Investir dans un mobil home : 16 erreurs à ne pas commettre !

Investir dans un mobil home : 16 erreurs à ne pas commettre !

Acheter un mobil home dans un camping : épargnez-vous ces 16 erreurs !

Acheter mobil homeTous les jours, sur mes deux blogs liés aux investissements immobiliers ou aux investissements dans les mobil home, on me demande quels sont les pièges à éviter lorsqu’on achète un mobil home.

Je dois avouer que c’est une excellente question car investir dans un mobil home ou acheter un mobil home dans un camping pour le plaisir requiert des connaissances capitales pour ne pas se tromper et ainsi galérer pendant plusieurs années.

Après avoir défini de manière plus précise le fait d’investir dans un mobil home dans un camping, je détaillerai les 16 principales erreurs qu’il ne faut surtout pas commettre.

Investir dans un mobil home ou acheter un mobil home dans un camping ?

La distinction entre les deux est importante car elles reflètent à elles deux les trois objectifs que l’on peut atteindre si on achète un mobil home sur un camping.

A ce sujet, je ne reviendrai pas en détail sur le fait d’acheter un mobil home sur un camping qui peut se réaliser de différentes manières.

Découvrez dans cet artcile tout ce qu’il faut savoir avant d’acheter un mobil home.

Investir dans un mobil home pour moi reflète deux manières de voir :

Investir dans un mobil home pour avoir des vacances gratuites

L’idée est d’acheter le mobil home et se débrouiller pour que les locations paient TOUS les frais annuels. Ainsi, le mobil home permettra à la famille de passer des moments libres dans la « résidence secondaire » pendant les périodes plus creuses.

Cela dit, rien n’empêche non plus de garder quelques semaines pendant les périodes la haute saison mais il faudra juste faire attention à ne pas trop en abuser au risque de voir un manque à gagner trop important.

Investir dans un mobil home pour gagner de l’argent

Cette fois, l’idée est d’acheter le mobil home, de rembourser tous les frais avec les locations et en plus de gagner suffisamment d’argent pour que les locations permettent un excédent de trésorerie chaque année.

Je n’insiste pas d’avantage sur la différence entre investir dans un mobil home et acheter un mobil home dans un camping. Tout est une histoire d’objectifs que l’on se fixe dès le départ.

Voyons maintenant les principales erreurs à ne pas commettre lorsqu’on souhaite investir dans un mobil home ou encore acheter un mobil home dans un camping.

1- Investir dans un mobil home avant d’avoir trouvé un camping

Cette première erreur est une erreur malheureusement classique mais aussi « dramatique ». Certains personnes flashent sur un mobil home, adorent la manière dont il est conçu et décident sur un coup de tête d’acheter le mobil home sans avoir encore réfléchi où ils allaient l’installer.

On n’oublie pas que installer un mobil home sur un terrain privé est strictement interdit. Il conviendra donc de trouver un camping ou un parc résidentiel de loisir pour pouvoir bénéficier de cette résidence secondaire.

Bilan : il faudra trouver le camping pour installer le mobil home. Le déplacement de ce dernier coûtera entre 6 et 8 euros du kilomètre. Il faudra donc espérer trouver un camping à moins de 500 km si vous achetez le mobil home avant d’avoir trouvé le fameux camping.

Les frais d‘entrée sur le camping s’élèveront certainement à quelques milliers d’euros et il faudra aussi compter sur quelques frais d’installation.

Conclusion : n’achetez pas un mobil home sans avoir trouver le camping auparavant. C’est une erreur grossière qui vous coûtera très cher.

2- Acheter un mobil home dans un camping avant d’étudier le contrat du camping

Cette fois, vous avez trouvé le mobil home et le camping, la première erreur est évitée, c’est une bonne chose !

Attention à ne pas commettre la deuxième : celle d’acheter un mobil home dans un camping avant d’étudier le contrat de celui-ci.

En effet, vous allez signer un contrat avec un camping et vous devez en connaître toutes les modalités.

L’inverse me paraît totalement inconcevable. Je vois trop de personnes, propriétaires de mobil home, se plaindre au sujet de clauses qui existaient dès le départ dans les contrats.

L’idéal est qu’à la signature, le directeur du camping en personne vous explique les différentes clauses pour que tout soit le plus clair possible pour vous. C’est ce que je fais à chaque achat de mobil home.

Les différents points du contrat doivent correspondre en grande partie à vos objectifs.

Pour prendre un exemple simple, vous ne pouvez pas investir dans un mobil home dans un camping si celui-ci vous interdit la sous location alors que vous vouliez gagner de l’argent.

Même les petits détails doivent être compris. Vous devez savoir si le prix de l’emplacement augmentera chaque année et de combien même si cela n’a qu’une petite incidence. Vous pouvez répercuter le prix dans les locations par exemple.

3- Ne pas avoir déterminé ses objectifs avant son achat de mobil home dans un camping

Il existe 3 objectifs principaux :

3-1 Achat d’un mobil home dans un camping pour en profiter

Cet objectif reste le plus simple puisque les contraintes du camping n’auront au final que très peu d’importance. L’idéal sera principalement d’avoir un camping ouvert le plus longtemps possible à l’année qui vous plaise.

3-2 Acheter un mobil home dans un camping pour avoir des « vacances gratuites »

Cet objectif est très demandé et pour pouvoir atteindre cet objectif, la sous location par exemple doit être possible. Elle doit permettre de rembourser tous les frais tout en permettant de laisser du temps disponible pour profiter du mobil home.

3-2 Acheter un mobil home dans un camping pour qu’il soit rentable

Cet objectif est aussi recherché, c’est celui que je vise en tant que propriétaire de mobil home.

Clairement avec cet objectif, il faut bien étudier le contrat du camping :

  • Vous permet-il de la sous location de votre mobil home ?
  • Quels sont les différents frais annuels pour votre mobil home sur le camping ?
  • Les micro-entrepreneurs ou entrepreneurs sont ils autorisés pour faire l’état des lieux ?
  • Quelles sont les conditions d’accès aux animations ?

Le fait de déterminer un objectif clair vous aidera à prendre des décisions d’achat de mobil home sur un camping.

4- Croire que le prix du mobil home est le point déterminant

En effet, contrairement à nos pensées bien ancrées en nous, le prix du mobil home n’est qu’un élément secondaire lorsque vous souhaiterez acheter un mobil home dans un camping.

Acheter un mobil home ou investir dans un mobil homeJ’ai vu beaucoup plus de problèmes avec des propriétaires qui n’avaient étudié que le prix du mobil home qu’avec des propriétaires qui avaient acheter un mobil home plus cher en ayant bien analysé les contraintes du camping.

Evidemment que gagner un peu sur le prix du mobil home peut être intéressant mais ce n’est pas du tout le point sur lequel il convient de se concentrer au départ.

Il vaudra mieux payer un mobil home 10 000 euros plus cher et avoir les contraintes du contrat adaptées à vos objectifs.

5- Ne prendre en compte que le loyer annuel de l’emplacement

Une nouvelle fois, il ne faut pas voir uniquement le prix de l’emplacement annuel. Personnellement, cela ne me dérange pas de payer un loyer annuel proche des 5 à 6 000 euros si le camping et ses prestations me permettent de louer mon mobil home pour 13 000 euros.

A l’inverse, je n’ai aucunement envie de payer un emplacement annuel à 3 000 euros si le camping met des barrières dans les sous location du mobil home ou encore si le camping ne permet pas d’avoir des revenus locatifs supérieurs à 4500 euros.

Tout est une histoire d’équilibre entre frais et revenus locatifs. Les camping avec un peu de standing et les bonnes conditions sont très appréciables.

6- Ne pas vérifier si la sous location du mobil home est autorisée

Ce point vous paraît idiot ? Et bien pas du tout. Certains camping empêchent la sous location et d’autres empêchent la sous location pendant certaines périodes de l’année.

Ce point doit être clair pour vous. Aucune subtilité ne doit persister.

Je vous assure que je lis encore des commentaires de propriétaires désabusés parce qu’ils ne peuvent pas louer leur mobil home alors que cela était clairement énoncés dès le départ sur le contrat.

Il est strictement interdit de faire ce type d’erreurs.

7- Penser que acheter un mobil home est rentable sans effort

C’est une erreur qui est faite régulièrement. Il s’agit d’une erreur « psychologique » mais elle reste importante dans la conception de l’investissement.

