Comment faire pour investir dans l’immobilier sans apport ?

Comment faire pour investir dans l’immobilier sans apport ?

Que ce soit pour acheter des appartements ou encore un immeuble de rapport, on me demande souvent si cela est vraiment intéressant d’acheter un bien immobilier ou plutôt de faire un crédit immobilier locatif sans apport.

investir dans l'immobilier locatif sans apportMême si parfois les banques préféreraient que les investisseurs immobiliers fassent un apport pour acheter, je vous assure qu’être financé à 110% peut être très intéressant.

En clair, si faire un crédit pour un investissement locatif paraît essentiel dans 90% des cas, le faire sans apport est encore mieux dans 90% des cas également.

Cela ne veut pas dire qu’il ne sera jamais intéressant d’acheter une affaire rentable même si on doit mettre un peu d’argent de notre poche…

Peut-être que cela ne se fera pas au même moment dans votre parcours d’investisseur immobilier.

1- Pourquoi investir dans l’immobilier sans apport ?

Avant de connaître quelques astuces simples pour faire un crédit immobilier total, c’est à dire faire un investissement locatif meublé sans apport, il est important de comprendre à quoi ça sert !

1-1 Pour garder son argent !

La première raison est simple : vous n’avez peut-être tout simplement pas d’argent à mettre pour acheter votre immeuble de rapport.
Votre trésorerie est placée sur votre compte bancaire, c’est votre seule épargne et elle est importante en cas de soucis ou même pour vous rassurer.

Vous avez tout à fait raison !

De plus, elle servira à prouver à votre banquier que votre manière de procédé est efficace et que vous êtes capables de gérer votre argent. On y reviendra…

1-2 Pour bénéficier d’un effet de levier maximal en immobilier

effet levier maximum pour investir dans l'immobilier sans apportPour rappel, les investissements locatifs immobiliers sont de vrais leviers de richesse.

Vous emprunter de l’argent à une banque pour acheter un bien immobilier (immeuble et appartements), vous remboursez grâce à l’argent de quelqu’un d’autres et, si vous êtes un investisseur malin, vous gagnez de l’argent chaque mois !

Je ne parle pas des plus values qu’il est possible de réaliser lors de la revente.

L’immobilier et les investissements locatifs rentables sont donc des leviers extraordinaires de richesse sur le court terme, le moyen terme et aussi le long terme.

Dans le cas d’achats immobiliers sans apport, vous allez gagner de l’argent grâce à l’argent de la banque, du locataire et de l’acheteur qui rachètera votre bien.

A aucun moment, vous n’aurez déboursé de l’argent bien installé sur un livret qui je l’espère pour vous vous rapporte un peu…

L’effet de levier, dans ce cas, est maximum ! C’est bien grâce au travail de l’argent des autres que vous vous enrichissez…

Dans le cas contraire, si vous déboursez une partie du financement de votre bien immobilier, que ce soit pour l’achat, les frais de notaire ou autre, l’effet de levier tant à diminuer.

Même si cet apport sert à diminuer les mensualités de votre emprunt, vous aurez diminué l’effet de levier qui peut être activé en cas de non apport d’argent.

2- Obtenir un crédit pour son investissement locatif sans apport en mettant le banquier dans votre poche !

gestion des comptes bancaires pour investir dans le locatif sans apportLe banquier est un humain qui a sa propre sensibilité et qui a un métier dans lequel on lui demande de gérer des risques.

En clair, lorsque vous lui demandez un prêt immobilier, il doit être convaincu qu’il a affaire à une personne en face de lui capable de rembourser chaque mois sans aucune difficulté.

Alors comment faire en sorte qu’il vous fasse confiance ? Comment faire en sorte de vous présenter comme quelqu’un qui a la tête sur les épaules et qui sait ce qu’il fait ?

2-1 Gestion des comptes

La première chose importante à mon sens est de lui prouver que vous avez une certaine éducation financière. Vous devez lui montrer que la gestion de vos comptes financiers n’est pas un problème pour vous.

Et même mieux, vous savez gagner de l’argent et vous constituer des trésoreries.

Prouvez-lui que vos comptes ne sont pas des passoires et que vous êtes vigilants à la tenue de ceux-ci.

2-2 Manière de présenter le dossier

Lorsque le moment de la rencontre va arriver, faites une très bonne première impression. C’est vous le professionnel de l’immobilier, c’est vous qui possédez un maximum de détail et c’est bien vous qui savez exactement ce que vous voulez.

Vos chiffres et estimations doivent être présentés de manière très simple et très claire.
Plus le banquier percevra vos procédés précis et comprendra ce à quoi vous voulez prétendre, plus il aura tendance à comprendre que vous savez ce que vous faites.

N’oubliez pas que votre idée de départ est de le convaincre d’avoir un prêt financé à 110%. Il doit comprendre que votre souhait d’obtenir un crédit pour votre investissement locatif sans apport est réfléchi et calculé.

2-3 Expliquer pourquoi vous ne voulez pas mettre d’apport (trésorerie)

trésorerie pour faire un credit immobilier sans apportDes expériences scientifiques ont montré qu’un humain qui connait les raisons essentielles d’une question aura beaucoup plus facilement tendance à dire oui.

Des études ont même montré qu’un discours expliquant les raisons d’une action face à une personne permettait dans une grande majorité des cas d’obtenir une approbation.

Ok ! C’est très théorique mais peu importe ! Ce que je retiens de ce type d’expériences (je le teste toujours même en dehors de l’immobilier et les résultats sont convaincants…),c’est que si vous expliquez les raisons de votre demande d’emprunt immobilier financé à 110%, vous aurez beaucoup plus de chance de l’obtenir.

Vous pouvez avoir des arguments sincères comme le fait de garder une trésorerie parce que vous êtes prévoyant par exemple.

3- Anticipez tout ce que vous devrez payer !

C’est un point qui peut sembler évident mais vous devez bien anticiper la totalité des travaux dès le départ pour éviter à avoir à sortir de l’argent e votre poche.

anticiper pour ne pas oublier pour investir dans l'immobilier sans apportSi vous parvenez à vous faire financer le montant de l’achat et les frais de notaire, il serait dommage de ne pas penser à certains travaux qui vous pénaliseraient pour la suite.

Prévoyez donc tous les travaux pour éviter les ennuis et ainsi vous les faire financer entièrement par la banque.

