Comment fonctionne le régime réel simplifié ?

Comment fonctionne le régime réel simplifié ?

Comment fonctionne le régime réel simplifié ?

L’article dédié à la fiscalité sur la location meublée non professionnelle évoquait 2 régimes particuliers : le micro bic et le régime réel simplifié.

Le régime réel simplifié est donc un des moyens très intéressants pour déclarer les revenus issus de la location meublée professionnelle ou de la location meublée non professionnelle.

le régime réel simplifié fonctionnementLe fait d’être au régime réel signifie que le loueur en meublé va être imposé en fonction du résultat annuel dégagé.

On va bien évidemment détailler tout ceci dans cet article.

Il est à noter que le terme « simplifié » signifie juste que lors de la déclaration il est demandé un peu moins de détails comptables à remplir que pour un régime réel normal.

Dans le cas de du LMNP ou du LMP, le régime réel simplifié est tout à fait suffisant et adapté. Voyons précisément son fonctionnement et pourquoi ce régime fiscal est souvent vu comme un véritable avantage fiscal.

1- Le régime réel simplifié : rappel

Pour commencer, rappelons qu’il est possible d’opter pour le régime réel simplifié à partir de n’importe quel montant des recettes locatives. C’est un choix du loueur en meublé qui se fait à partir du moment où ce régime fiscal devient plus intéressant pour celui-ci.

Cependant, tout loueur meublé non professionnel « passera » automatiquement sous ce régime à partir du moment où les loyers excéderont 70 000 €.

interdiction au régime réel simplifié lmnpL’option au réel s’applique à l’ensemble des revenus d’une même catégorie.

Il est impossible de déclarer une partie des revenus locatifs issus de la location meublée au réel et une autre partie au micro BIC.

Sous le régime réel simplifié, le calcul de l’impôt se fait d’après les revenus locatifs et prend en considération divers éléments qui seront soustraits à ces revenus.

Les différents éléments déduits des revenus locatifs sont :

  • Les charges déductibles
  • Les amortissements créées
  • Les intérêts bancaires

Dans un grande majorité de cas, la déduction de ces éléments des revenus locatifs permet d’obtenir un résultat imposable bien plus intéressant que le régime micro BIC (qui lui permet juste un abattement de 50% sur les revenus locatifs).

2- Le fonctionnement du régime réel simplifié pour
le LMNP et LMP

Le régime réel simplifié permet donc de déduire des éléments des revenus locatifs issus de la location meublée chaque année.

Plus vous déduisez d’éléments de vos loyers et moins votre base imposable sera élevée. La base imposable est aussi appelée le résultat fiscal imposable.

Pour rappel, c’est à partir de la base imposable que sont calculés les impôts qu’il faudra verser chaque année à l’Etat. On y reviendra de manière plus précise dans un exemple.

Alors que déduit-on des revenus locatifs pour diminuer cette base imposable ?

2-1 Les charges déductibles

Un article plus complet sur le sujet se trouve sur cette page : les charges déductibles pour l’investisseur immobilier.

charges déductibles et amortissementsLes charges déductibles sont l’ensemble des charges qu’un propriétaire bailleur a dépensé dans l’année correspondante qui sont en lien direct avec l’investissement concerné.

Vous pouvez tout à fait déduite un forfait téléphonique si celui-ci sert en majorité à la location de vos appartements.

L’idée est d’être capable de justifier l’utilité ou l’utilisation de l’achat par rapport à vos appartements.

Autrement dit, les charges déductibles correspondent à toutes les charges payées en lien avec le mode d’exploitation meublé.

Elles sont donc une première partie déduites de vos recettes locatives meublées.

Attention, en général, en fonction de l’expert comptable les « achats » au-delà 500€ ou 600€ passent en amortissement. On y reviendra dans le paragraphe suivant.

Voici quelques exemples de charges déductibles :

  • L’électricité payée dans les communs ou dans les appartements en location courte durée
  • L’assurance propriétaire non occupant du bien, de l’immeuble
  • L’entretien et les petites réparations occasionnelles
  • Les petits achats nécessaires au bon fonctionnement des locations
  •  Les frais de procédures en cas de litige avec un locataire
  •  La CFE (cotisation foncière des entreprises)
  •  Les intérêts d’emprunt, on peut les considérer comme charge
  • Les cotisations sociales payées par les LMP
  • Les frais d’agence ou de notaire peuvent être soit déduits soit amortis

Un autre « pôle » va permettre de déduire des éléments des revenus locatifs, ce sont les amortissements. Nous allons évoquer ce point dans la partie juste au dessous

2-2 Les amortissements en LMNP ou LMP

Voyons ce que sont les amortissements et à quoi ils servent.

2-2-1 Les amortissements, c’est quoi exactement ?

En règle générale, les amortissements vont être crées sur des éléments dont le montant est supérieur à 500€ ou 600€.

amortissements régime réel simplifiéLes amortissements correspondent à une perte de valeur fictive des différents éléments du bien immobilier.

Ces pertes de valeur sont alors déduites des recettes locatives comme le sont les charges déductibles.

Pour créer les amortissements, une ventilation des différentes composantes du bien est effectuée.

Chaque composante à une durée d’amortissement différente car l’administration fiscale considère qu’il faudra faire des réparations sur ces pôles au bout d’un certain nombre d’année.

On découpe différentes composantes comme :

  • L’électricité sera amortie sur 15 ans
  • La toiture sera amortie sur 20 ans
  • La façade et l’étanchéité sera amortie sur 20 ans
  • L’agencement intérieur sera amorti sur 10 ans
  • La structure sera amortie sur 50 ans
  • Les meubles seront amortis sur 10 ans

Le BOFIP a donné des barèmes qui permettent de véritablement calculer ces amortissements. Je vous propose un article dédié au calcul des amortissements pour mieux comprendre en détail cette subtilité.

Autrement dit : on sépare les éléments du bien immobilier et on crée des amortissements différents en fonction de chacun d’eux.

Chaque élément sera amorti en fonction d’un nombre d’année et ceci engendrera une somme à déduire des revenus locatifs de l’année.

2-2-2 A quoi servent les amortissements au final ?

Les amortissements crées vont permettre d’obtenir un montant total à déduire chaque année des revenus locatifs issus de la location meublée.

Prenons un exemple pour mieux comprendre :

Les composants d’une maison sont ventilés ainsi :

Composantes

Valeur Durée amortissement

Valeur amortissement annuel

Electricité et installation

10 300 15 ans

686 €

Toiture

10 300 20 ans

515 €

Terrain

25 750 0

0 €

Façade et étanchéité

5 150 20 ans

257 €

Agencement intérieur

10 300 10 ans

1 030 €

Structure

41 200 50 ans

824 €

Meubles

10 300 10 ans

1 030 €

TOTAL

4 342 €

 

On obtient un résultat annuel des amortissements de 4 342 €. Cette somme sera ainsi déduite des revenus locatifs ce qui permettra de diminuer la base imposable.

2-3 Les charges déductibles et les amortissements

Ces deux éléments, si on considère que les intérêts d’emprunts sont dans les charges déductibles, vont donc être déduits des revenus locatifs.

Le résultat obtenu sera le résultat fiscal imposable.

2-3-1 Exemple un pour calculer les charges déductibles et les amortissements

Nathan a acheté un immeuble de 2 appartements et la première année il a réalisé 12 200 de recettes locatives grâce à ses locations meublées longues durées.

Il a décidé, voyant qu’il allait continuer à investir dans le meublé, de souscrire au régime réel simplifié.