Il n’est quasi pas possible d’investir dans un mobil home et de le rendre rentable si on ne loue pas par soi-même.

On peut bien évidemment déléguer les états des lieux en utilisant le procédé que l’on souhaite mais il faut savoir trouver ses locataires soi-même. D’ailleurs, toute la base de la stratégie de la location courte durée s’appuie sur ces procédés.

Mon expérience me montre que dans le monde du mobil home, très peu de propriétaires veulent faire des efforts et passent plus de temps à se plaindre qu’ils ne louent pas.

Je le répète : la sous location de son mobil home doit être autorisée par le camping et le propriétaire doit se mettre en tête de tout faire pour remplir son mobil home. A mon sens, c’est d’ailleurs ce qui est le plus intéressant.

Investir dans un mobil home peut être très rentable en respectant ce type de conditions sine qua none.

8- Penser que si le camping n’est pas ouvert à l’année, c’est rédhibitoire

Contrairement aux idées reçues, ce n’est pas du tout une obligation. Même si le camping ferme quelques mois dans l’année, cela peut ne rien changer à la rentabilité ou très peu.

L’Etat impose de plus en plus des périodes de fermetures aux campings. Ils n’ont pas d’autres choix que de fermer et donc de couper l’accès à l’eau et à l’électricité.

Cela dit, un mobil home est « purgé » l’hiver, ceci évite les problèmes de tuyauterie en cas de gelée.

Il vaut mieux donc un mobil home qui a subi l’hivernage plutôt qu’un mobil home qui ne serait pas loué avec ces tuyauteries pleines. Ceci pourrait provoquer des dégâts pénibles.

8- Ne pas avoir compris que le camping est une entreprise qui doit faire des bénéfices chaque année

Une nouvelle fois, vous n’êtes pas la seule personne à vouloir gagner de l’argent. Toute entreprise a pour objectif essentiel de gagner de l’argent.

Les campings sont des entreprises et à ce titre, ils doivent faire des bénéfices en utilisant différents leviers :

  • Les locations de leurs mobil homes
  • Les locations d’emplacement annuelles aux propriétaires
  • La vente des accès à leurs animations
  • La location des mobil homes des propriétaires en échange de commissions

Il est donc essentiel de ne pas perdre de vue que la solidité de l’entreprise est capitale pour que les règles ne changent pas au cours des années.

Un camping qui vous laisse sous louer votre mobil home et garder 100% des revenus locatifs, c’est excellent à conditions que le camping gagne de l’argent par le biais d’autres leviers.

Il faut donc accepter certains points qui diminuent un peu la rentabilité, c’est à nouveau une condition sine qua none.

9- Croire que l’on doit faire l’état des lieux de son mobil home dans le camping

C’est un point qui est souvent très mal compris. On peut faire de la sous location de son mobil home et garder 100% des revenus locatifs si le camping l’autorise.

Acheter sur un campingJ’en profite pour dire que je connais des campings qui l’autorisent depuis des dizaines d’années sans aucun changement.

Et, bien entendu, il faut pouvoir déléguer la partie accueil, la partie état des lieux du mobil home.

Beaucoup de personnes propriétaires de mobil home ou non se sont lancés en micro entreprise et pratiquent ce type des états des lieux. Il faut trouver les personnes qui correspondent et qui font cette activité sérieusement.

En règle générale, ceci se passe très bien et les locataires apprécient énormément l’accueil.

Pour compléter avec mon exemple, j’habite à 400 ou 700 kms de mes mobil home, il est donc impossible pour moi d’effectuer le moindre accueil. Cela ne m’empêche pas d’être en contact permanent avec les personnes qui accueillent mes locataires.

10- Ne pas avoir compris que le mobil home ne vaudra plus rien à la fin de son exploitation dans le camping

C’est un point important et il est facile de ne pas se tromper.

Il faut partir du principe que le mobil home vaudra 0 euro à la fin des années de sous locations. En faisant ceci, vous ne commettrez aucune erreur de calcul.

Dites-vous que la durée de vie d’un mobil home est de 20 à 30 ans maximum et qu’ensuite, il sera bon à recycler. Si vous remboursez votre mobil home en 7 ans, je vous laisse calculer le nombre d’années pendant lesquelles, il sera possible de l’exploiter.

11- Ne pas optimiser la sous location de son mobil home dans le camping

Ceci est à nouveau une grossière erreur. Je livre d’ailleurs toutes mes techniques dans ma formation sur le sujet.

Pour investir dans un mobil home, il faut comprendre que des tests seront à faire dès le départ pour multiplier le nombre de nuitées.

Pour remplir un mobil home, il faut donc trouver sa ou ses stratégies locatives en essayant, en améliorant et en dupliquant.

Beaucoup trop de propriétaires ne font que trop peu d’efforts pour sous louer un maximum leur mobil home. Ils n’imaginent absolument pas tout ce qu’il est possible de faire pour louer plus et louer mieux.

Il faut adopter le comportement inverse, être curieux et vous verrez que les réservations décolleront.

Pour vous donner un exemple aberrant : je me suis vu refuser des semaines à 1 200 euros alors que mes voisins de parcelles passaient leur temps à se plaindre qu’ils ne louaient pas même à 500 euros leur mobil home plus grand que le mien.

Aucune remise en question n’était de mise et pourtant en regardant de près, ils se contentaient d’avoir une petite annonce sur le bon coin qu’ils remontaient une fois toutes les deux semaines.

12- Imaginer que les animations du camping ne permettent pas de louer beaucoup plus cher son mobil home

Ne croyez pas ceci ! Mon expérience me montre que certaines personnes louent les mobil home uniquement pour que leurs enfants passent 15 jours inoubliables.

Pour certains, le prix de sous location est secondaire, ils regardent ou questionnent d’abord sur le système d’animation.

Ils souhaitent clairement que leurs ados « s’éclatent » et veulent être tranquilles à ce sujet.

Un locataire (médecin) revient tous les ans depuis quelques temps maintenant dans mes mobil home, 3 semaines au mois d’août, pour que ces 3 filles de 14, 15 et 17 ans s’amusent et profitent.

Les animations permettent donc de sous louer son mobil home très cher.

13- Croire que la sous location est fixe et ne fluctue pas

Attention, la sous location varie en fonction des années. Je parle tant en terme de semaines de location que de prix sur certaines semaines.

Il m’arrive de louer 20 semaines une année et 26 une autre.

Même si les prix sont fixés au départ, il est parfois judicieux de diminuer certains tarifs pour pouvoir remplir. Il y a des saisons qui demandent plus de réductions que d’autres. MAIS, on ne réduit les tarifs qu’en toute dernière minute, cela ne sert à rien de casser les prix trop tôt.

Le bilan annuel ne varie pas énormément mais on ne peut pas se dire dès le départ : chaque année je gagne 12480 euros.

Il y a des variables à prendre en compte (le temps, votre réactivité, une coupe du monde, un bac décalé, …)

14- N’écouter que les avis négatifs des propriétaires de mobil home sur les campings ou dans les forums

S’il vous plaît, épargnez-vous ! Les discours négatifs, non constructifs sont présents partout mais il est impossible de connaître toutes les variables.

Rappelez-vous tout à l’heure mes voisins qui n’arrivent pas à louer leur mobil home à 500 euros. Ils ne vous diront jamais qu’ils ne mettent pas d’annonce ou trop peu.

Les forums restent des endroits ou beaucoup viennent déverser leurs discours négatifs, parfois fondés, mais très souvent très erronés.

Pensez-vous vraiment que ceux qui réussissent passent leur temps sur ce type de réseaux ? Non, ils réfléchissent à comment faire mieux !

Je n’ai pas dit qu’il n’y avait pas eu d’abus à certains endroits et à une certaine époque mais il existe une multitude de choses positives à réaliser.

15- Ne pas récupérer la TVA sur son mobil home

C’est un détail un peu « autre » mais il a son importance.

Beaucoup pensent qu’il n’est pas nécessaire de déclarer les revenus locatifs, c’est faux évidemment !

Il existe un statut fiscal très adapté pour déclarer les revenus locatifs, c’est le statut LMNP au réel simplifié (assujetti TVA).

Sans entrer dans les détails, ce statut permet d’optimiser la fiscalité tout en récupérant la TVA sur le mobil home.

Ex : un mobil home coûte 40 000€ TTC, vous récupérez 6 666€ de TVA sur votre compte.

Pour plus de détails, appelez Mobil Home Serenity « de ma part », ils vous expliqueront tout ceci.