Si vous êtes malins, vous pourrez même vous faire financer les meubles par votre banquier…

Ne perdez jamais de vu que le meilleur moyen de bénéficier d’un effet de levier maximal en immobilier et en investissement locatif est de se faire financer à 110%. L’idéal est de ne faire aucun apport pour garder votre trésorerie.

Attention toutefois à ne pas louper une belle affaire qui va demander une rapidité d’exécution importante parce que vous êtes bloqués avec le faire d’apporter un petit montant.

On comprend facilement que lorsqu’on débute, il est très important de garder une trésorerie et donc d’avoir des crédits immobiliers qui prennent tout en compte y compris les frais de notaire.

En revanche, quand on commence à être expérimenté, il n’est pas du tout « grave » de faire un apport pour pouvoir bénéficier d’une belle affaire qui de toute manière apportera une nouvelle pierre à votre empire immobilier.

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Yann MARJAULT

9 astuces pour optimiser l’achat d’immeuble de rapport

9 astuces pour optimiser l’achat d’immeuble de rapport

Avant de penser à l’achat d’immeuble de rapport, il convient de ne pas négliger certaines anticipations.

Il y a effectivement des points primordiaux à connaître avant d’acheter. Vous devez avoir des certitudes sur les demandes locatives. Je pense à la quantité et à la qualité de celles-ci.

achat d'un immeuble de rapportLe meilleur moyen d’être certain des demandes locatives avant l’achat d’immeuble de rapport est de faire des tests.

Il suffit de proposer des annonces en variant les prix.

Il n’est pas forcément utile d’avoir 200 réponses par jour à une annonce pour se dire qu’il y a de la demande.

On ne met qu’une personne à la fois dans l’appartement.

En revanche, il est important de connaître la valeur maximale de location de vos appartements en meublé. Celle-ci vous permettra de réaliser des simulations précises. De plus, une valeur haute du loyer vous assurera une plus haute rentabilité ainsi qu’une « sélection » de vos locataires.

immeuble de rapport point à connaître avant achatJe ne veux choquer personnes avec ces derniers propos, je souhaite évidemment que tout le monde aie droit au logement.

Simplement, c’est une manière de voir les investissements locatifs comme une autre à mon sens.

Soyez aussi au clair sur la localisation que vous souhaitez pour l’achat d’immeuble de rapport.

Il ne faut pas hésiter à sortir d’un centre ville ou même à investir dans une ville un peu moins peuplée pour augmenter la rentabilité.

Quoiqu’il en soit, déterminez bien vos limites à ce sujet. Les tests que vous aurez effectués vous aideront obligatoirement en ce sens.

1- Les points indispensables à vérifier avant l’achat d’immeuble de rapport

Voyons quelques points indispensables à vérifier avant l’achat d’immeuble de rapport.

1-1 La structure de l’immeuble de rapport

3 points de structure à regarder en priorité.

1-1-1 La toiture

Toiture un point à vérifier lors de l'achat d'immeuble de rapportUn de premiers éléments important à vérifier est la toiture. Elle est souvent négligée voir même occultée.

Les agents immobiliers ne vous parleront que très rarement de ce point pourtant très important.

Vous devez vérifier « l’état » de celle-ci depuis l’extérieur et sous les toits. Des signes doivent vous alerter ! Vérifiez que la toiture ne s’affaisse pas de l’extérieur et vérifier l’état des fondations de la charpente en allant juste sous les toits.

Des chevrons pourris ou émiettés par les thermites devront obligatoirement vous mettre en alerte.

Petite astuce concernant les tuiles : vérifiez sous les toits par temps de pluie. L’espace entre les tuiles n’est parfois pas visible mais en temps de pluie vous aurez les informations nécessaires.

1-1-2 Les fondations

Les fondations doivent aussi être vérifiées. Vous ne pouvez pas acquérir toutes les compétences d’un expert en pathologie de l’immobilier mais vous pouvez tout de même obtenir des informations utiles.

TermitesSi les fondations sont en bois, vous pouvez vous assurez le côté « sain » de celui-ci.

Dans certaines zones, vous devez vérifier les diagnostiques concernant les termites ou les capricornes.

Dans ce cas, vous verrez le bois émietté sur le sol ou dans les toiles d’araignées existantes.

Un autre point consiste à aller dans la cave ou si vous pouvez dans l’ancien vide sanitaire pour effectuer ce genre de vérification. Profitez-en pour vérifier la bonne ventilation dans ces lieux. La cave n’est-elle pas trop humide ?

Exemple personnel : maintenant, je ne m’intéresse qu’aux immeubles de rapport qui possèdent soit un ancien vide sanitaire ou une cave. Ceci permet une belle ventilation et limite en général l’humidité par le sol. De plus, c’est une aubaine lorsque vous souhaitez faire passer les évacuations pour les travaux.

1-1-3 La façade

Façade d'une maisonUn autre point important à vérifier avant l’achat d’immeuble de rapport, c’est la façade ! Est-elle fissurée, est-elle propre ?

Ne laisse-t-elle pas s’infiltrer l’eau avec un crépi trop abîmé ?

La nature des fissures est-elle plutôt un simple problème de terrain ou un problème important de structure ?

Est-ce simplement le crépi qui craque sous la chaleur ?

En cas de doute, n’hésitez surtout pas à faire intervenir un expert en pathologie immobilière. Ces personnes ont des compétences acquises par formation et expériences. Vous ne pourrez pas remplacer leur expertise en quelques visites…

N’hésitez-pas , appelez-les !

1-2 Le nombre de compteurs

Cet autre point est très important lors de l’achat d’un immeuble de rapport. Il est important que chaque appartement bénéficie de ces propres compteurs.

Les compteurs electriques pour l'immeuble de rapportL’électricité et/ou le gaz sont les plus importants. Voyons pourquoi il est nettement préférable que chaque appartement ait son propre compteur plutôt que de sous-compteurs.

L’explication principale est très simple :

Si chaque appartement bénéficie d’un compteur électrique, chaque locataire ouvrira le compteur à son nom et paiera sa propre consommation.

Vous pouvez ainsi fixer le prix du loyer sans vous soucier des charges à ce sujet.

A l’inverse, si vous ne possédez que des sous compteurs dans chaque appartement, vous devrez proposer des charges assez élevées car vous prévoirez une consommation électrique en fonction des conditions de l’appartement.