En simplifiant bien évidemment les éléments, voici comment a été calculé sa base imposable :

Charges déductibles

Amortissements annuels

35€ Electricité dans communs

726 € Electricité

290 € L’assurance propriétaire non occupant

595 € Toiture

145 € L’entretien et les petites réparations occasionnelles

0 € Terrain

120 € La CFE cotisation foncière des entreprises

357 € Façade

90 € Les petits achats nécessaires au bon fonctionnement des locations

847 € Agencement

890 € Les intérêts d’emprunt

824 € Structure

4900 € Frais d’agence

847 € Meubles

6 400 € Frais notaire

12 870 €

4 106 €

 

En regardant ce tableau, si on additionne les amortissements aux charges déductibles, le montant total à déduire des revenus locatifs pour cette première année est de 16 976 €.

Le bilan fiscal ou le revenu imposable est donc de 12 200 € – 16 976 € soit  – 4776 €.

Un revenu imposable négatif ne sera pas imposable dans le cas de Nathan.

Il pourra reporter ce résultat l’année suivant ce qui a pour conséquence que Nathan ne repartira pas de zéro mais bien de – 4776 €.

En réalité, le calcul est un peu plus complexe que ceci mais il n’est pas utile à ce stade de s’embrouiller.

Attention : en cas de résultat fiscal négatif, il existe 2 cas pour lesquels, une cotisation sociale (j’ai bien dit cotisation sociale et non prélèvements sociaux) minimale sera à payer :

  • Le loueur est LMP
  • Le loueur dépasse 23 000 € de revenus et fait de la location courte durée

2-3-2 En cas de résultat imposable positif : quelle imposition ?

Imaginons maintenant que Nathan après quelques années obtienne un résultat fiscal positif de 3 740 €. Combien devra t-il payer d’impôts ?

On va considérer que Nathan a investi seul et que son taux de prélèvement est de 12.5%.

Il devra donc payer la partie impôts sur le revenu soit 3 740 X 12% = 449 €

Il devra aussi payer les prélèvements sociaux à hauteur de 17.2% soit 3 740 X 17.2% = 643 €

Nathan devra donc s’acquitter de l’imposition suivante 449 + 643 = 1 092 €

Cette imposition viendra s’ajouter à son imposition classique sur ses revenus globaux.

2-3-3 Les amortissements et la plus value en cas de revente

Je voulais apporter une petite précision au sujet de la plus value et de son calcul lorsque vous êtes sous le régime loueur meublé non professionnel et au réel simplifié.

La plus value est la différence entre le prix de cession (prix de revente de votre bien) et le prix d’acquisition (prix d’achat de votre bien).

Mais le calcul n’est pas aussi simple. Effectivement de nombreux critères interviennent soit pour augmenter cette plus value immobilière soit pour la diminuer.

Par exemple, vous pouvez ajouter un “forfait travaux” de 15% à votre prix d’acquisition pour l’augmenter et ainsi diminuer la plus value. Je ne vais pas entrer plus dans les détails ici, ce n’est pas trop le sujet de l’article.

Que viennent faire les amortissements dans le calcul de la plus value ?

Lors de calcul de plus value en société par exemple, il faut savoir que les amortissements sont réintégrés au calcul sur la plus value.

Pour faire court, le total des amortissements qui a permis pendant X années de diminuer le résultat fiscal chaque année, est soustrait du prix d’acquisition. Pas de panique ! On va voir un exemple.

Ceci a pour conséquence immédiate d’augmenter la plus value et donc d’augmenter l’imposition sur celle-ci.

Avec le régime réel simplifié, les amortissements ne sont pas réintégrés dans ce calcul, ce qui est un avantage énorme en terme d’imposition sur les plus value.

Prenons l’exemple de Valentin et de Agathe 

Je vais vulgariser en omettant des données mais l’idée est simplement de comprendre l’importance de la non réintégration des amortissements pour le calcul de la plus value.

Exemple 1 : Valentin achète par le biais d’une SCI à l’IS

Valentin revend un immeuble 150 000 € qu’il a acheté 135 000 € par le biais d’une SCI à l’IS. Il revend 10 ans après avoir acheté. On pourrait se dire, le calcul de la plus value va s’effectuer en faisant la différence entre 150 000 € et 135 000 € soit 15 000 €.

Et bien non ! Les amortissements créés pendant 10 ans vont être déduits du prix d’acquisition. Imaginons que la somme des amortissements créés sur 10 ans soit de 47 000 € (4 700 / an en moyenne), alors la plus value se calculera ainsi :

150 000 – (135 000 – 47 000) = 62 000 

La plus value calculée devient donc 62 000 € au lieu de 15 000 €. Il faudra donc donné à l’Etat un pourcentage de 62 000 € et non un pourcentage de 15 000 €.

La différence est énorme !

Exemple 2 : Agathe achète en LMNP et est au régime réel simplifié

Agathe revend un immeuble 150 000 € qu’elle a acheté 135 000 € par le biais du régime LMNP au réel simplifié. Elle revend également 10 ans après avoir acheté.

Sans prendre en compte le forfait travaux et autres critères (je vulgarise volontairement), Agathe va devoir payer un impôt sur la plus value qui sera de 

150 000 € – 135 000 € = 15 000 €

Malgré le fait qu’elle ait bénéficié des amortissements pendant 10 ans, au régime réel simplifié, ils ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus value. 

Je précise que l’article est écrit en 2019 – 2020. Ce constat ne sera peut-être plus adapté au moment de votre lecture. Il est logique de constater que ce point reste un avantage assez “incompréhensible” et qu’il risque d’être modifié dans les années à venir.

3- Une formation en fiscalité complète

  • Régime micro foncier
  • Régime foncier au réel
  • Micro bic
  • Régime réel simplifié
  • SCI à l’IR
  • SCI à l’IS
  • SARL de Famille

On comprend qu’il est vraiment facile de s’y perdre et qu’au contraire il est très délicat de choisir le régime le plus adapté à sa propre situation.

C’est pour ceci que j’ai décidé de réaliser une formation sur la fiscalité complète reprenant les différents moyens de déclarer ses revenus.

On passe tout au crible : les différents régimes en nom propre et en société.

La formation vous donnera absolument tous les éléments pour faire les bons choix et en ayant tous les éléments. C’est aussi en ce sens que j’ai voulu absolument être accompagné par un expert dans le domaine.

Il était impératif pour moi de :

  • Proposer quelque chose d’ultra complet
  • Proposer une formation réalisée avec un expert en la matière
  • Que la formation soit claire, compréhensible et qu’elle permette de faire des choix en fonction de situations particulières (avec des schémas, des explications, des exemples, des images…)
  • Qu’il n’y ait plus aucune ambiguïté pour vous en terme de fiscalité immobilière

Je vous propose donc cette formation complète en vous assurant une chose : vous ne regretterez pas votre achat !

Pour ceux qui souhaitent avoir un programme complet sur la fiscalité, je vous invite à aller sur la page dédiée à ce programme en cliquant ici “IMMO Meublé Fiscalité”.

Peut-être faites vous parti des 50 premiers inscrits qui ont droit à une réduction canon. Pour le savoir inscrivez le code “réduction 50” sans les guillemets sur le bon de commande, c’est juste sous les conditions générales de ventes. Bon de commande fiscalité du meublé

Si ce code ne fonctionne pas, j’ai quand même une proposition à vous faire : inscrivez “réduction à vie” sans les guillemets et vous aurez une belle surprise sur les chiffres 🙂 !

A très bientôt

Yann


Pour en savoir plus sur le thème d’autres thèmes :

Comment fonctionne le régime micro BIC ?
Qu’est-ce que le meublé de tourisme ?


Mots clés : le régime réel simplifié – loueur meublé non professionnel – loueur meublé professionnel – LMNP – fiscalité du meublé

Comment fonctionne le LMNP micro bic ?

Comment fonctionne le LMNP micro bic ?

 

Comment fonctionne le LMNP micro bic ?

LMNP micro bicComme nous l’avons évoqué dans l’article dédié à la fiscalité de la location meublée non professionnelle, le régime micro bic est le régime le plus simple à comprendre et à mettre en place.