D’ailleurs, à eux seuls, ils permettent d’optimiser vos locations puisqu’ils vous donnent accès aux chèques vacances.

16- Investir dans un mobil home ou acheter un mobil home dans un camping est une histoire de réflexion

Vous l’avez compris, il faut réfléchir avant d’acheter et non tergiverser. Votre réflexion sera la source de vos avancées.

Fiez-vous à l’expérience d’un propriétaire qui avance avec le sujet mais mesurez toujours le discours des personnes très négatives qui ne donnent qu’une version des faits.

Pouvoir atteindre ces objectifs avec les mobil home demandent une étude des lieux et du contrat. Les conditions doivent être en adéquation avec votre objectif.

Cela est totalement envisageable et cela dépend évidemment beaucoup des campings et des moments. J’ai toujours tendance à dire que bien acheter un mobil home dans un camping est une histoire de localisation et de timing.

A très bientôt et excellentes recherches

Yann

Louer sa maison principale : la méthode parfaite pour transformer un passif en actif !

Louer sa maison principale : la méthode parfaite pour transformer un passif en actif !

Comment louer sa maison principale ? 

Louer sa maison principale

 

Louer sa maison principale peut bien évidemment se faire si on est propriétaire de celle-ci.

Il suffit souvent de faire preuve d’imagination et d’anticipation.

Le but principal de louer sa maison principale est que celle-ci se transforme en un véritable actif et ne vous coûte plus d’argent chaque mois ou presque !

 

Voici le type de questions qui me sont posées chaque semaine sur mon blog :

  • Comment je peux m’y prendre pour louer ma maison principale ?
  • Ai-je le droit de la louer entièrement ?
  • Comment puis-je faire pour louer une partie de ma résidence principale ?
  • Est-ce que cela aura une incidence sur l’imposition ?

Je comprends que le sujet intrigue et je suis parfaitement en mesure de répondre à ce type de question car je pratique moi-même la location d’une partie de ma maison principale.

Pourquoi ai-je décidé de louer une partie de ma résidence principale ? 

Je ne vais pas m’étaler sur nos convictions profondes à Sandrine et à moi mais il est important que vous compreniez une certaine vision du concept pour mieux appréhender la suite de l’article.

Ayant investi dans une trentaine de biens immobiliers à l’heure actuelle, j’ai toujours fait en sorte que mes appartements, maisons ou immeubles rapportent de l’argent chaque mois.

En clair, mes calculs sont établis pour que le Cash-flow soit toujours très positif.

En partant de ce principe, il m’a été très difficile (et pour Sandrine également) de concevoir d’acheter un bien qui allait me coûtait de l’argent chaque mois.

Ok ! On capitalise en achetant une résidence principale mais bon, c’est quand même de l’argent qui sort chaque mois et qui est donné au banquier.

Alors pourquoi ne pas se faire rembourser notre maison principale par quelqu’un d’autre ?

De plus, quand on rembourse entièrement sa résidence principale, on perd du pouvoir d’achat et cela peut devenir délicat pour continuer à demander des emprunts au banquier.

J’ajouterai une petite astuce à ce paragraphe : essayez toujours de bien prévoir TOUS les travaux dès le départ dans vos estimations. Cela évitera des efforts de trésorerie importants ensuite pour refaire une cuisine ou une salle de bain.

Si tout est prévu, ce seront vos locataires qui vous aideront fortement à tout rembourser, ce qui est pas mal, n’est-ce pas ?

Comment louer une partie de sa résidence principale ?

Allez ! Je vous donne plus de détail sur le concept de louer une partie de sa résidence principale. Je vais m’inspirer de ce que j’ai vu mais surtout de ce que je pratique depuis des mois maintenant.

1- Une réflexion anticipée pour les visites 

Clairement, il faut y réfléchir dès le départ, c’est un concept à intégrer pour faire les bonnes recherches. C’est comme lorsque vous recherchez un immeuble à acheter, vous ne sélectionnez pas un appartement à visiter.

Ici, c’est pareil ! Vous devez chercher avec la perspective de pouvoir louer après travaux une partie de votre maison principale. Cela veut dire plusieurs contraintes :

  • Des entrées différentes
  • Garder une certaine autonomie dans les espaces et dans les moments privés
  • Faire en sorte d’avoir une certaine isolation phonique
  • Réfléchir à l’espace dont vous avez réellement besoin

Attention, cela ne signifie pas forcément d’avoir une maison plus un studio ou deux maisons bien distinctes. Cela signifie d’être en mesure de se projeter un minimum sur les travaux à réaliser ou encore de concevoir si cela est possible.

Ne comptez pas forcément sur les agents immobiliers qui ne se projetteront pas obligatoirement et qui n’auront peut être jamais vu ceci auparavant.

2- J’ai loué l’étage de ma maison principale 

Après plusieurs visites et même de nombreuses visites, nous avons acheté une maison des années 70 sur 2 étages avec un sous sol complet.

Nous vivons donc au rez-de-chaussée dans 100 m² et l’étage fait environ 60 m². L’étage n’avait pas d’arrivée d’eau, il était composé de 2 grandes chambres et d’un grand palier.

Il est maintenant composé de 2 chambres, un salon cuisine, une salle de bain ainsi que des WC. Tout ceci a été possible en réfléchissant un peu :

  • En anticipant les arrivées d’eau et les évacuations
  • En réfléchissant à comment accéder à l’étage dans le nouvel appartement
  • En faisant en sorte de ne pas être gêné par le bruit des locataires au dessus
  • En pensant à la partie extérieure à attribuer au logement
  • En ne dénaturant pas trop l’étage en cas de revente

Pour vous donner un exemple, nous n’avons pas hésité à payer un escalier extérieur en colimaçon à 10 000 € (60€ par mois)

Cette opération permet « sans forcer » d’obtenir un loyer supérieur à la moitié de l’emprunt mensuel.

3- Louer sa maison principale en partie 

Quand on y réfléchit, ce concept est assez simple à mettre en place. C’est un moyen de posséder une grande résidence principale tout en ne payant pas trop de mensualités ou même pas du tout.

De notre côté, nous pourrions tout à fait augmenter la rentabilité en louant en courte durée mais par choix, pour l’instant, nous ne souhaitons pas utiliser cette stratégie locative.

L’incidence sur la fiscalité ne serait pas la même (j’y reviens en fin d’article) mais nous pourrions, d’après mes estimations rembourser la totalité de l’emprunt en louant l’étage en courte durée.

Rien qu’en l’écrivant, je me dis qu’il va quand même falloir y réfléchir sérieusement  !

Imaginez un instant si vous pouviez vivre dans 100, 120 ou même 200 m², en étant propriétaire des lieux tout en ne remboursant plus de mensualité.

Cela vous permettrait de mettre  500, 600 et même plus de 1000€ de côté chaque mois ?

Je ne vous fais pas l’affront de vous demander si cela vous plairait ou même si vous savez ce que vous feriez de cet argent …

Comment faire une location de sa maison principale en totalité ? 

C’est “très simple !” Quand vous partez de chez vous, vous louez votre maison principale. L’idée est que votre résidence principale soit toujours habitée ou presque.

Il est clair que le concept est différent du premier car là, vous louez les pièces de votre quasi quotidien. Si vous n’êtes pas fermé au partage, c’est un véritable moyen de gagner un peu d’argent lorsque vous êtes en vacances ou en déplacement.

Mais attention, ce système a une limite dans certaines villes. Vous ne pouvez pas louer plus de 120 jours votre résidence principale.

En même temps, cela semble logique puisqu’une résidence est considérée comme principale à partir du moment où vous y habitez une majeure partie de l’année. La louer plus de 120 jours signifierait que vous n’y habitez pas plus de 2/3 de l’année.

Quoiqu’il en soit, si vous êtes une personne qui voyage beaucoup (1/3 de l’année), vous pouvez tout à fait opter pour le fait de louer votre maison principale. Ceci aura un impact considérable sur le remboursement de vos mensualités.

Louer une grande maison peut permettre de générer un beau chiffre d’affaire qui sera évidemment non négligeable sur le calcul annuel.

Est-on obligé de louer sa résidence principale en LMNP ? 

1- Rappel sur le statut LMNP

LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel. Fiscalement, on est loueur meublé non professionnel lorsqu’on n’est pas Loueur Meublé Professionnel.