Il sera alors beaucoup plus difficile de proposer un loyer assez élevé puisque les charges seront assez hautes.

Par exemple, dans mon secteur, je peux louer un T2 jusqu’à 470 euros (charges comprises sans l’électricité ni l’eau). Si je devais louer le même bien en prévoyant l’électricité dans les charges, je devrais proposer le T2 560 euros charges comprises (avec l’électricité).

Psychologiquement, pour le locataire, ce n’est plus du tout pareil ! Même si dans les faits cela revient au même pour lui, il ne l’entendra pas du tout de la même manière.

Pour l’eau, c’est beaucoup moins important car vous pourrez le prévoir dans les charges car la note finale est beaucoup moins élevée.

1-3 L’humidité et son origine

Ce point est à prendre au sérieux en immobilier. Vous devez bien regarder avant l’achat d’immeuble de rapport si il y a des traces d’humidité non identifiées.

Humidité dans les appartements d'un immeublePeut-être allez-vous tomber sur des appartements dans lesquels vous verrez des taches plus ou moins importantes d’humidité.

Identifiez la cause pour mesurer l’importance du sinistre.

Le plus difficile avec l’humidité, c’est de trouver les causes ou la cause.

Si celle-ci est facilement identifiable, alors, vous pourrez aisément prévoir le budget pour les travaux de rénovation.

Si la cause est difficilement identifiable, faites attention ! Ce pourra être source d’ennuis à l’avenir.

Vérifiez donc si les causes d’humidité proviennent de la toiture, d’un dégât des eaux, de différences de chaleur entre le sol et les murs, si les appartements n’ont pas été habités depuis longtemps.

Me concernant, je n’achète plus d’immeuble sans ancien vide sanitaire ou cave. Par expérience, je trouve que ces deux choses permettent une ventilation importante sur le long terme. De plus, elles permettent souvent de passer les évacuations.

1-4 Visitez tous les appartements avant l’achat d’immeuble de rapport

C’est également une erreur à ne pas commettre. Vous tomberez toujours sur des agents immobiliers ou vendeurs qui ne peuvent pas vous faire visiter un appartement.

Les raisons peuvent être multiples : le locataire est absent, il n’aime pas trop que l’on vienne…

Quoiqu’il en soit, vous devez voir cet appartement pour prévoir les futurs travaux et éviter les mauvaises surprises. Vous ne savez pas si le contact existe toujours avec les locataires et il se peut que ce soit un mauvais payeur avec qui les soucis se sont accumulés.

Il n’y clairement aucune excuse pour ne pas voir tous les appartements avant l’achat d’immeuble de rapport.

immeuble résumé

2- Les erreurs à éviter lors de l’achat de l’immeuble de rapport

Je vais insister un peu sur les erreurs à éviter en priorité. Ce rappel est tellement important avant l’achat d’immeuble de rapport qu’il me semble important d’évoquer ces erreurs à éviter lors d’investissements locatifs.

2-1 Vérifier l’équilibre financier

L’équilibre financier est très simple à comprendre. Avec un immeuble de rapport, vous devez atteindre cet équilibre pour vous assurer tranquillité et sérénité.

Il consiste à considérer qu’avec quelques lots de votre immeuble de rapport, vous pouvez rembourser votre emprunt à la banque.

Par exemple, avec un immeuble que je possède, je sais que la location du bail commercial du rez-de-chaussée et un des studios, je rembourse mon emprunt. Les deux autres appartements me servent à placer mon Cash-Flow. Je sais donc qu’en cas de problème avec un locataire, je ne suis pas « trop embêté », je peux aisément continuer à rembourser la banque.

Essayez avant l’achat d’immeuble de rapport d’anticiper ce point en posant vos calculs (même si vous aurez certainement fait une offre avec des stratégies comme la règle des 70).

2-2 Ne pas sous estimer le coût des travaux avant l’achat d’immeuble de rapport

Electricité, plomberie, rénovation ou gros œuvre, faites attention à ne pas sous-estimer le coût des travaux avant de faire une proposition d’achat sur un immeuble de rapport.

Erreurs à éviter à l'achat d'un d'immeubleSi vous n’êtes pas certains du prix que cela peut coûter en terme de rénovation, faites vous accompagner d’un professionnel qui vous donnera un premier avis.

Il se peut que vous ayez une façade à refaire pour éviter les infiltrations. Vous pouvez aussi être dans une zone classée (proche d’un centre ville par exemple).

Etre en zone classée peut fortement faire augmenter la facture des travaux. Certaines villes imposent des travaux spécifiques qui généralement coûtent plus chers que des travaux plus classiques.

Par exemple, on peut vous imposer des toitures en ardoise. Celle-ci vous coûtera plus qu’une toiture classique
.

Je reviens à nouveau sur les appartements occupés. Les visiter vous permettra de prévoir l’enveloppe travaux nécessaire pour la suite. Il est donc important de les visiter dès le départ.

Sous estimer les travaux peut plomber une rentabilité et surtout assécher une trésorerie qui est importante pour la suite de vos investissements locatifs en meublé.

Je voulais évoquer une dernière chose ici : il est important d’anticiper une éventuelle stratégie locative pour des travaux de rénovation spécifique dans vos appartements.

Imaginez que vous vouliez faire de la colocation, il sera important de prévoir les espaces nécessaires pour que celle-ci soit agréable pour les locataires qui vont cohabiter.

2-3 Ne pas poser de question à l’agent immobilier

C’est une erreur assez classique au départ…On ne pose jamais assez de question au vendeur pour anticiper certaines choses comme la négociation.

Il ne faut pas hésitez à parler, demander, vous finirez toujours par apprendre un point intéressant. Au début, notez ce que vous souhaitez demander sinon vous allez oublier.

Certaines informations peuvent devenir capitales dans une stratégie d’offre et de contre-offre.

2-4 Ne pas anticiper la fiscalité

achat immeuble de rapport Hernie fiscaleSans entrer dans les détails, il est intéressant que vous compreniez les éléments principaux de la fiscalité pour l’anticiper.

Vous devez comprendre les différences existantes entre les régimes au réel et ceux au forfait.

Concernant l’immobilier locatif meublé, vous devez comprendre comment fonctionnent les abattements à 50% et ceux à 71% en comparaison avec le régime réel simplifié.

