture, laissez-moi juste votre prénom et votre meilleure adresse mail pour tout découvrir de A à Z sur cet achat !

Nous voilà de retour et merci d’avoir pris le temps de laisser vos coordonnées. Pensez à bien vérifier vos spams si vous n’avez pas reçu votre 2ème BONUS comme promis.

Merci ! Rire pour l'immoblier

C’est parti pour la simulation en investissement locatif !

1- Un immeuble à 155 000 sur Le Bon Coin

simulation investissement locatif

En mars 2017, j’avais repéré un immeuble sur le bon coin, plutôt bien situé avec un extérieur commun composé de béton et d’herbe.

L’immeuble était composé d’1 studio et de 3 T2. Les photos m’inspiraient mais je voyais que malgré le potentiel, il y avait des travaux à prévoir…et le prix affiché était de 155 000 euros.

J’avais déjà une autre visite de prévu pour un autre immeuble et je me suis dit que j’allais attendre pour contacter le propriétaire.

2- L’immeuble avait disparu !

Une quinzaine de jours après (et oui j’ai laissé traîner, c’est une erreur à ne pas faire), en retournant sur notre cher site bien connu de tous, impossible de retrouver l’annonce de l’immeuble et évidemment, je n’avais pas gardé le lien de l’annonce ni même gardé les coordonnées du propriétaire…

Pour moi, l’immeuble était vendu et je me disais que la personne qui l’avait acheté avait dû négocier pour réaliser une bonne affaire sinon la rentabilité devait être plombée !

3- Le propriétaire ne voulait pas s’en occuper…

Le propriétaire n’avait en fait pas réactivé son annonce alors que l’immeuble n’était pas vendu. Je l’ai appris par la suite en discutant avec lui chez le notaire.

Il avait donné l’exclusivité de la vente à une agence dont je connais très bien la gérante.
Cette dame me contactait justement quelques jours après pour me proposer ce bien qu’elle venait juste « d’avoir » et il était donc affiché à 120 000 euros frais d’agence inclus. Tout devenait ainsi plus intéressant.

Le propriétaire avait mis un prix sur le bon coin sans trop réfléchir, on sentait que ce bien lui pesait et qu’il souhaitait vendre sans trop réaliser d’efforts.

4- L’état de l’immeuble à la première visite

Comme sur les photos, j’ai bien aimé la composition des appartements ainsi que l’extérieur qui offrait beaucoup de possibilités : barbecue, jardinage, 2 places de voitures…

Le studio au 2 ème étage était loué par un jeune très sympa et il était loué 300 euros par mois. Il y avait des rafraîchissements à prévoir au départ de ce locataire mais rien d’extraordinaire.

Il loue donc encore cet appartement mais je sais qu’avec un peu de travaux, on peut passer l’appartement en T2 très facilement et le louer plus cher et même beaucoup plus cher.

Le T2 du 1er étage était loué 350 euros meublé mais il fallait pour celui-ci prévoir une rénovation complète. En clair, l’appartement était à refaire entièrement.

Il y avait des locataires depuis 4 ans, j’avais donc décidé de ne pas faire financer plus de la moitié de la somme pour les travaux de cet appartement pour minimiser mon budget de départ : Résultat, les locataires sont partis 4 mois après la signature et il a fallu refaire l’appartement…

A ce moment, j’ai commis une erreur de débutant ! J’aurai dû tout prévoir comme vous allez le découvrir ensuite.

Le T2 du RDC était vide et à refaire entièrement.

5- Les estimations : simulation investissement locatif

5-1- Des travaux avec les appartements

Voici les estimations que j’ai faites sur cet immeuble sans avoir encore discuter avec le courtier en travaux.

T2 de 37 m² au RDC : reprise plomberie, douche neuve, cuisine équipé, sols et peintures ainsi que tout l’ameublement.
Estimation : 20 000 euros

T2 de 37 m² au premier étage : reprise plomberie, douche neuve, cuisine équipé, sols et peintures ainsi que tout l’ameublement.
Estimation : 20 000 euros mais je ne demandais que 10 000 euros au banquier puisque ce n’était pas pour tout de suite…comme je vous l’ai dis, c’est une erreur de débutant, ne faites pas ça et prévoyez toujours l’ensemble des travaux.

Studio : je n’ai rien prévu car avec 1 500 euros, il y avait possibilité de rafraîchir et même d’ajouter une semi cloison. De plus, le jeune était embauché en CDI et après discussion avec lui, je savais qu’il ne voulait pas partir.

5-2 Des locations après travaux : simulation en investissement immobilier

T2 de 37 m² au RDC : après les travaux et tout équipé, je pensais le louer 420 euros. Je connais un peu le marché du secteur et je me doutais des tarifs.