On est Loueur Meublé Professionnel (LMP) lorsque 2 conditions sont remplies :

A- Le montant des revenus locatifs annuels issus de la location meublée dépassent 23 000 €

B- Le montant des revenus locatifs annuels dépassent le montant des autres revenus du foyer fiscal

Si les 2 conditions ne sont pas respectées alors on est loueur meublé non professionnel.

Qui dit location d’une partie de sa résidence principale ou bien location de sa maison principale de manière complète dit impôts.

Et bien non, pas obligatoirement !

2- Louer sa résidence principale en LMNP

En règle générale, vous devez déclarer vos revenus locatifs issus de la location meublée, pour ceci, vous avez plusieurs stratégies :

Le micro BIC : c’est la manière la plus simple de déclarer ses revenus locatifs. Vous mettez vos revenus sur une ligne et l’Etat fait un abattement de 50%.  Je vous explique tout dans cet article : comment fonctionne le LMNP micro BIC ?

Le régime réel simplifié en meublé : Il s’agit de déduire des frais et des amortissements de vos revenus locatifs. C’est un régime fiscal plus complexe que le premier mais bien plus efficace sur le long terme. Je vous explique tous les détails de cette fiscalité dans l’article : comment fonctionne le régime réel simplifié en meublé ?

Pour ceux qui souhaitent avoir un programme complet sur la fiscalité, je vous invite à aller sur la page dédiée à ce programme en cliquant ici “IMMO Meublé Fiscalité”.

Peut-être faites vous parti des 50 premiers inscrits qui ont droit à une réduction canon. Pour le savoir inscrivez le code “réduction 50” sans les guillemets sur le bon de commande, c’est juste sous les conditions générales de ventes. Bon de commande fiscalité du meublé

Si ce code ne fonctionne pas, j’ai quand même une proposition à vous faire : inscrivez “réduction à vie” sans les guillemets et vous aurez une belle surprise sur les chiffres 🙂 !

Vous ne serez pas déçu !

3- Exonération d’impôts en louant une partie de sa maison principale 

Mais il existe une « niche » fiscale en ce qui concerne le fait de louer une partie de sa résidence principale. Je vous l’explique maintenant.

Lorsque vous louez une partie de votre résidence principale, vous pouvez être exonérés d’impôts en respectant 2 conditions :

Vous louez à quelqu’un qui séjourne dans votre logement qui sera sa résidence principale ou qui est en mission spéciale pour son travail.

Vous ne pouvez pas excéder un montant de location qui sera calculé ainsi :

  • 185€/m² loué en île de France
  • 136€/m² loué en Province

Par exemple, dans ma situation, je peux être exonéré d’impôts en louant l’étage si je loue en longue durée (RP du résident ou en mission) et si je ne dépasse pas 8160 € annuel).

Si je décide de louer en courte durée, je devrai déclarer mes revenus locatifs sous le régime LMNP en micro ou au réel (en fonction de ma situation fiscale).

Vous trouverez le texte de loi ici : je souhaite louer une partie de ma résidence principale en location meublée 

Alors, que pensez-vous de louer sa maison principale ? 

J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous aura permis de voir les choses différemment de tous ce que l’on entend ou voit habituellement.

En tout cas, de mon côté, ce système est devenu une évidence très rapidement.

Si vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale, j’espère que vos recherches ne seront plus orientées de la même manière pour vos prochaines visites.

N’hésitez-pas à me laisser un petit commentaire sous cet article, je suis certain que vous avez encore des questions ou une expérience à partager.

A très vite,

Yann

Comment se constituer un patrimoine immobilier ?

Comment se constituer un patrimoine immobilier ?

 Comment se constituer un patrimoine immobilier ?

patrimoine immobilierSe constituer un patrimoine immobilier nécessite d’avoir une vue globale sur l’ensemble des stratégies immobilières.

On ne se constitue pas un patrimoine immobilier uniquement en achetant des biens jolis et sympas dans des grandes villes pour s’assurer une revente facile.

C’est plus complexe que ça sauf si vous êtes déjà millionnaire au départ. Si vous êtes dans ce cas, les stratégies seront évidemment différentes, surtout lorsqu’il s’agit de se lancer en immobilier.

Cet article concernera plutôt les investisseurs qui partent de « 0 » ou presque et qui souhaitent se constituer progressivement un patrimoine immobilier en toute sérénité et en toute rentabilité.

1- Achats de biens immobiliers : étapes par étapes vers le patrimoine immobilier

Pour se constituer un véritable patrimoine immobilier, il faut réaliser les achats immobiliers étapes par étapes. J’ai beaucoup détaillé ce principe dans l’article dont le lien est juste au dessus.

L’idée est de bien commencer les achats immobiliers pour prouver votre savoir faire au banquier.

Vos premiers investissements immobiliers doivent trouver l’équilibre entre le dynamisme de la ville et le fait qu’ils vous rapportent de l’argent chaque mois.

Vous souhaitez développer votre patrimoine immobilier, vous devez donc faire vos preuves pour que le banquier vous permette par la suite de réinvestir dans d’autres biens.

Si vous montrez dès le début que vous savez gagner de l’argent avec vos appartements ou immeubles, le banquier sera beaucoup moins réticent à vous prêter de l’argent.

Après plusieurs investissements « à visée cash flow » en priorité, il sera possible d’investir dans des appartements et/ou immeubles « à visée plus patrimoniale ».

Je veux dire qu’après avoir investi dans plusieurs dizaines d’appartements qui rapportent chaque mois, il sera peut-être intéressant de viser un appartement aux potentialités fortes de plus values, quitte à délaisser un peu le cash flow mensuel.

2- Une localisation idéale ou le cash flow ?

Dans l’article cash flow ou localisation idéale, j’évoque cette ambiguïté qui revient sans cesse dans les discours.

Chacun a l’impression de connaître la vérité à ce sujet alors qu’en fait, à mon sens, il convient de faire preuve de logique.

Pour certains investisseurs, il semble  évident  que les biens qui permettent de viser un cash flow important sont aussi ceux qui proposent un quota de risques plus élevé.

Ce n’est pas totalement faux mais il existe des choses à regarder et à tester pour minimiser ces risques.

Pour viser un cash flow important, il est souvent nécessaire d’acheter à des prix bas et donc en des lieux autres que les grandes villes.

Cela ne signifie absolument pas que les investissements seront mauvais.

Il convient d’étudier certains facteurs (dynamisme de la ville, demandes locatives…) pour minimiser les risques sur le long terme.

Si vous ne faites pas de plus value dans 10, 15 ans car l’immobilier n’a pas tendance à monter en terme de prix dans le secteur, ce n’est absolument pas grave puisque de toute manière votre bien aura été remboursé par les locataires.

Concernant la constitution d’un patrimoine immobilier, il conviendra certainement d’alterner différentes stratégies et de commencer par investir dans des biens plus orientés vers la constitution d’une trésorerie.

Pour ceci, la localisation idéale sera celle qui permet de toujours louer son bien tout en gagnant de l’argent chaque mois.

Il faudra évidemment vérifier les paramètres avant d’investir dans un secteur.

Mais je le dis et je le répète, les gens n’ont pas besoin d’habiter à Paris, Lyon, Bordeaux ou à Marseille pour avoir besoin de se loger.

3- Maîtriser les risques en immobilier

L’idée est que les investissements s’enchaînent de plus en plus sereinement en apprenant de ses erreurs.

Il convient de bien lister les principaux risques tout en apprenant à les maîtriser de plus en plus. Ceci se fait progressivement à condition de tirer des leçons de tous les investissements locatifs réalisés.

Il est possible de se fixer des règles mathématiques et de toujours chercher à optimiser pour justement minimiser le facteur risque.

4- Les meilleurs investissements immobiliers pour se constituer un patrimoine immobilier

Chacun ira de sa définition et de sa manière de voir. A mon sens, il est surtout important de définir des avancées stratégiques et chronologiques.

Les meilleurs investissements immobiliers dépendront donc certainement du moment de vos avancées si vous êtes sur la route de la constitution d’un patrimoine immobilier.

Exemple : si vous en êtes à votre 2ème achat, il y a de grandes chances que vous cherchiez encore à ce que votre bien vous permettent de dégager du cash flow chaque mois car vous avez encore besoin de prouver votre savoir faire en finance à votre banquier pour de futurs prêts.

5- Devenir rentier immobilier et vivre de l’immobilier locatif

C’est un point un peu particulier qui s’écarte un peu du sujet : se constituer un patrimoine immobilier.