A mon sens, il n’est pas nécessaire de connaître tous les points en détail comme un expert comptable mais vous devez comprendre la différence entre ces points ainsi que leur mode de fonctionnement.

Ceci suffira à anticiper pour les achats d’immeuble de rapport.

acheter un immeuble de rapport les erreurs récapitulatif

3- Bien comprendre que la personne qui dirige l’achat, c’est vous !

3-1 C’est à nouveau très important pour ne pas dire essentiel !

Vous aurez construit des stratégies sur des bases solides. Vous aurez opté pour la règle des 70 par exemple pour réaliser un bon achat d’immeuble de rapport.

Vos bases sont saines et vous devez être convaincus de vos stratégies et de vos calculs. Vous ne devez pas écouter les discours des agents immobiliers par exemple qui vous donneront des informations erronés.

3-2 Les bases, c’est bien vous qui les avez !

Exemple, si vous estimez que les travaux pour la rénovation se portent à 25 000 euros, ne vous laissez pas influencer par un discours vous certifiant qu’il y a 5 000 euros de travaux de rénovation.

Pour résumer, vous connaissez votre base de calcul et vous savez donc à combien le montant maximal de votre offre se porte.

achat des immeubles de rapport celui qui dirige

Vous connaissez l’estimation de vos loyers car vous avez effectué des tests sérieux et vous connaissez l’estimation de vos travaux (grâce à l’aide d’un professionnel par exemple). Vos bases sont là et aucun discours en marge de votre réflexion ne doit vous faire trop douter.

Vous devez donc éviter de douter car vous avez réalisé exactement le travail nécessaire en amont de votre achat d’immeuble de rapport.

Vous devez songer à systématiquement apporter de la valeur à vos immeubles e rapport et donc à vos appartements. Ce doit être une obsession pour que votre bien immobilier permette des locations plus chères et soit « facilement » revendable.

Pour finir, vous devez impérativement éviter de laisser de côté une partie de vos travaux. Ceux qui ne sont pas faits dès le départ, sont difficiles à rattraper par la suite…

immeuble de rapport c'est vous qui dirigez

4- Deux exemples et preuves concrètes

Je voulais vous montrer 2 exemples concrets d’achat d’immeuble de rapport. L’idée n’est pas de donner tous les chiffres de l’investissement mais plutôt les points sur lesquels j’aurai pu avoir des ennuis à l’achat de l’immeuble.

4- 1 exemple 1 d’achat d’immeuble de rapport

Le premier exemple : le vendeur ne m’avait pas prévenu d’un conflit important avec le restaurateur qui louait au rez-de-chaussée. Il y avait un conflit important entre la propriétaire et celui-ci.

exemple d'achat d'immeubleQuand j’ai insisté pour rencontrer le restaurateur, je me suis aperçu que le dialogue était totalement interrompu ce qui posait un gros souci dans le relationnel avec les potentiels locataires des appartements.

J’ai dû travailler pour restaurer le dialogue et c’était important que j’ai l’information dès le départ pour commencer les travaux.

De plus, si j’avais écouté l’agent immobilier, je devais rafraîchir l’immeuble avec environ 5 000 euros de travaux. Hors au final, avec un artisan très honnête, j’en ai eu pour 28 000 euros…

4-2 Exemple 2 d’achat d’immeuble de rapport

Lors de l’achat d’un autre immeuble de rapport, il y avait un appartement que je ne pouvais pas visiter.

immeuble de rapport appartement louéD’après l’agent, c’était un peu compliqué d’entrer. Je n’avais pas de raisons valables au final.

Et je crois qu’il n’en existe pas.

Il s’est avéré que c’était un couple qui ne payait plus son loyer et qui en plus faisait un élevage dans l’appartement.

Heureusement que j’ai réussi à visiter auparavant.

Ces deux points m’ont permis une belle négociation et j’ai eu « la chance » de voir partir les locataires peu scrupuleux avant la signature de l’acte authentique car ils étaient en fait poursuivis par la gendarmerie.

5- Conclusions

Pour conclure, je vous invite lors de l’achat d’immeuble de rapport à éviter en priorité les erreurs que nous venons d’évoquer.

Vous devez essayer au départ d’acheter un immeuble avec des bases saines. Faites-vous la main avec un bien immobilier relativement simple à rénover. L’expérience vous permettra ensuite de voir différemment.

Pensez à bien estimer les loyers que vous pouvez espérer dans la zone recherchée. Faites-vous votre propre idée avec des tests et non avec les dires des agences immobilières.

Apportez systématiquement de la valeur à vos appartements pour louer plus cher et anticiper vos éventuelles reventes.

N’hésitez pas à différer votre prêt immobilier pour vous constituer une trésorerie. Elle vous sera forcément utile pour la suite.

Enfin, formez-vous et faites vous confiance !

 

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L’immeuble de rapport : bien le comprendre !

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immeuble de rapportQuand on parle d’immobilier Meublé dans le blog Immobilier Meublé Pas à Pas, il est impossible de ne pas évoquer l’ immeuble de rapport. Il fait parti à part entière du « monde » de l’immobilier meublé.

Il peut permettre une progression fulgurante vers la route de la liberté financière…

Voyons ensemble quelques points importants concernant l’immeuble de rapport

1- 7 erreurs à éviter lorsque l’on veut investir dans un immeuble de rapport

Comme tout achat immobilier, il convient de faire attention à un certain nombre de points pour éviter de faire des erreurs qui pourraient coûter très cheres.

Dans une vidéo, j’évoque 7 erreurs à éviter lorsque l’on veut investir dans un immeuble de rapport, survolons-les tout de suite !

1-1 Ne pas optimiser une règle : celle des 70 par exemple

Vous connaissez la stratégie que vous voulez appliquer lors de votre achat immobilier. Si nous considérons l’exemple que nous prenons ici, votre emprunt ne devra pas dépasser 70% de vos loyers perçus chaque mois.

immeuble de rapport calcul règlesCette référence sera donc votre règle à conserver coûte que coûte et vous devrez vous y tenir. Attention cette règle dépend bien évidemment de la région dans laquelle vous investirez.

Mais sachez une chose, cette règle vous permettra de faire vos preuves avec votre banquier et doit s’appliquer pour un immeuble comme pour un appartement lors de vos premiers investissements immobiliers.