Il est intéressant de bien le comprendre pour pouvoir comparer avec le régime réel que nous détaillerons plus tard.

Même s’il est toujours délicat de comparer la location nue et la location meublée, vous verrez à la lecture de cet article que le régime micro bic est plus avantageux que le régime micro foncier.

1- Le régime LMNP micro bic : petit rappel !

Le mot micro évoque un forfait et les initiales BIC rappellent la location meublée qui s’insère dans les bénéfices industriels et commerciaux.

Le régime LMNP micro BIC met en avant le fait qu’un abattement forfaitaire est réalisé sur le montant des revenus locatifs annuels issus de la location meublée.

L’administration fiscale considère que la location meublée a pour conséquence certains frais et propose donc cette solution d’abattement sur les revenus locatifs aux investisseurs.

Pour ces derniers, l’avantage est double :

  • Abattement réalisé de 50% sur les revenus locatifs
  • Très simple à effectuer puisque le montant des revenus locatif (avant abattement) est juste à inscrire sur une ligne sur la feuille d’impôts.
Exemple d’Emilie qui a 2 appartements et qui souhaite déclarer ses revenus grâce au régime micro bic.

En clair, si Emile loue ses 2 appartements en meublé et qu’elle dégage un revenu locatif de 11 000 euros, elle ne sera imposable que sur 50% de ces revenus soit 5 500 euros.

Attention, Emilie devra mettre 11 000 sur la ligne correspondante, l’administration fiscale se chargera de l’abattement.

2- Le régime LMNP micro bic : avantages et inconvénients

Le premier avantage de ce régime est bien évidemment l’abattement réalisé sur le montant des revenus locatifs issus de la location meublé. L’abattement est de 50 %, il est donc plus avantageux que l’abattement en micro foncier qui lui est de 30%.

On pourrait penser que c’est une faveur, un cadeau de l’administration pour les investisseurs.

Mais, c’est surtout le moyen le plus simple de déclarer ses revenus locatifs en location meublée. Souvent, en fiscalité, la simplicité ne rime pas trop avec la rentabilité.

On y reviendra en détail tout à l’heure.

On verra aussi qu’il existe un « sous régime » à ce régime lmnp micro BIC et que celui-ci peut être encore plus intéressant sous certaines conditions.

Ce régime LMNP micro bic n’est possible que pour un montant maximal de revenus locatifs de 70 000€. L’investisseur n’est pas obligé de choisir ce régime s’il fait des revenus locatifs issus de la location meublée pour un montant inférieur à 70 000€.

En revanche, si les revenus locatifs excèdent 70 000€, il sera obligé d’opter pour le régime réel que nous verrons en détail dans un prochain article.

3- Exemple de paiement de l’impôt avec le régime micro BIC

Nous allons prendre directement un exemple concret :

Bertrand achète 4 appartements qu’ils louent en meublé. Il décide, par simplicité ou par méconnaissance, de déclarer ses revenus locatifs issus des locations meublées sous le régime micro bic.

Il gagne 22 000 € de revenus locatifs.

Il bénéficie d’un taux d’abattement de 50%
Son revenu imposable concernant les revenus locatif issus de la location meublé est donc de 11 000€ (22 000 – 50% de 22 000)
Le taux de prélèvement à la source est de 10% le concernant
L’année suivante Bertrand sera redevable de 1 100 € (10% de 11000) + 1 892 € (17.2% de 11 000 pour les prélèvements sociaux)
Bertrand sera donc redevable de 2 992 € annuellement soit un acompte mensuel de 299.2 €/mois.

 

L’acompte reste une estimation et sera sujet à réajustement.

4- L’acompte prélevé à la source sur vos revenus locatifs fonciers

Il est impossible pour l’administration de savoir le prélèvement exact a effectué à l’instant T. Il ne peut s’agir que d’estimations par rapport aux années précédentes.

Vous réalisez, dans ce cas, une avance qui sera régulée en septembre de l’année en cours. Soit l’estimation était trop basse et le fisc réclamera donc le surplus, soit l’estimation pour le prélèvement était trop haute et le fisc vous rendra le trop perçu.

4-1 Comment est calculé cet acompte sur les revenus fonciers ?

Le calcul n’est pas simple mais on peut tout de même facilement obtenir des réponses via cette formule :

Pour calculer le montant de l’acompte, vous devez connaître :

1- Le revenu foncier imposable « revenus locatifs bic – 50% des revenus locatifs bic »
2- Taux personnalisé pris à la source, c’est le taux pris à la source sur les salaires (je n’entre pas plus dans les détails). On retient l’impôt avant les prélèvements sociaux.
3- Les prélèvements sociaux sont de 17.2%  et sont calculés sur les revenus bic imposables.

Le calcul de l’acompte sera donc effectué ainsi :

[(Revenu foncier imposable X taux personnalisé) + (revenu foncier imposable X 17.2%)] / 12

4-2 Exemple de calcul d’acompte prélevé

Cédric a un revenu annuel de 46 000 € et  14 000 de revenus locatif bic annuels, il a un abattement de 10% sur les revenus globaux et est au micro bic (il a donc droit à un abattement de 50% sur ses revenus locatifs bic).

a- Ses revenus fonciers imposables sont de 7 000 € (50% de 14 000).

b- Le taux personnalisé à la source est de 15 %.
Avec  41 400 € (46 000 – 10% de 46 000) de salaire et 7 000 € de résultat imposable pour les locations meublés, le taux est de 15 % car le simulateur donne une imposition de 7 357 euros.
Taux personnalisé = [impôt / (total des revenus) + (bic  imposable)] = [ 7 357 / (42 000 + 7000)] = 15 %

c- L’acompte pris en compte sera donc [(7 357 X 15%) + (7 357 X 17.2%)] / 12 = 197 €/mois.

Cédric sera prélevé de 197 € par mois en acompte. Cette somme sera uniquement liée à l’imposition sur les revenus fonciers. Cédric aura également un prélèvement sur ses revenus globaux chaque mois au taux de 15 %.

L’acompte lié aux revenus locatifs s’effectuera les 15 de chaque mois et sera identique entre le 15 janvier et le 15 septembre. Un réajustement devra s’effectuer ensuite.

5- Le régime micro bic et le meublé de tourisme

Il existe un « sous régime » au régime lmnp micro bic. Ce régime fiscal propose un abattement différent sur les revenus locatifs. Cet abattement est dans ce cas de 71 %.

Cela signifie que l’investisseur immobilier sera imposé sur 29% de ses revenus locatifs issus de la location meublé en courte durée.

A la base, le meublé de tourisme n’est pas uniquement un avantage fiscal. Il s’agit plus d’une manière avantageuse de louer ses biens meublés en courte durée.

Les investisseurs font classer leur bien en contactant « Atout France ». Ce classement est gage de qualité pour les locataires qui viennent pour des séjours courts. Le fait d’être « meublé de tourisme » permet aussi aux propriétaires investisseurs de paraître sur des sites spécifiques et de toucher une clientèle « à part » en courte durée.

Ce système a aussi l’avantage de permettre l’abattement avantageux de 71% sur les revenus et peut s’avérer être un excellent compromis pour les investisseurs ne souhaitant pas forcément enchaîner les investissements immobiliers.

6- Une formation complète en fiscalité de l’immobilier

Le régime micro bic est simple d’accès. Il est loin d’être le régime le plus utilisé par les investisseurs immobiliers, vous l’avez compris. Clairement, malgré cet abattement, il reste surtout le moyen le plus simple de déclarer ses revenus locatifs.

Beaucoup d’autres régimes fiscaux existent qu’il convient de comprendre pour maximiser ses investissements rentables sur le long terme.

Ce point est déterminant pour la suite de vos avancées et de votre parcours d’investisseur rentable.

L’idée n’est pas de devenir expert comptable mais de connaître absolument TOUTES les astuces pour les mises en place ainsi que TOUS les régimes existants. Il faut également qu’on vous assure une mise à niveau si des changements importants venaient à être effectués.