Le concept de vivre de l’immobilier locatif a au moins un point commun avec la constitution d’un patrimoine important. Il s’agit d’investir dans des biens immobiliers en respectant des règles mathématiques précises au départ.

Les investissements locatifs doivent permettre de gagner de l’argent. Je paie moins chaque mois (en prenant tous les frais en compte) que ce que les loyers me rapportent.

Pour beaucoup plus d’informations sur ma manière de voir le fait de devenir rentier ou de vivre de l’immobilier locatif, n’hésitez-pas à lire l’article dédié.

Vous pouvez également lire un autre article dédié spécifiquement à la liberté financière. Se constituer un patrimoine immobilier ne nécessite pas obligatoirement de devenir rentier immobilier ou encore d’être libre financièrement.

L’inverse est beaucoup plus « vrai », si vous voulez être libre financièrement, la nécessité de se constituer un patrimoine immobilier rentable et réfléchi sera une évidence.

Conclusion

Se constituer un patrimoine immobilier peut demander un peu de temps mais nécessite surtout un procédé chronologique. Il sera intéressant de prouver au départ que l’on sait gagner de l’argent avec ses biens  immobiliers.

C’est un gage de réussite pour le banquier qui prendra plus facilement confiance et vous prêtera plus aisément ensuite.

Les achats plus « patrimoniaux » ne doivent venir que plus tard, après de nombreux investissements rentables.

Si des achats immobiliers, demandant un effort d’épargne, arrivent trop tôt dans les investissements, ils peuvent être bloquants pour la suite. D’ailleurs, rien n’indique qu’il faille acheter des appartements ou immeubles nécessitant des efforts d’épargne…

Chacun aura sa propre manière de se constituer un patrimoine immobilier. Il convient d’agir stratégiquement en ayant bien défini ses objectifs dès le départ.

A très bientôt

Yann


Pour en savoir plus sur le thème d’autres thèmes


Mots clés : patrimoine immobilier – investissement immobilier réfléchi

Quel est le meilleur investissement immobilier ?

Quel est le meilleur investissement immobilier ?

 

Quel est le meilleur investissement immobilier ?

meilleur investissement immobilierC’est une question classique qui revient assez souvent. Que ce soit sur le blog ou lors des séminaires immobiliers, on me pose souvent la question un peu comme si une solution magique existait à ce sujet.

Les stratégies seront différentes si on souhaite se constituer un patrimoine ou si on souhaite gagner de l’argent encore plus rapidement.

Clairement, « LE » meilleur investissement immobilier peut être différent pour beaucoup d’investisseurs. Après avoir « défini » la notion de meilleur investissement immobilier, nous tenterons de dégrossir cet aspect et mettrons en avant différentes manières d’investir en immobilier.

Si vous désirez en savoir plus à ce sujet, découvrez pourquoi louer en meublé ici.

1- Définition de « meilleur investissement immobilier »

La première des choses qui me vient à l’esprit est de préciser à nouveau qu’il existe une multitude d’investisseurs immobiliers qui agissent tous ou presque de manières différentes.

Certains ne jurent que par l’achat/revente, d’autres que par les investissements locatifs anciens en nu, d’autres par les investissements locatifs en meublé en variant les stratégies, d’autres en achetant de l’immobilier en version neuve.

J’ajouterai qu’en termes d’investissements locatifs que chacun y va encore de ses propres méthodes, de ses stratégies ou encore utilisent ces méthodes pour multiplier la rentabilité (variation des stratégies locatives, division…)

Tous pourraient dire que leur manière de procéder est le meilleur investissement immobilier.

Pourtant, de nombreuses manières d’agir permettent d’arriver à de très bons investissements immobiliers et c’est exactement pour ceci que chacun doit analyser sa situation personnelle et agir en conséquence.

Ceci ne change rien aux connaissances qu’il faudra « maîtriser » avant de se lancer mais je voulais mettre en avant que certains procédés qui fonctionnent pour certains ne fonctionneront peut être pas aussi bien pour d’autres simplement parce qu’ils vous correspondent moins ou encore que votre secteur inspire à autre chose.

Le meilleur investissement immobilier sera donc celui qui vous correspond personnellement et celui qui vous fera mettre le pied à l’étrier pour peut-être varier vos investissements ensuite.

Pour choisir, il vous faudra certainement être honnête avec vous-même et passer à l’action en étant formé pour gagner de l’expérience.

2- L’achat revente

Je vais évoquer ce point de manière très succincte pour deux raisons :

La première est que ce type d’investissement immobilier n’est pas vraiment le sujet du blog et la deuxième est que je n’ai que trop peu d’expérience en ce domaine pour l’évoquer de manière efficace.

Je ne perds pas de vue que c’est un moyen très attrayant pour gagner vite de l’argent grâce à l’immobilier.

Ce système permet effectivement d’encaisser des dizaines de milliers d’euros rapidement. Cependant, il faut faire preuve de beaucoup de maîtrise et de connaissances pour réaliser les choses correctement et en toute légalité.

Comme vous le savez, l’idée est d’acheter des biens à rénover un certain montant et de les revendre par la suite « clé en main » beaucoup plus chers.

C’est exactement dans la définition de l’achat revente que l’on perçoit la maîtrise que cela nécessite tant en termes de secteur d’achat, de travaux de rénovation et de plus value à apporter.

3- Les investissements locatifs anciens : meilleurs investissements immobiliers ?

Peut-être que ce type d’investissements immobiliers sont les plus répandus. Comme leur nom l’indique, il s’agit d’acheter des appartements, maisons ou immeubles anciens, de les rénover et de les louer ensuite.

meilleur investissement immobilier investissement locatif ancien

Pour que ce type d’investissements « montent » en rentabilité, il convient d’apporter une grande valeur (rénovation, création, division de lots…) pour faire rentrer un maximum de loyers soit en termes de qualité soit en termes de quantité.

Sans entrer dans les détails de cash flow, de localisation (voir article en bas de la page), l’idée est de gagner de l’argent chaque mois en faisant en sorte que les loyers soient supérieurs aux remboursements.

 

Les gros avantages de ce type d’investissements locatifs sont :

  • Rentabilité si les opérations sont biens menées
  • Négociation à l’achat des biens immobilier
  • Multiplication et diversification des stratégies
  • Gestion de la fiscalité en utilisant un mode fiscal adapté et optimisé
  • Les travaux apportent de la valeur utile à l’augmentation des loyers
  • Les travaux permettent de créer des frais pour diminuer ou anéantir l’imposition

Ce type d’investissement est, selon moi, le meilleur investissement immobilier pour se constituer un patrimoine en toute sérénité. Rien n’empêche évidemment de diversifier en utilisant d’autres types d’investissements.

4- Investissements locatifs neufs

Ah ! On y vient !

Je ne fais pas ce passage pour ne mettre en avant que les points négatifs de ce type d’investissements immobiliers mais pour tenter d’expliquer simplement les différences existantes avec  les investissements locatifs anciens.

Il existe différentes manières de réaliser des investissements locatifs neufs, il existe différents plans qui permettent souvent une défiscalisation directe sur les revenus globaux. C’est d’ailleurs, la plupart du temps, le point qui est attirant ou plutôt qui sert pour attirer.

Vous achetez un appartement neuf (sur plan la plupart du temps) et vous bénéficiez d’une réduction d’impôts. Même si la réduction d’impôts est attrayante, il faut souvent regarder un peu plus loin dans l’investissement pour bien mesurer les bénéfices réels et les inconvénients.

Les points :

  • Oui, on peut diminuer les impôts chaque année pendant 6 à 12 ans en général
  • On paie souvent plus cher les appartements que le prix réel du marché (assez nettement)
  • Souvent, il est nécessaire de faire un effort d’épargne chaque mois (loyers < frais mensuels) (rappelez-vous, je cherche à faire totalement le contraire dans les investissements locatifs anciens)
  • Et, on doit espérer une hausse du prix du marché pour vendre au moins au même prix qu’à l’achat : ce dernier point est très important.

Si l’achat est effectué au bon endroit (pour espérer une hausse du prix du marché), alors on peut espérer une rentabilité entre 4.5 et 6.5% (brut, net ?).

Je m’excuse si certains gestionnaires de patrimoine considèrent faire mieux et je les invite à parler de leur travail en commentaire.

Evidemment, c’est toujours mieux que la banque mais de mon côté, je n’aime pas trop le côté spéculateur de hausse du prix du marché. De plus, je ne souhaite absolument pas faire un effort d’épargne chaque mois.