1-2 La localisation

La localisation idéale lorsqu’on débute est celle proche de chez vous car vous connaissez le secteur et donc le marché locatif.

Mais vous ne devez jamais perdre de vue, comme nous l’avons vu au-dessus, qu’il est parfois judicieux de se déplacer et d’investir un peu plus loin pour augmenter la rentabilité et/ou le Cash-Flow. Ce principe est d’autant plus vrai si vous débutez vos investissements.

Vos premiers achats immobiliers devront vous rapporter de l’argent : ce point est encore plus vrai avec les immeubles de rapport.

Pensez localisation de la ville et localisation dans la ville !

1-3 La toiture

immeuble de rapport toitureEn évoquant que la toiture, je vulgarise les points à vérifier. Je devrais plutôt évoquer tous les points de la structure (façade, toiture, charpente, fondations, cave et/ou vide sanitaire et assainissements).

Ces points sont très importants à prendre en considération dès le départ.

Une toiture à refaire peut vite coûter plusieurs milliers d’euros et si elle n’est pas prise en considération dans les travaux au départ, ceci pourra être gênant pour la constitution d’une trésorerie par la suite.

1-4 Ne pas prévoir tous les travaux lors de l’achat d’un immeuble de rapport

Lors de l’achat d’un immeuble de rapport, il est important pour ne pas dire essentiel de prévoir la réalisation de TOUS les travaux dès le départ.

Ceci sera déterminant pour la suite car vous partirez sur des bases solides et serez « tranquilles » pour des années à venir. Si vous ne prévoyez pas l’essentiel, il vous faudra sortir de l’argent de votre poche par la suite et ce calcul n’est plus du tout le même…

Par exemple : une toiture à refaire dès le départ vous coûte environ 20 000 euros soit 100 euros de plus par mois sur 20 ans. Si vous avez bien estimés vos loyers, ce coût peut passer inaperçu.
En revanche, si vous ne prévoyez pas ces travaux au départ, il se peut que vous deviez payer 20 000 euros 4 ans après votre achat.

Pensez-vous que vous aurez réussi à placer cette somme sur un compte spécifique Cash-Flow ?

1-5 Ne pas optimiser les travaux

Ne cherchez pas à minimiser les coûts des travaux. Ce que je veux dire par là, c’est de ne pas négliger la qualité que vous allez apporter lors de votre rénovation. Elle aura une importance déterminante par la suite que ce soit sur vos loyers ou sur la potentielle revente.

immeuble de rapport les travauxJ’insiste sur ce point : faites des appartements de qualité et prévoyez si vous le pouvez l’entretien de vos communs.

La qualité dans la rénovation de votre immeuble de rapport devra se ressentir sur la beauté des appartements mais aussi sur la qualité des équipements.

Pour vous donner un exemple un peu extrême, je loue des T2 470 euros/mois alors que d’autres à 100 mètres de mon immeuble de rapport ne louent pas plus de 300 euros/mois les mêmes surfaces d’appartements. La seule différence se joue dans le côté modernes des appartements et dans la qualité de l’équipement.

1-6 Le voisinage

J’évoque ce point dans la vidéo. Ce point doit être pris en considération.

Regardez, observez les alentours et demandez l’avis des locataires ou des voisins. Attention au côté trop alarmiste de certains mais vous aurez une petite idée de points qui pourraient gêner.

Je pense notamment aux immeubles avec des restaurants ou autre un peu bruyant au rez-de-chaussée. C’est un point qui peut poser problème et gêner pour d’éventuelles locations.

1-7 Vérifier la solidité d’un bail commercial

En parlant de restaurant…si vous avez un bail commercial au rez-de-chaussée, c’est génial ! Mais attention au discours des agents ou des vendeurs, discutez avec le propriétaire du commerce et renseignez-vous.

Un bail commercial n’est pas toujours source de revenus ponctuels. Le commerce doit fonctionner depuis longtemps ou être installé sur des bases solides.

Si c’est un bail à céder, sachez qu’il ne sert à rien de prévoir un trop gros loyer si celui-ci plombe tout de suite la trésorerie du commerçant. Trouvez un équilibre logique dans l’établissement de ce bail.

Le discours des agents sur ces points n’est, à mon sens, pas trop à prendre en considération. Vérifiez par vous-même, votre jugement sera beaucoup plus valable.

2- Comment bien acheter un immeuble de rapport

Dans la vidéo, j’évoque différentes manières pour bien acheter un immeuble de rapport. Vous trouverez quelques éléments assez connus ainsi que des points indispensables à vérifier.

2-1 Grâce aux sites d’annonce set alertes

C’est la manière la plus simple de trouver des immeubles de rapport sur internet. Attention tout de même aux fausses croyances. Souvent les immeuble intéressants qui sortent sur le marché ne restent que très peu en vente.

immeuble de rapport alerte sur annonceParfois, on a l’effet inverse, des immeubles de rapport au fort potentiel restent des mois en vente. Il y a énormément de raisons à ceci.

Les investisseurs n’ont pas repéré le vrai potentiel, le secteur n’intéresse plus trop le type d’investisseurs en place, les potentiels acheteurs n’ont pas eu les prêts bancaires…

Placez des alertes sur TOUS les sites les plus connus (Le Bon Coin, A vendre A louer, Logic Immo, Se Loger… Castorus). N’oubliez pas les alertes sur les sites d’agence quand cela est possible.

Les vieux sites d’agences immobilières enferment parfois des pépites depuis des mois…

2-2 La localisation et l’immeuble

Pensez à ce point ! Pas toujours de la manière dont on l’imagine. Il est souvent bien plus intéressant de s’excentrer d’un centre ville ou d’une grande ville. Le pouvoir locatif ne diminue que très peu et la rentabilité quand à elle peut exploser positivement.

2-3 Des critères à vérifier impérativement

Ce point est essentiel, même s’il est difficile d’identifier une checklist complète (ceci peut dépendre des régions par exemple), vous devez vous assurer du bienfait d’acheter un immeuble de rapport.

Certaines vérifications, comme nous l’avons vu plus haut, sont primordiales.

Les points globaux essentiels tournent autour de la structure, de l’anticipation minimale sur les travaux, de l’optimisation de ceux-ci, du fait de tout prévoir au départ…

Pour être très général concernant les travaux, si vous voyez des choses que vous ne maîtrisez pas, laissez tomber ! La non compréhension de trace d’humidité par exemple ou des fissures trop importantes non expliquées

N’hésitez pas à vous entourer de professionnel du bâtiment, ils vous apporteront une expertise très importante qui vous fera éviter des erreurs mais aussi ils vous permettront de fortement progresser dans l’approche des travaux.