En revanche, je savais que j’allais essayer par des annonces de le louer plus cher. Tout dépendrait des contacts suite aux annonces.

T2 de 37 m² au premier étage : après les travaux et tout équipé, je pensais le louer 430 euros. J’ai opté pour le même raisonnement sachant que cet appartement était plus lumineux.

Comme pour le premier, je savais que je tenterai de louer plus cher en faisant des tests avec les annonces.

Studio : je n’ai rien prévu car avec 1 500 euros, il y avait possibilité de rafraîchir et même d’ajouter une semi cloison. De plus, le jeune était embauché en CDI et après discussion avec lui, je savais qu’il ne voulait pas partir. Le studio restait donc loué meublé à 300 euros.

Je tablais de prime abord sur un revenu mensuel de 1 150 euros.

Donc ma première réflexion dans ce cas était de faire en sorte que je ne rembourse pas plus de 805 euros à la banque pour respecter la règle des 70.

6- Les vrais chiffres après les devis

Lors de ma deuxième visite, le courtier est venu avec moi et m’a obtenu des devis très rapidement.

Voici les devis réels pour les travaux :

T2 de 37 m² au RDC : reprise plomberie, douche neuve, cuisine équipé, sols et peintures ainsi que tout l’ameublement.
Montant total : 21 640 euros

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T2 de 37 m² au premier étage : reprise plomberie, douche neuve, cuisine équipé, sols et peintures ainsi que tout l’ameublement.
Montant : 20 080 euros

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Studio : aucun travaux pour le moment car le jeune locataire était en place.

7- Agir avec toutes les données

Voici une simulation pour cet investissement locatif

– Prix demandé : 120 000 euros
– Travaux totaux : 41 720 euros et je n’en demandais que 31 720 euros à la banque (à ne pas faire !!)
– Frais de notaire estimés : 9 600 euros
– Taxe foncière : 1400 euros

Je savais que je ne devais pas rembourser plus de 805 euros à la banque pour être dans la règle des 70. Ceci représentait une somme totale maximum à emprunter située entre 130 000 et  145 000 euros (en fonction de la durée de l’emprunt, on peut « jongler » un peu).

Quand vous connaissez les taux d’emprunt qui se pratique au moment de votre réflexion, vous pouvez aisément faire des simulations avec des calculettes immobilières sur internet.

Par exemple sur ce simulateur, ceci fonctionne très bien : cliquez ici pour la calculette de simulation investissement locatif.

8- Les premiers calculs

Si je reprends les données au dessus, voici ce que me coûte l’opération avant toute négociation : 161 320 euros.

Il fallait donc que je négocie le prix d’achat d’au moins 16 320 euros pour le pas dépasser la barre fatidique des 145 000 euros.

9- Mon offre pour payer l’immeuble moins cher

Je proposais donc une offre assez agressive il faut dire, je m’étais dit à ce moment là que le vendeur était assez pressé et que je n’avais pas grand chose à perdre étant donné qu’un autre bien me plaisait beaucoup à ce moment là. (Bien que je n’ai pas obtenu d’ailleurs…alors que j’y croyais beaucoup !).

J’ai offert frais d’agence inclus 80 000 euros en faisant comprendre que je n’avais pas beaucoup de marges étant donné les travaux à réaliser.

C’était un peu exagéré mais je ne sais pas pourquoi, j’avais des données et un bon feeling.

J’ai eu une contre offre à 90 000 euros et j’ai dit oui tout de suite !!

10- Bilan de mon achat et de mon emprunt

Immeuble + travaux (sauf la moitié d’un T2)+ meubles+ équipements + frais de notaire : 130 220 euros
Soit un remboursement mensuel de 611.43 euros sur 20 ans.

Ce sont des données qui me convenaient et qui me conviennent parfaitement, rappelez-vous les données des loyers perçus…

11- Mes TESTS pour louer

La bonne surprise pour ces tests, je suis souvent de nature optimiste et là les tests ont été très concluent. J’avais décidé étant donné le design des appartements et l’équipement complet de tenter de louer bien au dessus de la valeur du marché.

Bilan :
Studio loué : 300 euros
T2 au 1er étage loué : 460 euros
T2 au RDC loué : 470 euros

Total mensuel : 1 230 euros.

12- simulation investissement locatif : des chiffres, encore des chiffres !

Je paie des mensualités de 611.43 euros auxquelles devraient s’ajouter 55 euros (à cause des 10 000 euros que je n’ai pas empruntés.