Mais, ce type d’investissements bien réfléchis peut être une solution pour certains investisseurs aguerris déjà propriétaires qui souhaitent diversifier, pour les autres attention !

PS : je ne souhaite pas non plus « mettre » tous les plans de défiscalisation dans le même panier.
Voilà ! J’ai modéré mes propos La liste des meubles en location meublée

PS : il est aussi possible d’investir dans des appartements neufs sans souscrire à un plan de défiscalisation quelconque. Le prix d’achat sera surement assez élevé mais vous bénéficierez de frais de notaire peu élevés.

5- Rester serein et efficace

sérénité en immobilierIl convient donc de se demander ce sur quoi on va être le plus à l’aise. La majorité du temps, le grand gagnant du meilleur investissement immobilier est l’investissement locatif ancien.

Bien réfléchi, ce type d’investissement peut permettre de se créer une expérience solide en immobilier.

Il est tout à fait envisageable de se constituer une trésorerie tout en se constituant un patrimoine et donc un capital.

L’idée est de bien comprendre son fonctionnement pour bien investir et dormir sur ses 2 oreilles. Les règles seront donc la formation, l’action, l’amélioration pour une acquisition d’expérience. Ensuite, on peut recommencer, améliorer et diversifier.

Apprendre dans un domaine de l’immobilier est capital. Il est impossible de devenir un expert en quelques heures de formation mais celle-ci est essentielle et une étape pour pouvoir acquérir une vraie expérience par la suite.

L’expérience de terrain va permettre de devenir efficace et de se constituer progressivement un réseau qui palliera aux difficultés rencontrées.

Conclusion

Il existe différentes manières d’investir dans l’immobilier. Chaque procédé est totalement différent et demande d’être analysé et compris.

Vous devez vous positionner sur ce que vous voulez faire au départ, vous former et vous perfectionner sur le terrain. La diversification des procédés viendra ensuite. Pour se diversifier, il faut évidemment commencer par quelque chose.

La peur laissera place à l’envie de vous améliorer et de vous perfectionner.

Pour ma part, la sérénité est très importante et je la développe en gagnant chaque mois sur mes investissements et en apportant le plus de valeur possible à chaque rénovation.

Au fur et à mesure de mes avancées, je réalise de meilleurs investissements immobiliers et j’améliore la qualité et la quantité du réseau.

A très bientôt

Yann


Pour en savoir plus sur le thème de se constituer un patrimoine


Mots clés : meilleur investissement immobilier – investissement locatif – stratégies en immobilier

Comment maîtriser les risques en immobilier ?

Comment maîtriser les risques en immobilier ?

Comment maîtriser les risques en immobilier ?

maîtriser les risquesLe fait d’investir représentera toujours des risques. A l’heure actuelle, je ne connais aucun investissement, immobilier ou non, qui ne comporte pas sa dose de risque.

Il convient donc de savoir quels sont les dangers principaux en immobilier et comment maîtriser les risques pour réaliser des investissements rentables et sereins.

Concernant les investissements locatifs, il existe beaucoup de paramètres. On peut s’appuyer sur quelques données pour énumérer les risques les plus souvent cités et donc mettre en avant quelques procédés pour les minimiser.

Vous désirez en savoir plus pour débuter en immo ? Découvrez comment se lancer dans l’immobilier.

1- Maîtriser les risques : quels risques en immobilier ?

Voyons quelques risques en immobilier dans un premier temps.

1-1 Les principaux risques

  • Les risques d’acheter une mauvaise affaire : par méconnaissance, le néo investisseur se lance dans un achat de biens immobiliers non maîtrisé. On lui a dit que c’était un endroit sympa et il se lance.

Ok ! C’est un peu caricaturé mais pourtant assez réel. La personne n’a pris aucun paramètre en considération et s’est lancée avec de fausses croyances.
Acheter une mauvaise lors de premiers investissements peut être très pénalisant pour la suite de votre parcours immobilier.

  • La non anticipation des demandes locatives : à mon sens, je l’ai déjà dit des dizaines de fois, il faut savoir combien se loue des appartements en fonction de la stratégie et de la surface. Ne partez jamais sur des « on m’a dit » !
  • La non vérification de « bien être physique » des appartements ou immeuble de rapport : Certains points sont capitaux à vérifier avant un achat immobilier. Que ce soit les aspects structurels ou fonctionnels, la vérification pour anticiper un minimum les travaux est capitale.
  • travaux anticipation pour les risques immobiliersLe fait de ne pas avoir anticipé TOUS les travaux : la stratégie à ce sujet devra être très claire. Dois-je prendre en considération tous les travaux dès le départ ? Est-ce que ma stratégie consiste à me créer une trésorerie pour réaliser quelques travaux dans le futur ?
  • La connaissance du dynamisme de la ville : comme je l’ai évoqué dans un article précédent, il convient d’agir avec un peu de logique et de vérifier l’équilibre culturel démographique, social et professionnel de la ville. Avoir tous » les feux au vert » est délicat mais l’évolution de la ville reste un élément important lorsqu’on fait un investissement immobilier sur 10, 15 ou 20 ans.
  • Ecouter ceux qui ne font pas la même chose que vous : attention aux recommandations faites par les autres qui n’ont jamais investi de leur poche. Ce concept est aussi valable pour le discours de certains agents immobiliers qui donnent des conseils sur le montant des travaux ou autres points liés aux locations d’appartements.

D’autres points comme l’anticipation de l’imposition seraient à évoquer mais je voulais juste faire quelques rappels dans ce paragraphe.

1-2 Les manières de limiter ou maîtriser les risques

  • Se former et agir : certains liront ce passage et diront que c’est facile pour un formateur d’avoir ce type de discours. Je me répète, une formation permet d’agir dans un ordre chronologique, sans oublier d’étapes essentielles. L’action suivra et permettra une acquisition d’expérience très importante.
  • Les tests : essayez au maximum de « maîtriser » votre secteur d’investissement. Que ce soit le dynamisme grâce aux outils sur le net, que ce soit les tests effectués en simulation, que ce soit l’analyse de devis… Testez et ne fondez pas votre savoir sur des discours.
  • Entourez vous de professionnels et faites en des partenaires : la visite d’un immeuble doit s’effectuer avec des professionnels lorsqu’on débute et même après. C’est à force de faire ces visites « encadrées » d’appartements et d’immeubles qu’on se forge une expérience.
  • Privilégiez le fait de prévoir TOUS les travaux dans l’enveloppe de départ : ceci est beaucoup plus sécurisant même si c’est difficile au départ. On a beau jongler avec les chiffres, on a toujours l’impression que l’affaire ne sera plus rentable à cause de l’enveloppe travaux. Croyez-moi, il est possible de trouver l’équilibre.
  • Demandez toujours un prêt différé : pour moi, ceci est presque une condition “sine quoi none”. Ce type de prêt permet de gagner de la trésorerie et d’investir en toute sérénité.

2- Respecter les règles mathématiques fixées au départ

regle de calcul pour maitriser les risquesEn fonction de la localisation du bien immobilier et en fonction de votre stratégie de départ, vous allez vite apprendre les prix maximaux pour acheter un appartement ou un immeuble.

Le prix maximal de votre offre sera établi en fonction de cette règle fixée au départ et du montant des travaux.

Si vous vous êtes fixés au départ une règle disant : je veux que mon remboursement mensuel (tout compris), n’excède pas 70% du montant de mes loyers, vous devez garder cette optique parce que vous savez que ce sera une bonne affaire avec ces conditions.

Le risque principal avec les règles de calcul est simplement de ne pas les respecter pour des raisons « émotionnelles » par exemple.

3- Maîtriser les risques en optimisant toujours

Le fait de chercher à toujours optimiser vos investissements immobiliers est un vrai point positif. Il est même essentiel pour louer mieux et plus cher.

Les optimisations sont nombreuses et permettront toujours d’apporter de la valeur à vos biens. Ce sera vrai à court termes mais aussi sur le long terme.

Par conséquent, le fait d’apporter cette valeur en permanence diminue un grand nombre de risques (vacances locatives, future revente optimisée, …)

Apporter de la valeur en immobilier locatif peut se faire de nombreuses façons :

  • La rénovation « basique » ou « complexe »
  • La création de pièce
  • L’agrandissement de pièce
  • La division de bien et donc la multiplication de loyers

4- Réfléchir pour multiplier la rentabilité

stratégies locatives reflexionAvec les appartements ou autres biens immobiliers meublés, un des gros avantages est de pouvoir multiplier la rentabilité en variant les stratégies locatives.