3- Quel est le lien fort entre immobilier et immeuble de rapport ?

Quand on pense immobilier, on pense directement immeuble de rapport. C’est un élément qui intrigue à juste titre, de part les prix complètement variants d’une région à l’autre et de part la grosseur des bâtiments.

3-1 On commence souvent par un appartement

En lisant un article du figaro il y a quelques temps, je me suis aperçu qu’1 investisseur sur 5 seulement commençait par l’achat d’un immeuble de rapport. Cet article ne considérait pas les résidences principales.

Cela confirme bien que les recherches des débutants en investissements locatifs commencent par « se faire la main sur les appartements ». C’est tout à fait logique si on considère le paramètre prix.

On a l’impression qu’acheter un appartement est un bon début et permet de minimiser les risques.

Avec un peu de réflexion et un peu d’expérience, on se rend compte que ce point n’est pas si vrai que ça

3-2 L’immeuble de rapport fait peur 

immeuble de rapport le questionnementPour les raisons évoquées au dessus et parce qu’on a l’impression que l’erreur peut coûter excessivement chère, on ose moins.

Dois-je faire une offre ? Et si je me plantais ? Pourquoi personne n’a voulu l’acheter si c’est une bonne affaire ?

Autant de questions qui font douter et qui nous font hésiter à faire une proposition à 6 chiffres.

Cette inquiétude est totalement justifiée, ne vous inquiétez-pas !

Je ne connais pas un seul investisseur qui ne s’est pas posé ces questions avant d’acheter un immeuble de rapport. Pour aller encore plus loin, même avec de l’expérience on ressent toujours un petit moment de doute lorsqu’on investit et/ou que l’on fait une offre d’achat.

3-3 Payez moins de charges

Clairement, un des avantages prioritaire avec un immeuble de rapport est d’être « maître à bord ». Comme nous l’avons vu, il est très important de tout prévoir dès le départ en terme de travaux, mais il est aussi important de comprendre que, par la suite, pour l’entretien, c’est vous qui décidez !

L’entretien dépend de votre gestion et c’est un gain financier très important. Vous ne dépendez plus d’une majorité dans une assemblée prêt à refaire la façade complète d’un immeuble parce que un morceau de 3 cm² de crépis est tombé Rire pour l'immoblier

Attention, je ne dis pas qu’il faut minimiser l’entretien des locaux ou des communs mais le fait de choisir laisse bien évidemment beaucoup plus de souplesse quand à la réflexion.

3-4 L’immeuble de rapport permet d’aller plus vite

C’est une évidence même. Qui dit immeuble, dit plusieurs appartements donc une rentabilité plus élevée et un Cash-Flow multiplié en toute logique.

Au sein d’un immeuble, vous pouvez même multiplier les stratégies locatives en meublé et ainsi asseoir le rapport entre sérénité et rentabilité.

Par exemple, vous pouvez tout à fait proposer un T3 meublé sur le long terme, un T4 en collocation et un T2 en courte durée. Tout est permis puisque c’est vous qui gérez.

On pourrait imaginer que le T3 et une partie de la colocation rembourse votre crédit et le reste représente le Cash-Flow positif.

En plus de la rentabilité améliorée, les immeubles de rapports vous permettent de posséder un patrimoine plus rapidement.

L’acquisition officielle d’un immeuble de rapport se fait aussi rapidement que celle d’un appartement  si on considère les délais entre compromis de vente et acte authentique, mais à la fin vous avez un immeuble.

En quelques années, si la banque ou les banques vous suivent, vous pouvez être à la tête d’un petit empire immobilier.

4- Pourquoi l’achat d’un immeuble de rapport est aussi intéressant ?

Cet article reprend en détail les points évoqués ci-dessus. Il tend à expliquer pourquoi l’achat d’un immeuble de rapport est aussi intéressant pour tout investisseur débutant ou expérimenté.

On va plus vite en rentabilité et en création de patrimoine. On augmente la rentabilité, le Cash-Flow (s’il existe) et on peut aisément diversifier les stratégies locatives en meublé.

L’achat d’un immeuble de rapport permet aussi de minimiser les risques de part sa définition. Un immeuble est constitué de plusieurs appartements donc si on a un problème avec un d’entre eux, les autres « assurent le coup ».

On appelle ceci la gestion de l’équilibre financier au sein d’un immeuble de rapport.

Avec un de mes immeubles, constitué d’un bail commercial, d’un T3 et de 2 studios, je sais que le loyer issu du bail commercial  additionné au loyer d’un studio permet de couvrir mes mensualités.
Le risque est donc dispersé.

5- Un exemple concret d’achat d’immeuble de rapport

immeuble de rapport appartement louéRetrouvez dans ce lien les détails sur l’achat d’un de mes immeubles de rapport. Vous y trouverez quelques explications concernant les travaux.

Vous verrez les chiffres réels de cet investissement qui se rapprochent complètement de l’estimation de départ.

J’ai même eu de belles surprises concernant le montant des loyers.

Une nouvelle fois, la surprise n’est pas dûe au hasard, le fait de rénover les appartements de manière propre et assez moderne m’a permis de louer les appartements T2 jusqu’à 470 euros.

D’autres T2 dans le secteur, d’une même surface, se louent au maximum 340 euros.

6- Est-ce une bonne idée d’acheter un immeuble de rapport déjà loué ?

Concernant ce sujet, vous trouverez différents avis qui peuvent tous se justifier. J’évoque ces points dans la vidéo « acheter un immeuble déjà loué, bonne ou mauvaise idée ? »

6-1 Tout les appartements de l’immeuble de rapport sont loués

Si c’est le cas, ce point empêche toute rénovation. Vous devez compter sur le montant des loyers déjà en place et calculer la rentabilité avec ceux-ci.

Cela ne change rien au fait que votre objectif sera d’apporter de la valeur dans le futur. Dans ce cas, il peut être difficile de prévoir une enveloppe pour les travaux car vous n’aurez pas de factures pour débloquer les fonds.

Si vous pouvez en prévoir une, faites-le ! Mais si cela vous est impossible, demandez au banquier de différer le prêt le plus possible. Demandez 24 ou 36 mois si cela est possible.