Voyez maintenant pourquoi c’est une erreur : j’ai du sortir 10 000 euros de « ma poche » alors que si j’avais emprunté en anticipant le départ des locataires, je ne paierai que 55 euros de remboursement supplémentaire).

Je vous dirais prochainement comment j’ai fais pour ne pas les sortir de “ma poche” et comment j’ai utilisé un autre achat pour les emprunter Rire pour l'immoblier.

J’ai des mensualités de 1 230 euros.
Je suis donc dans la règle des 50. Pour moi, c’est très bon !
Si on parle de rentabilité, nous sommes sur une rentabilité nette de 10.26%
Cash Flow positif : 618 euros.

13- La simulation en investissement locatif : mon annonce sur le bon coin !

Voici un exemple d’annonce que je poste quand les appartement sont presque terminés :

“Chers locataires bonjour !

Les travaux sont presque finis, je change les photos très bientôt…mais si cela vous intéresse appelez-moi très vite. Je pense que les appartements seront entièrement terminés début décembre.

Contactez-moi uniquement pour du long terme, comprenez par là que je ne louerai pas les appartements à la semaine.

Je loue 2 très BEAUX T2 entièrement refais à neuf. L’immeuble se situe près d’Auchan, il est composé de ces 2 T2 et d’un troisième au 2ème étage qui est déjà loué par un jeune très sympa.

L’immeuble est composé d’une cours collective dans laquelle, l’espace est à partager. Il y a une partie bétonnée et des par terres pour y cultiver un jardin si l’envie vous tente 🙂 La cours est grande est laisse facilement place à un espace barbecue par exemple !

Premier T2 : -Situé au RDC -Cuisine équipée -Salle de bain équipée -Chambre avec rangements -WC séparés -équipements : Four, plan de travail, lave vaisselle, lave linge et sèche linge, canapé, table basse et TV, lit double… LOCATION : 470 euros toutes charges comprises (Électricité des communs et ordures ménagères).

Deuxième T2 : -Situé au 1er étage -Cuisine équipée -Salle de bain équipée -Chambre avec rangements -WC séparés -équipements : Four, plan de travail, lave linge, canapé, table basse et TV, lit double, armoire… LOCATION : 460 euros toutes charges comprises (Électricité des communs et ordures ménagères).

Les appartements sont refais à neuf, j’accorde une grande importance au sérieux des personnes qui loueront ces appartements.

Je tiens aussi à ce que le voisinage soit agréable, c’est un critère important pour nous tous. Si vous pensez faire parti de ces personnes sérieuses et sympas, j’attends votre appel avec impatience 🙂

Je demande en terme de documents : -Les 3 dernières fiches de paies (la situation actuelle niveau professionnelle) -Les 3 dernières quittance de loyers -une attestation d’assurance du bien (avant d’entrer en location). -une personne garante obligatoirement pour les personnes en stage ou en formation par exemple. -les photocopies de la carte d’identité. -un mois de loyer de caution uniquement que je suis obligé d’encaisser tout de suite.

A très bientôt !

Yann”

J’espère que cet article vous aura plu. J’espère qu’à travers cette expérience, j’aurai pu vous montrer différentes étapes physiques et mentales lors d’un achat immobilier.

J’insiste en disant que les affaires ne se déroulent pas toujours de cette manière mais que parfois, il est possible de réaliser des choses plutôt sympas.

Ce dont je suis certain, c’est qu’en cherchant de la bonne manière, on peut obtenir des résultats comme celui-ci qui est plutôt bon sans être exceptionnel. Dans beaucoup de villes en France, ces affaires immobilières existent. Il faut être persévérant et comprendre ce que l’on recherche.

Pour en savoir encore plus sur les mêmes thèmes :


Ne partez pas tout de suite ! Rire pour l'immoblier

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Yann

Aide par un copain, un expert, coaching immobilier ?? Bref, il faut un modèle !

Aide par un copain, un expert, coaching immobilier ?? Bref, il faut un modèle !

Bienvenue sur cette nouvelle vidéo !
Découvrez pourquoi il est primordial de s’entourer et de s’appuyer sur l’expérience d’un modèle, d’un exemple ou encore de réaliser un coaching immobilier pour passer à l’action.

Experts, copains, réaliser un coaching immobilier : peu importe, il faut un ou des modèles !

Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com !

Bienvenue sur cette nouvelle video !

Alors aujourd’hui je ne vais pas forcément répondre à une question. Par contre je vais remercier notamment trois personnes qui m’ont donné des petits messages d’encouragement. Notamment deux pour qui ça fait un petit bout de temps mais je n’ai pas eu le temps de mettre en vidéo avant.