Une nouvelle fois, il convient d’adapter les stratégies locatives en fonction du secteur et de la demande. Il ne faut surtout pas faire l’économie de tests une nouvelle fois pour maîtriser les risques.

Si je prends l’exemple de la location courte durée, on s’aperçoit aisément que la demande est présente en de nombreux secteurs parfois inattendus.

On peut citer les stratégies les plus connues :

  • La location meublée longue durée optimisée
  • La location meublée moyenne durée
  • L’alternance entre la location étudiante et la location courte durée
  • La colocation
  • La colocation courte durée
  • La location courte durée

5- Réfléchir à la location longue durée pour maîtriser les risques

Ce système de location longue durée reste une base sur laquelle il faut s’attarder un peu à mon sens. Pour s’assurer de maîtriser les risques, il est intéressant de se demander si ce système de location fonctionne dans votre secteur et s’il fonctionnera encore dans quelques années.

En règle générale, les premiers tests sont établis en ce sens et il est facile de percevoir l’intensité et la qualité de la demande locative.

Cette stratégie locative, la plus simple reste une base importante à ne pas négliger. Il est important d’établir ses règles de calcul sur cette méthode qui a de beaux jours devant elle-même si ce n’est la plus moderne actuellement.

Conclusion

Comme nous l’avons vu à de nombreuses reprises, l’investissement locatif et l’immobilier en général comportent des risques. Il convient donc de faire en sorte de maîtriser les paramètres pour minimiser ce facteur.

Si les principaux dangers doivent impérativement connus avant de se lancer, il convient tout de même de ne pas attendre l’affaire du siècle qui comme son nom l’indique n’arrive presque jamais.

Attendre une opportunité hors du commun risquerait fortement de vous pénaliser. D’une part parce qu’elle n’arrive presque jamais et d’autre part parce qu’il faut un peu d’expérience pratique pour bien la percevoir.

Il faut systématiquement chercher de bonnes affaires en étant efficace et stratégique. Les superbes opportunités arriveront après quelques investissements, quelques années d’expérience et avec quelques partenaires immobiliers.

A très bientôt

Yann


Pour en savoir plus sur le thème de se constituer un patrimoine


Mots clés : maîtriser les risques – immobilier – stratégies et apprentissage – formation immobilier

Achats de biens immobiliers étapes par étapes

Achats de biens immobiliers étapes par étapes

 

Achats de biens immobiliers étapes par étapes !

achats-de-biens-immobiliers-étapesNous allons voir dans cet article, apprendre à investir en immobilier lorsqu’on se lance et se constituer un patrimoine immobilier qui se construit progressivement.

Il existe des points essentiels à prendre en considération pour réaliser de bons investissements locatifs.

Il ne s’agit pas de comprendre une simple règle de rentabilité pour estimer réaliser un bon investissement. La rentabilité ainsi que l’achat serein se construisent en respectant des règles et conditions précises.

Voyons ensemble comment réaliser des achats immobiliers étapes par étapes.

1- Achats de biens immobiliers étape 1 : Trouver ses villes de références

Et oui ! Cela peut sembler évident au premier abord mais la première question que l’on peut se poser est bien évidemment : où acheter son premier appartemenAchats de biens immobiliers étapes ou acheter t, sa première maison ou encore son premier immeuble ?

Pour choisir sa ville, il est souvent préférable d’étudier les conditions dans les villes les plus proches où dans celles que l’on connait le mieux.

Le fait de « maîtriser » les quartiers, les secteurs et bien entendu la demande locative permet d’agir plus sereinement et de se lancer dans des achats de biens immobiliers plus facilement.

J’en profite pour faire une parenthèse au sujet des localisations.

Oui ! Il est nécessaire d’étudier certains paramètres des villes pour réaliser de bons investissements tout en réfléchissant sur le long terme.

Non ! Nous ne sommes pas obligé d’investir uniquement dans les 10 plus grandes villes françaises.

Les achats immobiliers se construisent étapes par étapes et la première de celle-ci est de déterminer une ville qui réunit les différents facteurs adéquats à la location d’appartements ou autre (dynamisme, déplacements professionnels, facultés, demande locative en général).

Il faut faire preuve de logique en réfléchissant pour “l’instant T” ainsi qu’anticiper un avenir proche du dynamisme de la ville.

2- Savoir comment chercher le bien immobilier

C’est une question essentielle qui est loin d’avoir une réponse unique. Où vais-je trouver ce bien immobilier rentable qui va être ma rampe de lancement dans mon parcours de rentier ?

Il existe différents procédés pour rechercher des biens immobiliers : les annonces, les agences, le bouche à oreille, la recherche « physique », les notaires…

Ces différents moyens ne sont absolument pas les seuls. Ils doivent être les premiers éléments de recherche pour apprendre à chercher la bonne affaire.

En effet, savoir où chercher, c’est bien ! Mais savoir quoi chercher, c’est encore mieux ! Les recherches d’appartements et d’immeubles seront ainsi plus orientées.

Il sera toujours plus intéressant de demander à un agent immobilier quelque chose de précis plutôt que de lui demander de vous trouver un bien rentable.

Simplement parce que ce n’est pas à lui de maîtriser la rentabilité que vous souhaitez (adaptée à la ville) ou encore la manière dont vous allez l’obtenir (en faisant des travaux).

En clair, cherchez ! Visitez ! Comprenez de plus en plus les devis travaux et vous saurez exactement ce que vous voulez.

3-Toujours négocier !?

On dit toujours que les achats de biens immobiliers « se réussissent » à l’achat. Ceci est vrai pour la simple raison que c’est le moment le plus propice pour réaliser de belles négociations et donc de belles diminution de prix.

A ce moment précis, il sera beaucoup plus « facile » de négocier 10, 15 ou 30 000 euros que si vous discutez montant des intérêts avec un banquier…

Achats-de-biens-immobiliers-étapes-negocierEn règle générale, la négociation en immobilier se fait quasi systématiquement lorsqu’on souhaite acheter une bonne affaire.

Parfois, les bonnes affaires sont déjà existantes sans aucune négociation mais ce n’est que rarement vrai.

Lorsque je vous dis que les achats immobiliers se font étapes par étapes, celle-ci peut être déterminante. Il ne s’agit pas de négocier le prix d’un immeuble de rapport juste pour négocier.

Il s’agit de se fixer de manière calculée et réfléchi le montant maximal que vous pouvez payer ce bien immobilier pour réaliser une affaire très « propre », très rentable. Ces prémisses de l’immobilier se calculent par rapport à une règle très simple que vous vous serez fixée.

Dans cet article, je reprends l’exemple très simple de la règle des 70 qui fonctionne très bien lorsqu’on débute ou lorsqu’on a commis une erreur lors d’un premier achat immobilier.

4- Achats de biens immobiliers, étapes de négociation avec les partenaires

Les partenaires sont très importants. Seul, il est impossible de se constituer un véritable patrimoine immobilier. Les limites s’imposeront d’elles-mêmes.

Au cours de vos avancées immobilières, vous vous constituerez donc un réseau de partenaires (notaire, artisans, agents immobiliers…)

Il deviendra « naturel » de négocier avec eux. Le tout sera de réussir à établir des relations de confiance tout en respectant la notion de « gagnant-gagnant ». Cette règle est essentielle à ne pas perdre de vue en immobilier comme dans de nombreux secteurs d’ailleurs.

Ne soyez pas surpris si une telle constitution d’équipe demande du temps. Vous aurez obligatoirement des déceptions avant de parvenir à trouver un équilibre solide et adapté.

Je vous assure qu’au départ, j’ai eu de nombreuses surprises lorsque je réalisais mes premières rénovations. Il m’a fallu plusieurs « essais » avant de savoir comment sélectionner les artisans avec qui je voulais travailler.

En immobilier, tout se construit ! Y compris les partenariats efficaces et sereins.

La négociation avec les partenaires se fait après avoir établi les relations de confiance et de fonctionnement. Il ne s’agit pas, une nouvelle fois, de négocier pour négocier mais d’établir un véritable partenariat qui vous sera utile sur le très long terme.

Vous verrez ensuite qu’un artisan fera naturellement des cadeaux, des réductions de prix sur certains travaux. Vous verrez aussi qu’un agent diminuera sa commission lorsqu’il négociera pour vous le prix que vous souhaitez.