La trésorerie que vous cumulerez vous servira à rénover les appartements le moment venu.

6-2 Quelques appartements de l’immeuble sont loués

Dans ce cas, vous pourrez prévoir l’enveloppe dès le départ pour refaire les appartements à neuf qui ne sont pas occupés.

Pour les autres, vous pourrez utiliser la même technique qu’au dessus. Différez le prêt de manière à vous constituer une trésorerie. Celle-ci vous servira à rénover les appartements qui seront vacants ultérieurement.

6-3 Aucun appartement n’est loué lors de l’achat

immeuble de rapport appartements videsC’est le cas le plus simple en quelque sorte. A la visite de départ avec l’artisan, vous allez regarder avec précision ce que vous voulez réaliser comme travaux.

L’enveloppe est déjà prévue et vous demandez un emprunt total au banquier.

Vous savez donc à quoi vous en tenir très précisément.

Logiquement, vos estimations de loyers sont vues à la hausse suite à ces rénovations.

N’hésitez pas proposer des loyers assez hauts lorsque tout est rénové à neuf. Faites des tests au préalable est essayez de louer le plus cher possible. Certains potentiels locataires recherchent ce type de bien et sont prêts à louer un peu plus cher chaque mois.

6-4 Chaque cas a sa solution

Quelque soit la situation de l’immeuble : occupé, partiellement loué ou entièrement vide, il existe des solutions pour s’adapter. Aucun cas ne justifie de louper une potentielle bonne affaire.

Soyez réfléchis et logique en fonction de la situation. Vous pouvez aussi combiner ce que nous venons d’évoquer.

Par exemple, lors de mon dernier achat d’immeuble de rapport, 4 logements sur 5 étaient vides. J’ai tout de même demandé un emprunt pour la rénovation des 5. Dans ce cas précis, j’ai préféré tout prévoir dès le départ (c’est toujours mieux) et bénéficier de la somme pour rénover l’appartement occupé quand il sera libre.

N’oubliez jamais que le prêt différé vous apportera, dans la majorité des cas, une sécurité en ce qui concerne la trésorerie.

Me concernant, je l’applique systématiquement ! J’ai commencé à l’appliquer quand je me suis rendu compte que sans faire de prêt différé, je mettais systématiquement de l’argent de ma poche dans les premiers mois de mes investissements…

7-Combien doit-on acheter un immeuble de rapport ? Voir la simulation d’emprunt immobilier

La vidéo sur la simulation d’emprunt immobilier vous proposera différents éléments essentiels à l’acquisition d’un immeuble de rapport.

7-1 Trouver un immeuble de rapport

Il existe différents moyens pour effectuer vos recherches. Je ne vais pas entre dans les détails mais simplement vous citer quelques moyens que vous connaissez surement.

Je pense aux annonces et aux alertes à mettre en place. Vous pouvez effectuer ceci sur les sites d’annonces les plus connus (Le Bon Coin, Se Loger, Paru Vendu, A vendre à louer, Castorus…) mais aussi sur les sites d’agences immobilières.

Attention, les vieux sites d’agences immobilières qui sont parfois très « moches » et peu faciles d’accès peuvent regrouper de belles opportunités immobilières

Une autre méthode consiste à chercher directement dans les rues des villes. Il est possible parfois de tomber sur des biens « abandonnés ».

Dans ce cas, je vous invite à repérer l’adresse postale, à contacter la mairie et à contacter le ou les propriétaires du bien.

Il arrive parfois que vous tombiez sur de potentiels vendeurs qui ne savaient même pas encore qu’ils voulaient vendre Rire pour l'immoblier

 7-2 Faire les premières estimations de loyers

Ce point est très important. Vous ne pouvez pas vous fier à une intuition ou aux discours des agents immobiliers qui n’ont parfois pas la « bonne notion » du marché locatif ou qui exagèrent des valeurs de loyers sans pour autant parler de rénovation.

immeuble de rapport testFaites des tests avec de fausses annonces, c’est le meilleur moyen. Vous proposez de fausses annonces avec des photos de biens rénover qui vont ressembler aux vôtres.

Commencez par proposer des loyers assez chers et voyez si vous recevez des mails ou des appels.

Si vous n’avez pas « de touches », alors baissez vos loyers fictifs.

Attention à faire de vrais tests en mettant vos annonces suffisamment longtemps et suffisamment visibles.

Vous pouvez le faire des mois à l’avance. Vos données vous serviront toujours ensuite.

Je vous conseille de toujours faire vos estimations ensuite avec des loyers plus bas que ce que vous avez vérifié avec vos fausses annonces.

Par exemple, vous savez que vous pouvez louer vos biens 470 euros une fois rénovés. Faites vos calculs avec des loyers estimés à 420 euros. Ça, vous devez le préciser à votre banquier dans votre dossier.

Vous lui montrez que vous avez faits des tests et que vous faites des simulations avec des loyers au dessous. C’est une preuve d’intelligence financière à laquelle il sera très attentif.

7-3 Estimer les remboursements

Vous connaissez le montant d’achat, l’estimation des frais de notaire et le montant estimatif des rénovations.

Il est très simple, lorsqu’on connaît le montant global, d’estimer le montant des mensualités. Il suffit d’utiliser la calculette immobilière sur un site comme meilleurs taux. Vous aurez une estimation assez précise des mensualités en fonction de la durée.

7-4 Trouver un montant maximal de proposition

Ce point est un peu plus technique mais primordiale.

Vous connaissez votre stratégie initiale. Nous pouvons prendre comme exemple la règle des 70 en immobilier.

Vous savez donc que vos mensualités ne doivent pas excéder 70% de vos revenus locatifs. Vous savez aussi quels montants locatifs vous seront versés grâce à votre immeuble de rapport car vous aurez fait les estimations en utilisant de fausses annonces.

En connaissant vos mensualités à ne pas dépasser, vous allez pouvoir déterminer le montant maximal d’achat que vous pouvez proposer.

Ce montant deviendra votre référence…le montant à ne pas dépasser pour garder le potentiel achat comme une bonne affaire.

C’est une méthode que j’utilise fréquemment pour ne pas dire toujours. Je me fixe ce montant maximal. Si je vois que je vais le dépasser, je sais dire stop ! Et passer à une autre affaire immobilière.