C’est exactement en ce sens que j’ai réalisé une formation totalement dédiée à la fiscalité immobilière.

J’ai voulu :

  • Proposer quelque chose de très complet et de très accessible
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Si ce code ne fonctionne pas, j’ai quand même une proposition à vous faire : inscrivez “réduction à vie” sans les guillemets et vous aurez une belle surprise sur les chiffres 🙂 !

Vous ne serez pas déçu !

A très bientôt

Yann


Pour en savoir plus sur des thèmes similaires :

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Quels sont les avantages du meublé de tourisme ?


Mots clés : LMNP micro bic, LMNP micro bic ou réel, régime fiscal de la location meublée

Quelle est la fiscalité de la location meublée non professionnelle ?

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Quelle est la fiscalité de la Location meublée non professionnelle ?

la location meublée non professionnelleComme un peu déterminé dans l’article « comment maîtriser les impôts sur les revenus locatifs ? », en immobilier, la prise en compte et l’anticipation de la fiscalité est très importante.

Une imposition réfléchie et vue sur le long terme fera toute la différence si on souhaite se constituer une trésorerie plutôt que voir le compte bancaire fondre comme neige au soleil.

Pour ceci, il faut comprendre les bases de la fiscalité immobilière y compris celle de la location meublée non professionnelle.

La compréhension du régime de la location meublée non professionnelle permettra également de mieux comprendre l’importance de certaines composantes comme les travaux de rénovation par exemple.

1- La location meublée non professionnelle : rappel !

L’objectif de cet article est d’évoquer les détails de la fiscalité du régime du loueur meublé professionnel mais je te nais à faire 2 rappels essentiels avant.

1-1 Loueur Meublé Non professionnel, c’est quoi ?

Le loueur en meublé doit respecter une liste de meubles obligatoires pour pouvoir bénéficier du régime de loueur meublé non professionnel ou professionnel.

Cette liste est inscrite dans l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, elle comporte les éléments suivants :

  • Une literie avec couette et couverture d’appoint
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre
  • Des plaques de cuissons
  • Un four ou un four à micro-ondes
  • Un réfrigérateur et congélateur, ou, au strict minimum, un compartiment situé dans le réfrigérateur permettant de disposer d’une température inférieure à -6°C.
  • La vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • Les ustensiles de cuisines
  • Une table et des sièges
  • Des étagères de rangement
  • Des luminaires
  • Un matériel d’entretien ménagé adapté aux caractéristiques de logement

liste des meubles location meublée non professionnelleLa liste est très précise et clairement, elle doit être respectée.

L’inventaire en marge du bail doit clairement faire apparaître ses éléments qui doivent bien évidemment être présents dans le logement.

Si tel n’était pas le cas, l’administration fiscale se donne l’autorisation de requalifier le logement et par défaut le statut fiscal. Ceci aurait pour conséquence d’imposer les revenus sous le régime foncier (location nue).

1-2 Les conditions pour être loueur meublé non professionnel et pas loueur meublé professionnel

Pour rappel, l’activité du loueur en meublé est une activité commerciale, c’est pour ceci que l’on parle de BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Comme nous l’avons vu, le régime fiscal de la location meublé est réservé aux locaux d’habitation comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale du locataire.

Mais comment être Loueur Meublé Non Professionnel ?

Il faut partir du principe que si on n’est pas loueur meublé professionnel, alors on est loueur meublé non professionnel.

Ainsi, pour être Loueur Meublé Professionnel, les 2 conditions suivantes doivent impérativement être réunies :

  1. Les recettes annuelles retirées de l’activité (total des loyers charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000€ sur l’année civile, y compris en cas de clôture de l’exercice en cours d’année. En cas de création de l’activité en cours d’année, un prorata est ajusté.
  2. Les recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires + autres activités commerciales et/ou industrielles)

Ex : Elyse et Hugo sont pacsés et ont un total de revenus locatifs de 42 000 euros avec leurs 4 appartements.
Leurs 2 salaires cumulés représentent 39 450 euros.
L’ensemble des revenus locatifs dépassent bien le montant total des autres revenus d’activité et dépasse 23 000 €, ils sont donc sous le régime du loueur meublé professionnel.

Si les deux conditions pour être Loueur Meublé Professionnel ne sont pas réunies alors le loueur est Loueur Meublé Non Professionnel.

Pour aller plus loin, voici le lien vers le site officiel de l’administration française.

2- Fiscalité de la location meublée non professionnelle : le LMNP micro BIC

Location meublée non professionnelle régime fiscal

C’est parti ! Entrons un peu dans les détails purs de la fiscalité du loueur en meublé

Prenez bien le temps de maîtriser chaque cas, il s’agit souvent de relire tranquillement et poser le tout par écrit pour « mettre à plat » ce que l’on est en train de lire.

La fiscalité de la location meublée non professionnelle est composée de deux parties principales : le régime micro BIC que nous allons voir maintenant et le régime réel simplifié.

Le régime micro BIC est un régime forfaitaire. Cela veut dire que pour calculer la base imposable qui servira de « base » pour calculer l’imposition, il va falloir déduire un abattement du montant total des loyers de l’année.

En location meublée, cet abattement consenti par l’administration fiscale est de 50%.

Prenons un exemple simple : Béa possède 2 appartements à Boussy-Saint-Antoine. Les deux appartements lui rapportent chaque année 14 800 euros. Elle décide d’utiliser le régime micro BIC dans le cadre de la fiscalité de la location meublée.

Elle a donc droit à un abattement sur ces revenus locatifs de 50% :

14 800 X 50% = 7 400 €

14 800 – 7 400 € = 7 400 €

Les 7 400 € viendront donc s’ajouter à son revenu global d’imposition. Elle paiera des impôts supplémentaires en conséquence.

ATTENTION : les 7 400 € ne représentent pas le montant de l’imposition à payer. C’est le montant qui sert de base imposable. Ce montant vient s’ajouter au revenu global de Béa.

Concernant le montant exact de l’impôt sur les revenus locatifs, des changements ont eut lieu avec le prélèvement à la source, je vous donnerai un exemple détaillé dans un article dédié spécifiquement au régime micro foncier.

Ce régime fiscal est utilisable jusqu’à un seuil de 70 000 € de revenus locatifs. Au-delà, le régime réel que nous allons détailler au dessous, s’applique obligatoirement.

3- Fiscalité de la location meublée non professionnelle : LMNP et régime réel simplifié

La fiscalité de la location meublée comprend un autre régime : le régime réel simplifié.

3-1 le fonctionnement du régime réel simplifié en location meublée non professionnelle ou professionnelle

Comme son nom l’indique, il est totalement différent du premier régime micro BIC.

Cette fois, pour calculer la base imposable, on va déduire des charges et des amortissements des revenus locatifs. On ne calcule plus par rapport à un pourcentage arbitraire.

Les charges sont liées à l’activité de la location meublée (petits achats, charges de copropriété, assurance, honoraires d’agence, entretien et réparation minimes, téléphone et internet, imposition, intérêts d’emprunts…).

Souvent ces charges n’excèdent pas 500 euros car il existe en parallèle une autre notion : les amortissements.

Les amortissements : sans entrer dans des détails très précis, sachez que les amortissements crées sont déduits chaque année des revenus locatifs. Un amortissement est une dépréciation, une perte de valeur fictive qui est déduite des revenus locatifs pour baisser la valeur du montant imposable.

Exemple d’amortissement : le mobilier peut être amorti sur 8 ans. Si vous achetez pour 7500 euros de meubles, l’expert comptable va créer un amortissement sur 8 ans (937.50 euros).

Cette somme sera déduite de vos revenus locatifs pendant 8 ans. Il en sera de même pour d’autres composantes (travaux de rénovation par exemple qui seront amortis sur plus de durée)

3-2 exemple simple

Exemple simple : Julien possède 5 appartements qu’il exploite en location meublée. Ils lui rapportent 41 480 €.