Donc il s’agit de Charles, Eva et Micro : je vous remercie vraiment pour ces petits messages d’encouragement que vous m’avez laissés sur ma boite mail (contact@meublepasapas.com).

En fait, ces trois personnes m’ont dit : « tu as l’air sincère dans ce que tu dis, ça a l’air vrai, tes chiffres n’ont pas l’air trafiqués, tu nous as donné envie d’investir dans l’immobilier ». Ecoutez, ça c’est déjà un très bon point puisque c’est un des objectifs du blog : je ne veux pas inciter tout le monde à se lancer n’importe comment, mais en tout cas donner envie et confirmer qu’il est possible de faire des choses intéressantes, ça c’est un objectif. Donc que des personnes y croient, je trouve ça extra.

Ce ne sont que des vrais chiffres

Juste un point, j’en profite pour faire la petite parenthèse : je ne trafique aucun chiffre, c’est-à-dire que tous les chiffres que je donne sont vrais au moment où je les donne, et à l’avenir, de toute manière, si je dois faire quelque chose, ce sera de les améliorer.

Alors, je vais revenir sur ce point, et je vais vous expliquer justement un point qui est intéressant en immobilier et qui est même très important, c’est le modèle (sorte de coaching immobilier) et l’exemple qui peut vraiment donner envie. Je l’ai vu en formation, j’ai lu ces messages d’encouragement, donc ça va être l’occasion de faire un petit point dans quelques secondes.

Formations et coaching immobilier : trouver un modèle qui parle !

Alors pour revenir sur ce point sur le modèle, c’est vraiment vos messages qui m’ont fait penser à ce thème pour la vidéo. Pourquoi ? Parce que moi aussi j’ai fait des formations (coaching immobilier et heures de formation) quand j’ai commencé en immobilier. Deux notamment, dont une qui m’a plus particulièrement marqué. Et on a eu tout un passage sur le modèle et l’exemple.

Alors je sais déjà qu’il est difficile de choisir les personnes pour faire les formations en immobilier, on voit quand même quelques blogeurs, quelques personnes qui proposent ce genre de formation. Alors déjà, ce qu’il faut revoir dans un premier temps, c’est qu’on a des formations qui sont assez générales avec lesquelles il est peut-être plus intéressant de commencer quand on est débutant.

Du général vers le spécifique

Et ensuite, on s’en va vers du spécifique : on peut avoir de la division de lot, on peut avoir le fait d’acheter des maisons neuves qu’on découpe pour mettre sur plusieurs terrains, on peut avoir la location courte durée, … Les spécificités, c’est peut-être dans un deuxième temps, sauf certaines formations qui reprennent les bases. En tout cas, quoi qu’il arrive, je sais qu’il est difficile de choisir.

Je ne vais pas revenir là-dessus mais simplement, je voulais rappeler qu’on accroche plus ou moins lors de ces lancements de formations avec les personnages qui les présentent. Alors ça, c’est très connu et c’est logique, on va accrocher plus ou moins avec la manière de parler, avec les thèmes qui nous parlent, si on sent la personne sincère, …

Il y a différents éléments qui font qu’on va accrocher plus ou moins avec une personne. Ce n’est pas tout à fait là-dessus que je vais revenir, mais plutôt sur l’exemple, le modèle en immobilier. Pourquoi ? Parce que quand j’ai fait la formation avec Olivier Seban, c’est ce que je disais tout à l’heure, il parlait d’un modèle et il trouvait que c’était un moment très important en immobilier, puisqu’il allait souvent permettre – quelles que soient ses activités – un déclenchement et le fait de passer à l’action.

Un coaching immobilier, un modèle : le but est de passer à l’action

Ça c’est un point qui est très important dans l’immobilier, puisque oui c’est important de se former, mais souvent on a des blocages au moment de passer à l’action. On a ceux qui passent à l’action sans se former et qui soit ont de la chance (ça ne se passe pas trop mal), soit apprennent avec l’expérience et avancent, soit ceux qui ne se forment pas du tout et qui ont des soucis par la suite (ça c’est vraiment à éviter).

Mais on a aussi de nombreuses personnes qui se forment, et qui ne passent jamais à l’action. Et lui, ce qu’il disait, c’est que ça pouvait être intéressant vraiment de trouver un modèle (soit un blogeur, soit une personne de notre entourage), et d’essayer de suivre son exemple. Si ça passe, si ça marche bien, si le courant passe bien, et que ce que la personne fait nous convient et nous correspond, ça peut être intéressant de la suivre et de la prendre en exemple.