5- Apporter obligatoirement de la valeur

achats de biens immobiliers étapes apporter valeurLors des achats de biens immobiliers, une autre étape est capitale lorsqu’on réfléchit à l’avenir : apporter de la valeur à l’immeuble, à l’appartement, à la maison, bref à l’investissement locatif que vous êtes en train de réaliser et que vous revendrez plus tard.

En ce qui me concerne, apporter de la valeur à mes investissements est devenu une obsession.

D’ailleurs, quand j’entre dans un immeuble et que j’en fait le tour, je regarde directement comment on va pouvoir optimiser cet achat immobilier.

Pour apporter de la valeur, il y a énormément de possibilités, tout dépend du type de bien, de la manière dont les appartements sont conçus :

 

  • La rénovation « classique » : elle est presque obligatoire dans l’immobilier ancien. A elle toute seule, elle permet d’apporter une grande valeur pour penser à l’avenir mais aussi pour louer plus cher et différemment.
  • La création de pièces supplémentaires : il faut apprendre à le visionner. Parfois, la conception d’une chambre supplémentaire est évidente dès l’entrée dans la pièce.
  • L’agrandissement en gagnant sur d’autres parties : ce type d’agrandissement peut se faire par la destruction de simples cloisons ou parfois en gagnant de la grandeur sur d’autres parties.
  • La division officielle de lots : l’idée est de créer plusieurs lots à partir d’un par exemple. C’est un système qui demande un peu de maîtrise technique et temporelle (anticiper des choses comme la mise en place de compteurs qui prend des mois par exemple) mais qui s’avère très efficace.

Je ne peux évidemment pas citer tous les exemples qu’il existe en immobilier mais « apporter de la valeur » doit être quelque chose d’ancrer dans l’esprit de l’investisseur immobilier.

6- Apprendre progressivement à gérer une équipe d’artisan

Ce point est à mon sens capital pour des avancées sereines. J’y ai d’ailleurs dédié toute une formation « IMMO Meublé Travaux ».

Les travaux de rénovations sont une partie qui peut être stressante (travaux réalisés comme on le souhaite, réalisés dans les délais, respect des devis initiaux…).

Se constituer une équipe sérieuse ou bien travailler avec un maître d’œuvre sérieux (patron ou pas de son entreprise) sont des éléments déterminants pour agir bien et en toute sérénité.

Ce point nécessite 9 fois sur 10 de commettre quelques erreurs au départ. Pour trouver le bon équilibre, il faut trouver la personne qui « chapote » les travaux qui vous comprend.

Pour ma part, j’ai opté pour un patron (gère 25 employés avec tout corps de métier) qui est lui-même investisseur. C’est incroyable la différence que cela a pu faire.

Je suis arrivé à un stade ou la confiance est telle que l’artisan sait quand il peut prendre certaines décisions à ma place si les besoins sont urgents. C’est extrêmement appréciable.

7- Gagner un maximum en rentabilité sur l’investissement immobilier

Je ne vais pas évoquer à nouveau le point de l’achat immobilier et le fait de négocier. Je veux plutôt insister ici sur le fait de découvrir et multiplier les stratégies locatives.

achats de biens immobiliers étapes rentabilitéIl est toujours très intéressant de découvrir certaines stratégies locatives qui fonctionnent dans le secteur de votre achat immobilier. Parfois, on peut multiplier la rentabilité de manière très significative.

Je peux évoquer les différentes stratégies qui existent en location meublé comme la location moyenne durée, la location durée, l’alternance entre la location étudiante et la location courte durée…

Mais il n’y a pas que ces différentes manières de louer en meublé qui sont très rentables. Il existe aussi des stratégies sur la longue durée.

Par exemple, certaines « boîtes » emploient des personnes en déplacement sur 2 ans et proposent de payer jusqu’à 75% du prix du loyer du prestataire si le loyer n’excédent pas 500 euros par exemple.

Ce point permet de louer de très beaux appartements T2 assez chers par rapport au marché local.

J’en profite pour vous dire que vous devrez trouver seul en cherchant ce type d’informations. Rares sont les agents immobiliers capables de vous donner une infirmation capitale de cette envergure…

N’y voyez aucune attaque mais un simple constat. Les agents immobiliers ne maîtrisent pas forcément ce type de données.

8- Apprendre à sélectionner et choisir les locataires

Ok ! Rien n’est marqué sur le front des locataires !

Ok ! Il existe des garanties comme la garantie visale destinée à protéger propriétaire bailleur et locataire.

Il n’empêche que vous devrez sélectionner, c’est-à-dire choisir ! Et si on parle de choix, nous devons parler de critère de sélection.

Le premier point auquel nous pensons tous est : « le locataire est-il en CDI ? A-t-il les moyens de payer chaque mois son loyer ? »

C’est effectivement une des premières choses dont il faut s’assurer.

Ensuite, lorsque les premières garanties sont au clair (contrat de travail, garant, dernières quittances …), il y a une part de « feeling ».

Pour ma part, j’accorde une grande importance à la politesse, à la gentillesse, aux choses simples en termes de traits de caractère.

Je ne perds jamais de vue que je loue à une personne qui va vivre avec d’autres locataires dans l’immeuble. Au fur et à mesure des locations, on affine de manière plus ou moins inconsciente notre sélection tout en s’assurant des documents essentiels à toute location.

9- Avoir compris et anticipé la fiscalité

LMNP, LMP, SCI à l’IS, beaucoup de noms en termes de fiscalité qui font peur ou qui paraissent complexes.

C’est vrai ! La fiscalité n’est pas ce qu’il y a de plus « sexy » dans l’immobilier meublé ou même dans l’immobilier tout court.

Il convient de l’anticiper et de comprendre les grandes lignes. Cette étape est importante pour réaliser des choix et pour mieux comprendre l’importance de certains types d’achats immobiliers.

A l’heure actuelle, beaucoup de sociétés jouent de ce « non savoir » pour s’appuyer sur les réductions fiscales liées à l’immobilier neuf. D’ailleurs, je ne suis pas certain du tout que ce type de sociétés maîtrise quoi que ce soit en termes de fiscalité si ce n’est la réduction d’impôts liée aux investissements dans le neuf.

En clair, il est important de comprendre les fonctionnements globaux pour ensuite entrer dans le détail et ainsi comparer les différents régimes.

Dans l’immobilier ancien, la fiscalité reste une composante de l’immobilier à anticiper pour optimiser la rentabilité. C’est un point très important au même titre que l’achat immobilier, les travaux de rénovation…

Contrairement à la phrase au dessus, dans l’immobilier neuf et les plans de défiscalisation (Pinel, Censi Bouvard…), on se sert du point « fiscalité et défiscalisation » pour mettre en avant l’immobilier. On oublie juste de dire que l’achat des appartements se fait nettement au dessus du pris du marché et que la revente au même prix est loin d’être assurée.

10- Enchaîner en apprenant de ses erreurs immobilières

Les premiers achats immobiliers rimeront forcément avec quelques erreurs. C’est normal ! Il faut juste éviter de commettre les grosses qui coûtent chères.

Chaque erreur devra donc être comprise et analysée. Ce sera un point d’appui pour les investissements futurs. Il est interdit de commettre plusieurs fois les mêmes erreurs parce qu’on n’a pas pris en considération tel ou tel point.

Je ne connais pas un seul investisseur immobilier, même millionnaire à l’heure actuelle, qui n’a pas commis d’erreurs lors de ses débuts dans l’investissement locatif.

Contrairement à ce que l’on peut croire, les erreurs sont de véritables sources d’apprentissage et permettent d’ajuster de nombreux points.

Conclusion sur les achats de biens immobiliers étapes par étapes

Les achats immobiliers se font étapes par étapes. Dans celles-ci, je n’ai pas parlé de l’étape du financement. Ce point est évidemment important et nécessiterait un très grand paragraphe.

Comme dans de nombreux points en immobiliers, le financement nécessitera de faire preuve de logique : vous devrez être très au clair avec vos objectifs pour montrer et appuyer un dossier aux banquiers.

Par la suite, ce banquier deviendra un vrai partenaire, au moins quelques temps.

Apprenez, essayez et rectifiez ! Cet ordre a été déterminant dans mes avancées et je vous assure que j’ai vu de nombreuses portes s’ouvrir en appliquant ce type de méthodes.

A très bientôt

Yann


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