Il a pour une année « n »  7 415 euros de charges et 26 870 d’amortissements.

Sa base imposable se calcule ainsi :

41 480 – (7 415 + 26 870) = 7 195 euros

Les 7 195 deviennent la base imposable qui s’ajoutera aux revenus globaux de Julien. Des impôts supplémentaires seront donc à prévoir. Je vous proposerai un exemple dans l’article dédié au régime réel simplifié.

Le régime réel simplifié pour la location meublé non professionnelle est « utilisable » à partir de n’importe quel montant de revenus locatifs.

Il convient de l’utiliser avec logique. Comme à chaque fois en termes de fiscalité, il faut viser le « long terme ».

Ce régime fiscal est très puissant et très adapté aux investisseurs qui vont réaliser des achats locatifs avec travaux.

Pour ma part, je n’achète jamais un bien clé en main et une des raisons pour lesquelles je fais ceci est la fiscalité.

Les travaux permettent d’apporter une grande valeur aux biens immobiliers mais aussi permettent de créer des amortissements et des charges très utiles pour diminuer ou même anéantir la base imposable (issue des revenus locatifs).

4- LMNP micro bic ou réel simplifié ?

Est-ce un choix ou est-ce imposé ?

Si vous percevez moins de 70 000 euros de revenus locatifs par an, vous avez le choix pour opter pour le régime micro BIC ou le régime réel simplifié.

Comme vu au dessus, vous aurez donc droit à un abattement de 50% et vous serez imposable sur les 50% restants.

Au-delà des 70 000 euros de revenus locatifs, vous serez obligatoirement au régime réel simplifié.

Pour rappel, l’imposition se fera en 2 temps :

  • L’imposition sur le revenu en fonction du taux de prélèvement
  • L’imposition à 17.2% pour la CSG-CRDG

Pour vous assurer que le régime réel est plus intéressant que le régime micro foncier, il suffit de déterminer si l’abattement de 50% sur vos loyers correspond à un montant plus élevé que l’ensemble des charges et des amortissements.

C’est plus délicat à calculer car la création d’amortissements ne se fait par un simple calcul. Les experts comptables sont habitués et surtout respectent des règles précises à ce sujet.

Si vous visez le long terme, le régime micro BIC aura très vite ses limites. On remarque tout de même que le régime micro BIC est tout de suite plus intéressant que le régime micro foncier par son abattement plus important sur les revenus locatifs.

Attention, lors de l’acquisition de plusieurs bien et donc des revenus de même catégorie. Il n’est pas possible d’avoir un bien en micro et un bien au réel en nom propre pour une même activité.

5- Le meublé de tourisme, c’est quoi exactement ?

meublé de tourisme classéEn location meublé non professionnelle, il existe un autre « sous régime » dans la catégorie micro BIC. Il s’agit du meublé de tourisme.

C’est une catégorie spécifique qui peut être très intéressante dans certains cas assez précis à mon sens.

Les meublés de tourisme sont des locations courtes durées, saisonnières mises à disposition par des particuliers ou professionnelles.

Ces locations sont classées en étoiles et donnent tout de suite une impression aux clients sur le degré de confort auquel ils peuvent s’attendre.

La demande de classement par le propriétaire est sur la base du volontariat. Il faut faire une demande en mairie et sur le site Atout France 

Les avantages du meublé de tourisme classé

Sans entrer dans les détails des classements, qui restent très intéressants à comprendre, les avantages principaux du meublé de tourisme sont :

  • La vision possible des bien sur différents sites (office de tourisme, sites spécifiques uniquement accessibles en étant classé (gîtes de France…)…)
  • Le fait de toucher une clientèle spécifique ne jurant que par ce type de biens.
  • La fiscalité.

C’est sur ce dernier point que je vais insister davantage.

Comme pour le micro BIC, le régime fiscal pour le meublé de tourisme permet un abattement sur le montant des revenus locatifs. Cette fois, il n’est pas de 50% mais de 71%.

Ceci signifie que seulement 29% des revenus issus de la location meublée deviendront une base imposable.

Le plafond des revenus locatifs en meublé de tourisme est lui aussi différent,  il est de 170 000 euros.

Ce régime fiscal est très intéressant de part son abattement. Je le trouve très adapté dans les cas où les personnes souhaitent louer en courte durée un ou deux biens.

Si le projet n’est pas de continuer à investir « en masse », il peut s’avérer plus judicieux d’opter pour le régime meublé de tourisme.

N’oublions pas que ce régime permet non seulement une fiscalité assez avantageuse mais aussi de paraître sur des sites spécifiques qui touchent une clientèle « à part ».

6- Une formation en fiscalité

La fiscalité en immobilier reste complexe. Il faut être honnête, il est difficile de tout maîtriser, tout anticiper et surtout de savoir vers quel régime se tourner lorsqu’on souhaite investir en immobilier locatif.

L’idée n’est pas forcément de tout connaître sur le bout des doigts. D’ailleurs, même les experts comptables peuvent parfois s’y perdre malgré leur professionnalisme. Il va falloir surtout comprendre des principes essentiels pour choisir ce qui est le plus adapté en fonction de sa propre situation.

Les choix auront un impact considérable sur la fiscalité et sur le fait de payer plus ou moins d’impôts mais aussi sur le fait de bien choisir les investissements.

C’est exactement en ce sens que j’ai réalisé une formation totalement dédiée à la fiscalité immobilière.

J’ai voulu :

  • Proposer quelque chose de très complet
  • Proposer une formation réalisée avec deux professionnels (dans le domaine et pour les vidéos)
  • Que la formation soit claire, compréhensible et qu’elle permette de faire des choix en fonction de situations particulières
  • Qu’il n’y ait plus aucune ambiguïté pour vous en terme de fiscalité immobilière

Je vous propose donc cette formation complète en vous assurant une chose : vous ne regretterez pas votre achat !

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Yann


Pour en savoir plus sur le thème d’autres thèmes :

La fiscalité et la location vide
Les avantages de créer une SCI


Mots clés : location meublée non professionnelle, LMNP, fiscalité du meublé, investissements locatifs meublés

Le régime foncier réel

Le régime foncier réel

 

Le régime foncier réel

régime foncier réelCe régime fiscal appelé régime foncier réel est le deuxième régime fiscal utilisé pour la location vide et/ou la location nue.

Il est plus complexe que le régime micro foncier dans son ensemble puisqu’il y a beaucoup plus de données à maîtriser mais il est très intéressant pour devenir un investisseur rentable.

Nous verrons différents points concernant le régime foncier réel et j’essaierai de vous donner des exemples détaillés.

1- Le régime foncier réel : rappel

L’option au réel s’applique à l’ensemble des revenus d’une même catégorie. Clairement ici, nous parlerons des revenus locatifs issus de la location vide.

Au réel, le calcul de l’impôt se fait d’après les revenus locatifs et les dépenses réelles liées à l’activité.

Dans une grande majorité de cas, si les crédits ne sont pas remboursés et si le bien immobilier a nécessité quelques travaux, le régime foncier réel est plus avantageux que le régime micro foncier.

Ce régime foncier réel est obligatoire à partir du moment où vous encaissez annuellement plus de 15 000 euros de revenus locatifs fonciers.

2- Le régime foncier réel : le fonctionnement

Ce régime ne fonctionne donc pas au forfait. Il s’agit de déduire chaque année des charges à vos revenus locatifs fonciers.

Le résultat obtenu sera le résultat fiscal imposable.

Soit ce résultat est négatif et on parle alors de déficit foncier, soit ce résultat est positif et on parle alors de résultat fiscal positif imposable.

Ex : Pierre a 24 000 euros de revenus fonciers en 2020 et a 30 000 de charges déductibles cette même année, il réalise alors un déficit foncier de – 6000 euros.