Pourquoi ? Parce que si vous suivez et que vous passez à la pratique grâce à elle, derrière, vous allez trouver vos propres spécificités. Mais par contre, au départ, au moins, vous aurez eu cette attache, ce modèle, qui vous aura permis ce petit déclic qui fait qu’on passe à l’action.

Ce modèle qui est donc souvent comme un déclencheur de passage à l’action (en tout cas si c’est le modèle qui vous correspond c’est ce qui va se passer), sur quels critères ler choisir ?

Sur quels critère choisir un modèle ?

Alors, la première des choses pour qu’il soit légitime, c’est vraiment qu’il ait une expérience et qu’il possède plusieurs biens. Le fait qu’il possède des biens, le fait que vous croyez en ce qu’il fait, le fait que vous voyez ce qu’il fait, ou le fait que vous y assistiez tous les jours parce que vous le connaissez – ça peut arriver, ça permet quand même de se rassurer et de voir que la mise en pratique de ce qu’on a appris est possible. Et ça, c’est déjà un des premiers points que le modèle doit respecter.

Deuxième chose : le modèle, l’exemple, la personne, doit avoir une manière de faire qui vous corresponde. Même dans les attitudes, c’est très souvent une personne qui va être une personne de caractère un petit peu similaire au vôtre, ou alors totalement opposée mais qui va provoquer ce quelque chose chez vous qui va faire que vous allez oser vous lancer. Si c’est quelqu’un qui correspond exactement à votre profil, vous allez vous dire « lui il l’a fait, moi j’ai des connaissances, j’ai fait la formation, ça veut dire que je peux le faire ». Si c’est quelqu’un qui est vraiment à l’opposé au niveau caractère, vous allez vous dire : « il faut que je déclenche ce côté chez moi qui me manque pour passer à l’action », et croyez-moi, rien que’en pensant de cette manière, on arrive à avancer.

Je sais que ça fait très psychologique, mais moi je sais que j’ai eu un modèle, qui était un formateur, et il y avait des choses qui me parlaient en lui. C’est-à-dire par exemple, le fait de déléguer beaucoup parce qu’il n’avait pas envie de s’embêter avec des tâches qu’il n’aimait pas.

Il gardait vraiment les tâches qui lui plaisaient, c’est-à-dire investir, chercher des bonnes affaires, et à côté de ça il avait ce côté un peu fainéant pour la gestion qui ne lui correspondait pas et qu’il faisait faire par d’autres personnes. Ça c’était un côté qui me parlait, parce que je m’y retrouvais, et je me suis dit : « on a des points communs tous les deux, il fait ça, donc il n’y a aucune raison pour que je ne puisse pas le faire ». Un coaching immobilier

Ce que je vous propose aussi quand vous avez trouvé ce modèle, si c’est quelqu’un qui est accessible notamment, faites-vous accompagner lors du passage à l’action. Vous savez que vous avez les armes, vous avez différentes informations, vous avez compris des règles pour acheter : trouvez ce modèle et demandez à ce qu’il vous accompagne soit visuellement dans les affaires que vous allez trouver (demandez-lui à ce qu’il jette un œil), ou alors carrément sur place si c’est possible.

Alors parfois effectivement ce sont des services payants, mais je vous invite vraiment à faire ça lors du premier achat. Pourquoi ? Parce qu’une fois que vous aurez fait ça, que vous allez mettre en place, que votre bien sera loué, vous allez tomber dans les critères que vous vouliez, dans les chiffres que vous vouliez, vous allez voir que c’était une première étape qui était la plus difficile, et derrière il peut se passer énormément de choses.

Voilà c’est terminé pour cette courte vidéo ! J’en ai profité vraiment pour parler de cet exemple et de ce modèle. C’est très court, mais n’oubliez pas, en immobilier on a le passage formation qui est très important. On a le passage aussi où il faut s’entourer, puisqu’il faut s’entourer de monde et voir les personnes qui le font et comment ça se passe pour elles. On a le passage aussi où il faut passer à l’action : on a tous les éléments, on est en recherche, mais on n’ose pas encore et ça c’est souvent le point sur lequel ça pêche. Et au milieu de tout ça, on peut dire qu’on a le modèle et l’exemple à suivre qui doit nous permettre absolument de passer à l’action. Ce n’est qu’une première étape vers, peut-être, une multitude d’achats derrière.

C’était Yann du blog meublepasapas.com ! Je vous invite à télécharger mon livre dont le lien est au-dessous : « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Vous y trouverez plein de petites astuces qui pourront vous aider à démarrer, et peut-être à trouver le modèle.

Et je vous invite aussi à vous abonner à ma chaîne YouTube pour avoir accès aux vidéos dès qu’elles sont sur le site !

A très bientôt

Yann