Il  s’agit là d’un résultat fiscal négatif qui permettra à Pierre de ne pas payer d’impôts sur ses revenus fonciers. Cela ne veut pas dire que Pierre ne gagne pas d’argent avec ses loyers.

Mais alors, quelles sont ces fameuses charges déductibles que l’on peut déduire des loyers ?

3- Le régime foncier réel : les charges déductibles

Vous l’avez compris, grâce au régime foncier réel, on peut déduire des charges des revenus locatifs (revenus fonciers). On verra d’ailleurs que ces charges peuvent aussi être déduites des revenus globaux sous certaines conditions.

3-1 Quelles sont ces fameuses charges que l’on peut déduire ?

regime foncier reel charges déductibles1- Les frais d’administration et de gestion : gardes et conciergerie, honoraires versées à un tiers pour la gestion de l’immeuble, …

2- Les dépenses de travaux : le code général des impôts distinguent les types de dépenses.

Selon leur nature et le type de biens sur lesquels les travaux sont engagés, ils constituent ou non des charges déductibles.

Si on devait vulgairement résumer (sur un immeuble ordinaire), les charges déductibles en termes de travaux
sont :

  • Réparation et entretien : travaux qui mettent en bon état et permettent un usage conforme à la location.
  • Les travaux d’amélioration : ils permettent d’équiper et d’apporter du confort sans modifier la structure du bien (changement de fenêtre, salle de bain…)

Attention, tous les travaux concernant les agrandissements et la reconstruction ne seront pas déductibles. Si vous décidez d’aménager un grenier, il s’agira de passer un usage de grenier à habitation et les travaux ne pourront pas être déduits.

3- Les charges locatives : pour les bailleurs ayant eu des dépenses pour les locataires et n’ayant pas été remboursés.

4- Les impôts : la taxe foncière, taxe annuelle sur les surfaces de stationnement (île de France)…

5- Les primes d’assurance

6- Les provisions pour charges de copropriétés

7- Les intérêts et frais d‘emprunt : les intérêts et frais d’emprunt peuvent être déduits uniquement des revenus fonciers (j’y reviendrai tout à l’heure). Ils peuvent être déduits même s’ils concernent une nature spécifique de travaux qui eux ne pouvaient être déduits.

Ex : si les intérêts concernent en partie un agrandissement, ils peuvent tout de même être déduits des revenus locatifs fonciers.

8- Certaines déductions spécifiques 

3-2 Le BOFIP

Je vous propose le lien vers le Bulletin Officiel des Finances Publiques. Ce bulletin reste la bible concernant beaucoup d’éléments mais notamment en ce qui concerne les charges déductibles.

Je vous mets le lien vers la page « principale », il vous suffit ensuite de naviguer sur les différentes charges déductibles et de bien cerner ce qui est dit « entre les lignes ».

Le Bulletin Officiel des Finances Publiques

4- Le régime foncier réel : les avantages

Vous l’avez compris, un des gros avantages du régime foncier réel est de déduire un maximum de charges des revenus fonciers (revenus locatifs en vide).

4-1 la déduction des charges des revenus globaux

Mais ce n’est pas tout ! Si le montant des charges déductibles est assez important, vous pouvez également déduire les charges des revenus globaux (issus d’autres sources que les revenus fonciers, les salaires par exemple).

On dit dans ce cas que le déficit foncier est imputable aux revenus globaux.

Ex simple : Si Elodie réalise un déficit foncier de – 8 400 euros la première année de mise en place et qu’elle n’a que 4 500 euros de revenus fonciers alors, elle pourra déduire 3 900 euros sur ses revenus globaux.
Ainsi elle diminuera le montant de son imposition globale.

4-2 Evidemment, il y a des règles !

« Les déficits fonciers qui résultent des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10 700€, à condition que l’immeuble soit loué pendant 3 ans ».

Extrait des textes de lois

Si on décortique un peu cette phrase, on s’aperçoit que :

  • les intérêts d’emprunts ne sont déductibles QUE des revenus fonciers
  • On ne peut pas déduire du revenu global plus de 10 700 €
  • L’immeuble doit être loué au moins 3 ans

« La partie du déficit qui résulte des intérêts d’emprunt ou celle qui excède 10 700€ est déductible des revenus fonciers les 10 années suivantes. »

Extrait de texte de lois

Une nouvelle fois, si on analyse un peu cette phrase, on s’aperçoit que :

  • L’imputation sur les revenus globaux ne peut se faire que la première année
  • La limite des déficits reportables est de 10 ans

4-3 un exemple en chiffre

IMMEUBLE 1 IMMEUBLE 2
Revenu brut 2 500 16 000
Charges autres qu’intérêts d’emprunt -11 500 -3 500
Intérêts d’emprunt -19 000 0
Revenu net -28 000 12 500

 

  • Le déficit annuel est de :
    (-28 000 €) + (12 500 €) = – 15 500 €
  • Ce qui est déductible du revenu global :
    11 500 € + 3 500 € = 15 000 € (on ramène à 10 700 €) (reste 4 300 €)
  • Ce qui est déductible des revenus fonciers pendant 10 ans
    15 500 € – 10 700 € = 4 800 €

Dans ce cas, avec deux immeubles, le propriétaire reporte des déficits chaque année tout en ayant diminué sa fiscalité sur ses revenus globaux.

5- Résultat fiscal positif et impôt dans le cadre du régime foncier réel

Comme dans le cas du micro foncier, si le résultat fiscal est positif, il va falloir payer de l’imposition sur les revenus fonciers.

Tout part du résultat fiscal positif et ensuite, on appliquera les mêmes méthodes que pour le micro foncier. C’est un résultat bénéficiaire qui s’ajoutera à l’impôt sur le revenu.

Un acompte sera prélevé chaque mois en fonction de votre taux d’imposition

5-1 Calcul de l’acompte sur les revenus fonciers

Pour calculer le montant de l’acompte, vous devez connaître :

1- Le revenu foncier imposable : résultat positif malgré la déduction des charges
2- Taux personnalisé pris à la source, c’est le taux pris à la source sur les salaires (je n’entre pas plus dans les détails). On retient l’impôt avant les prélèvements sociaux.
3- Les prélèvements sociaux sont de 17.2%  et sont calculés sur les revenus fonciers imposables.

Le calcul de l’acompte sera donc effectué ainsi :

[(Revenu foncier imposable X taux personnalisé) + (revenu foncier imposable X 17.2%)] / 12

5-2 Exemple de calcul d’acompte prélevé

Fanny a un revenu annuel de 52 000 € et  25 000 de revenus fonciers annuels, elle a un abattement de 10% sur les revenus globaux et est au régime foncier réel.

a- Ses revenus fonciers imposables sont de 9 000 € (charges déduites)

b- Le taux personnalisé à la source est de 15.1%.
Avec 46 800 € (52 000 – 10% de 52 000) de salaire et 9 000 € de revenus fonciers, le taux est de 15.1% car le simulateur donne une imposition de 9 254 euros.
Taux personnalisé = [impôt / (total des revenus) + (foncier imposable)] = [ 9 254 / (52 000 + 9000)] = 15.1 %

c- L’acompte pris en compte sera donc [(9 000 X 15.1%) + (9 000 X 17.2%)] / 12 = 242 €/mois.

Vous l’avez compris, Aurélia sera prélevée chaque mois de 242 € par mois en acompte. Cette somme sera uniquement liée à l’imposition sur les revenus fonciers. Elle aura également un prélèvement sur ses revenus globaux chaque mois au taux de 15.1% soit environ 589 € { ( 46 800 * 15.1% ) /12 }.

L’acompte lié aux revenus locatifs s’effectuera les 15 de chaque mois et sera identique entre le 15 janvier et le 15 septembre. Un réajustement devra s’effectuer ensuite

6- Une formation en fiscalité

Pour maîtriser les impôts sur les revenus locatifs, il est capital de bien connaître TOUS les régimes existant et de se les appropriés.

L’idée n’est pas de devenir expert comptable mais de connaître absolument TOUTES les astuces pour les mises en place ainsi que TOUS les régimes existants. Il faut également qu’on vous assure une mise à niveau si des changements importants venaient à être effectués.

C’est exactement en ce sens que j’ai réalisé une formation totalement dédiée à la fiscalité immobilière.

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  • Proposer quelque chose d’ultra complet et de ludique
  • Proposer une formation réalisée avec un expert en la matière
  • Que la formation soit claire, compréhensible et qu’elle permette de faire des choix en fonction de situations particulières (avec des schémas, des explications, des exemples, des images…)
  • Qu’il n’y ait plus aucune ambiguïté pour vous en terme de fiscalité immobilière

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Peut-être faites vous parti des 50 premiers inscrits qui ont droit à une réduction canon. Pour le savoir inscrivez le code “réduction 50” sans les guillemets sur le bon de commande, c’est juste sous les conditions générales de ventes. Bon de commande fiscalité du meublé

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A très bientôt

Yann


Pour en savoir plus sur le thème d’autres thèmes :

Le régime micro foncier
Que choisir entre le régime réel et le micro foncier ?


Mots clés : fiscalité immobilière – régime foncier réel

Le régime micro foncier, c’est quoi ?

Le régime micro foncier, c’est quoi ?

Le régime micro foncier

régime micro foncier

Nous l’avons vu dans l’article dédié à la fiscalité de la location vide, le régime micro foncier est le régime fiscal le plus simple à appliquer en ce qui concerne la location nue.

Voyons en détail ce régime fiscal avec quelques exemples concrets.

1- Le régime micro foncier : rappel 

Le mot micro évoque un régime forfaitaire et le mot foncier concerne la location nue ou la location vide.

Le régime micro foncier met en avant le fait qu’un abattement forfaitaire est réalisé sur le montant des revenus locatifs annuels issus de la location en vide.

Au lieu d’être imposé sur la totalité de vos revenus locatifs issus de la location nue, l’administration considère que vous avez eu quelques frais liés à vos activités immobilières et fait un abattement sur vos revenus locatifs.

Le résultat obtenu après déduction de cet abattement sera le revenu imposable considéré par l’administration fiscale.

En location vide, le montant de cet abattement est de 30%. Nous verrons un exemple pour illustrer ceci dans une autre partie.

2- Le régime micro foncier : avantages et inconvénients

Le premier avantage de ce régime est bien évidemment l’abattement réalisé sur le montant des revenus locatifs issus du foncier.

On pourrait estimer qu’il s’agit d’une faveur et qu’après tout, cet abattement permet déjà une belle réduction d’impôts.

En fait, il s’agit là du moyen le plus simple pour déclarer ses revenus et c’est bien là le seul avantage. Dans 90% des cas, le régime micro foncier est le régime fiscal le moins rentable.

Nous allons voir ceci en détail tout à l’heure.

3- Exemple de paiement de l’impôt avec le régime micro foncier

Nous allons prendre directement un exemple concret :

Julien achète 2 appartements qu’ils louent en nu. Il choisit par simplicité ou ,suite à des calculs, de déclarer ses revenus locatifs sous le régime micro foncier.

  • Il gagne 10 000 € de revenus locatifs fonciers
  • Il bénéficie d’un taux d’abattement de 30%
  • Son revenu imposable concernant les revenus locatif est donc de 7 000€ (10 000 – 30% de 10 000)
  • Le taux de prélèvement à la source est de 10% le concernant
  • L’année suivante Julien sera redevable de 700 € (10% de 7000) + 1 204 € (17.2% de 7000 pour les prélèvements sociaux)
  • Julien sera donc redevable de 1 904 € annuellement soit un acompte mensuel de 190.4 €/mois.
  • L’acompte n’est qu’une estimation par rapport à l’année précédente, il sera réajusté en fonction des augmentations ou baisses de revenus locatifs fonciers.

4- L’acompte prélevé à la source sur vos revenus locatifs fonciers

Il est impossible pour l’administration de savoir le prélèvement exact a effectué à l’instant T. Il ne peut s’agir que d’estimations par rapport aux années précédentes.

Vous réalisez, dans ce cas, une avance qui sera régulée en septembre de l’année en cours. Soit l’estimation était trop basse et le fisc réclamera donc le surplus, soit l’estimation pour le prélèvement était trop haute et le fisc vous rendra le trop perçu.

4-1 Comment est calculé cet acompte sur les revenus fonciers ?

régime micro foncier et location videLe calcul n’est pas simple mais on peut tout de même facilement obtenir des réponses via cette formule :

Pour calculer le montant de l’acompte, vous devez connaître :

1- Le revenu foncier imposable « revenus locatifs fonciers – 30% des revenus locatifs fonciers »

2- Taux personnalisé pris à la source, c’est le taux pris à la source sur les salaires (je n’entre pas plus dans les détails). On retient l’impôt avant les prélèvements sociaux.

3- Les prélèvements sociaux sont de 17.2%  et sont calculés sur les revenus fonciers imposables.

Le calcul de l’acompte sera donc effectué ainsi :

[(Revenu foncier imposable X taux personnalisé) + (revenu foncier imposable X 17.2%)] / 12

4-2 Exemple de calcul d’acompte prélevé

Aurélia a un revenu annuel de 42 000 € et  10 000 de revenus fonciers annuels, elle a un abattement de 10% sur les revenus globaux et est au micro foncier (elle a donc droit à un abattement de 30% sur ses revenus locatifs fonciers)

a- Ses revenus fonciers imposables sont de 7 000 € (30% de 10 000).

b- Le taux personnalisé à la source est de 15.5%.
Avec 37 800 € (42 000 – 10% de 42 000) de salaire et 7 000 € de revenus fonciers, le taux est de 15.1% car le simulateur donne une imposition de 7410 euros.
Taux personnalisé = [impôt / (total des revenus) + (foncier imposable)] = [ 7 410 / (42 000 + 7000)] = 15.1 %

c- L’acompte pris en compte sera donc [(7 000 X 15.1%) + (7 000 X 17.2%)] / 12 = 188 €/mois.

Vous l’avez compris, Aurélia sera prélevée chaque mois de 188 € par mois en acompte. Cette somme sera uniquement liée à l’imposition sur les revenus fonciers. Elle aura également un prélèvement sur ses revenus globaux chaque mois au taux de 15.1%.

L’acompte lié aux revenus locatifs s’effectuera les 15 de chaque mois et sera identique entre le 15 janvier et le 15 septembre. Un réajustement devra s’effectuer ensuite.

5- Une formation complète en fiscalité de l’immobilier

Le régime micro foncier est simple d’accès. Il est loin d’être le régime le plus utilisé par les investisseurs immobiliers, vous l’avez compris.

Beaucoup d’autres régimes fiscaux existent qu’il convient de comprendre pour maximiser ses investissements rentables sur le long terme.

Ce point est déterminant pour la suite de vos avancées et de votre parcours d’investisseur rentable.

L’idée n’est pas de devenir expert comptable mais de connaître absolument TOUTES les astuces pour les mises en place ainsi que TOUS les régimes existants. Il faut également qu’on vous assure une mise à niveau si des changements importants venaient à être effectués.

C’est exactement en ce sens que j’ai réalisé une formation totalement dédiée à la fiscalité immobilière.

J’ai voulu :

  • Proposer quelque chose de très complet et de très accessible
  • Proposer une formation réalisée avec un expert en la matière
  • Que la formation soit claire, compréhensible et qu’elle permette de faire des choix en fonction de situations particulières
  • Qu’il n’y ait plus aucune ambiguïté pour vous en terme de fiscalité immobilière

Je vous propose donc cette formation complète en vous assurant une chose : vous ne regretterez pas votre achat !

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A très bientôt

Yann


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Mots clés : fiscalité immobilière – régime micro foncier – régime fiscal de la location vide

La fiscalité de la location vide en nom propre

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La fiscalité de la location vide

La fiscalité de la location videComme nous l’avons un peu déterminé dans l’article « comment maîtriser les impôts sur les revenus locatifs ? », il ne faut pas, en immobilier, se contenter de calculer une rentabilité avant imposition.

L’idéal étant de comprendre et de maîtriser un minimum la fiscalité pour anticiper les autres composantes essentielles de l’immobilier comme les travaux par exemple.

Ceci sera déterminant dans la recherche de vos biens immobiliers.

Ex : je comprends l’importance d’acheter un immeuble avec travaux pour « ne pas payer d’impôts pendant 5 ans », je recherche évidemment un immeuble de rapport en conséquence. J’exclurai de ma recherche le mot « neuf » !

La fiscalité de la location vide est donc une des première composante fiscale à comprendre. Nous essaierons de déterminer dans cet article les différentes manières de déclarer les revenus locatifs en location vide (location nue).

Même si le blog parle essentiellement d’investissements locatifs meublés, il convient de comprendre la fiscalité de la location vide pour avoir un aperçu encore plus global.

1- Fiscalité de la location vide : le régime micro foncier

Même si nous l’avons évoqué dans l’article précédent, n’hésitez pas à relire jusqu’au bout. C’est un excellent moyen « d’asseoir » réellement vos acquis.

La fiscalité est tellement complexe dans son ensemble que chaque occasion de revoir les principes de bases doit être saisie.

La fiscalité de la location vide est composée de deux parties essentielles : le régime micro foncier et le régime foncier réel. Voyons tout de suite le régime micro foncier et son fonctionnement.

Pour rappel, les régimes micro sont les régimes forfaitaires. Cela signifie que pour calculer la base imposable, il va falloir déduire des loyers un abattement sur le montant total des loyers issus de la location vide.

Cet abattement est fixé par l’administration fiscale et est de 30% pour la location vide ou la location nue.

Exemple simple : Claire possède 2 appartements à Limoges qu’elles louent en location vide. Les deux appartements lui rapportent chaque année 10 800 euros. Elle décide d’utiliser le régime micro foncier dans le cadre de la fiscalité de la location vide.

Elle a donc droit à un abattement sur ces revenus locatifs de 30% :

10 800 X 30% = 3 240 €

10 800 – 3 240 = 7 560 €

Les 7 560 € viendront donc s’ajouter à son revenu global d’imposition. Elle paiera des impôts supplémentaires en conséquence.

Concernant le montant exact de l’impôt sur les revenus locatifs, des changements ont eut lieu avec le prélèvement à la source, je vous donnerai un exemple détaillé dans un article dédié spécifiquement au régime micro foncier.

Ce régime fiscal est utilisable jusqu’à un seuil de 15 000 € de revenus locatifs. Au-delà, le régime foncier réel que nous allons détailler au dessous, s’applique obligatoirement.

2- Fiscalité de la location nue : Le régime foncier réel

La fiscalité de la location vide comprend un autre régime : le régime foncier réel.

Comme son nom l’indique, il est totalement différent du premier régime micro foncier. Cette fois, pour calculer la base imposable, on va déduire des charges des revenus locatifs. On ne calcule plus par rapport à un pourcentage arbitraire.

Les charges déductibles sont obligatoirement liées à l’activité locative nue.

Exemple simple : Tony possède 5 appartements qu’il exploite en location vide. Ils lui rapportent 31 200 €.

Il a exactement 12 420 € de charges. Il décide d’utiliser le régime foncier réel. Sa base imposable va donc être calculée :

31 200 € – 12 420 € = 18 780 €

Les 18 780 € viendront donc s’ajouter à ses revenus globaux. Des impôts supplémentaires seront donc à prévoir.

Je vous proposerai un exemple dans l’article dédié au régime foncier réel.

Concernant la fiscalité de la location vide, le régime foncier réel est « utilisable » quelque soit les montant des revenus locatifs. Il est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus locatifs.

Même si j’entrerai plus dans les détails dans l’article dédié, n’oubliez jamais qu’il existe une bible concernant les informations fiscales : le BOFIP  (Bulletin Officiel des Finances Publiques).

Même s’il n’a clairement rien de sexy à sa lecture, il reste LA bible de l’immobilier en termes de fiscalité.

Je vous proposerai des liens utiles dans l’article plus spécifique dont le lien est juste au dessus.

3- Le régime micro foncier ou réel

Est-ce un choix ou est-ce imposé ?

Si vous percevez moins de 15 000 euros de revenus locatifs par an, vous avez le choix pour opter pour le régime micro foncier. Comme vu au dessus, vous aurez donc droit à un abattement de 30% et vous serez imposable sur les 70% restants.

Au-delà des 15 000 euros de revenus locatifs, vous serez obligatoirement au régime réel.

Pour rappel, l’imposition se fera en 2 temps :

  • L’imposition sur le revenu en fonction du taux de prélèvement
  • L’imposition à 17.2% pour la CSG-CRDG

Pour vous assurer que le régime réel est plus intéressant que le régime micro foncier, il suffit de déterminer si l’abattement de 30% sur vos loyers correspond à un montant plus élevé que l’ensemble des charges.

  • Si abattement 30% > aux montant des charges alors, le régime micro foncier est plus intéressant
  • Si abattement 30% < aux montants des charges alors, le régime réel est plus intéressant fiscalement.

Ceci peut être vrai pour une année mais vous devez déterminer avec plus de précision quels seront vos objectifs sur un plus long terme.

Si vous souhaitez acheter plusieurs biens et enchaîner les investissements, il vous sera impossible de ne compter que sur le régime forfaitaire qui est le plus simple à mettre en place mais le moins rentable.

Attention, lors de l’acquisition de plusieurs bien et donc des revenus de même catégorie. Il n’est pas possible d’avoir un bien en micro et un bien au réel en nom propre pour une même activité.

4- Une formation en fiscalité

Pour maîtriser les impôts sur les revenus locatifs, il est capital de bien connaître TOUS les régimes existant et de se les appropriés.

L’idée n’est pas de devenir expert comptable mais de connaître absolument TOUTES les astuces pour les mises en place ainsi que TOUS les régimes existants.

Il faut également qu’on vous assure une mise à niveau si des changements importants venaient à être effectués.

C’est exactement en ce sens que j’ai réalisé une formation totalement dédiée à la fiscalité immobilière.

J’ai voulu :

  • Proposer quelque chose de très complet
  • Proposer une formation réalisée avec deux professionnels (dans le domaine et pour les vidéos)
  • Que la formation soit claire, compréhensible et qu’elle permette de faire des choix en fonction de situations particulières
  • Qu’il n’y ait plus aucune ambiguïté pour vous en terme de fiscalité immobilière

Je vous propose donc cette formation complète en vous assurant une chose : vous ne regretterez pas votre achat !

Pour ceux qui souhaitent avoir un programme complet sur la fiscalité, je vous invite à aller sur la page dédiée à ce programme en cliquant ici “IMMO Meublé Fiscalité”.

Peut-être faites vous parti des 50 premiers inscrits qui ont droit à une réduction canon. Pour le savoir inscrivez le code “réduction 50” sans les guillemets sur le bon de commande, c’est juste sous les conditions générales de ventes. Bon de commande fiscalité du meublé

Si ce code ne fonctionne pas, j’ai quand même une proposition à vous faire : inscrivez “réduction à vie” sans les guillemets et vous aurez une belle surprise sur les chiffres 🙂 !

Vous ne serez pas déçu !

A très bientôt

Yann


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La location meublée non professionnelle
Les avantages de créer une SCI


Mots clés : La fiscalité de la location vide – choisir sa fiscalité en location nue

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