8- Comment assurer la vente d’un immeuble de rapport ?

Cet article a pour objectif de mettre en avant différents points améliorant la revente de votre immeuble de rapport ou plutôt vos immeubles de rapport.

Comme pour tout investisseur, il arrive un moment ou vous souhaiterez revendre votre immeuble. Que ce soit pour des raisons fiscales, d’arbitrage ou simplement financières, vous voudrez vendre le plus cher possible.

J’évoque dans cet article des procédés qui pourront vous être utile au moment de la revente.

Pour en savoir plus sur des sujets similaires :

Comment investir dans l’immobilier ?
Les clé en main en immobilier
Les formations concernant les investissements immobiliers
La location meublée et la fiscalité
Comment investir dans l’immobilier meublé sans apport ?
Les lois concernant la location meublée
Les travaux de rénovations  quand on investit
Les différentes stratégies immobilières
L’importance des modèles en immobilier
Yann Marjault : investisseur en immobilier meublé

Yann Marjault

3 raisons énormes d’investir dans un immeuble locatif

3 raisons énormes d’investir dans un immeuble locatif

investir dans un immeuble locatif

 

“Un immeuble de rapport, ça coûte plus cher ! C’est trop risqué d’investir dans un immeuble locatif ! Tu es dingue, commence au moins par un appartement !…”

L’immeuble fait peur mais il intrigue. On voit tout de suite la grande bâtisse, on imagine tout de suite le grand bâtiment avec des ascenseurs, bref l’achat d’un immeuble locatif mérite des explications. Voyons ensemble pourquoi l’immeuble est un excellent investissement immobilier locatif.

1- Investir dans un immeuble locatif, c’est diminuer les risques !

Pour commencer, un immeuble de rapport est composé de plusieurs appartements. C’est exactement ceci qui fait que c’est moins risqué.

Un immeuble doit être réfléchi en termes d’équilibre financier. La multiplication des appartements au sein de ce même immeuble permet justement d’équilibrer la balance entre entrée d’argent et sortie d’argent. Il peut être beaucoup plus délicat de stabiliser cet équilibre avec un seul appartement en cas de soucis. Voyons ceci de plus prêt !

1-1 Plusieurs appartements donc plusieurs locataires

investir dans un immeuble locatif appartementL’équation est simple à comprendre. Vous avez plusieurs appartements donc vous avez plus d’entrées d’argent mensuelle qu’avec un seul appartement.

Logiquement, vous avez travaillé pour que votre emprunt mensuel soit inférieur à vos entrées mensuelles de loyers.

Avec un appartement, si le locataire a des soucis, s’il ne peut pas payer pour une raison quelque conque, vous pouvez très vite être embêté…

(Attention, c’est très rare d’avoir des soucis de ce type si vous faites ce qu’il faut dès le départ Rire pour l'immoblier).

Avec un immeuble, ce genre de soucis sera plus facilement absorbé car les locataires des autres appartements couvriront vos mensualités. Quand vous achetez un immeuble de rapport, il est intéressant et même important qu’en cas de manque de loyers pour un ou deux appartements, vous puissiez absorbés les mensualités de votre emprunt avec les autres locataires.

1-2 Je vous donne l’exemple pour un de mes immeubles de 3 appartements 

Il est composé de 3 appartements de type T2 et je rembourse à la banque 611 euros chaque mois (achat + travaux + notaire + meubles)

investir dans un immeuble locatifLes loyers :

Rez-de-chaussée : 470 euros
étage 1 : 460 euros
étage 2 : 340 euros

 

Si pour une raison quelconque, un des appartements n’est pas loué, mon emprunt est largement couvert.

Ce genre d’équilibre vous permet de garder une sérénité en cas de non loyer.

Je vous rassure, vous ferez tout pour louer un maximum et si vous étudiez bien la demande locative, il n’y a pas de raison que vous ne louiez pas toujours.

1-3 Plusieurs stratégies pour augmenter rentabilité

Un immeuble meublé est le meilleur moyen de multiplier les stratégies locatives au même endroit. Vous disposez de plusieurs appartements meublés. Ils ont des surfaces et des compositions différentes, il peut donc être intéressant de tester des stratégies locatives qui vont booster votre rentabilité.

Vous pouvez tout à fait avoir un T3 ou T4 meublé loué sur le long terme et 2 studios exploités sur le court terme. Si la demande est présente (vous aurez testé par la pratique par exemple), c’est un excellent moyen de réaliser de très beaux scores avec les chiffres Rire pour l'immoblier.

2- Devenez « maîtres du jeu » en investissant dans un immeuble locatif

Qui dit immeuble, dit : « terminé les frais de copropriété ! » Vous êtes le maître des travaux et de l’entretien à réaliser.

2-1 Vous gérez tous les travaux !

C’est à vous de gérer les travaux, personne ne va vous dire ce qu’il y à faire pour rénover votre immeuble. Je ne vais pas entrer dans les détails mais il faut cependant être vigilant à certains principes.

Oui ! C’est génial de décider mais il est primordial de tout prendre en compte dès le départ pour éviter de sortir de la trésorerie par la suite. Si vous anticipez les travaux importants dès le début, c’est la banque qui vous financera les travaux importants.

Je pense à divers éléments comme la toiture, la structure, la façade, l’assainissement…

Plus vous prévoyez dès le départ et moins vous aurez d’embêtement dans les premières années. Attention à bien vérifier que l’affaire reste rentable malgré des travaux importants. Mais il vaut mieux parfois perdre un peu de rentabilité et faire en sorte d’asseoir une certaine sérénité qui n’aura pas de prix dans les années à venir.

Prenez 1 minute et réfléchissez au bien être que procure une toiture refaite en plus de la rénovation par rapport à un locataire au 2 ième étage, qui un jour vous appelle, et vous dit : « il y a une fuite dans l’appartement, je crois que cela vient du toit… ».

2-2 Vous gérez l’entretien de votre immeuble de rapport

Ce point rejoint le précédent mais il est plus axé sur le long terme. Quand vous êtes propriétaire au sein d’une copropriété, vous avez souvent l’impression de payer un entretien régulier qui n’est d’ailleurs pas toujours idéal…

investir dans des immeubles locatifsLorsque vous êtes propriétaire d’un immeuble locatif, vous gérez l’entretien de votre immeuble.

Je pense aux parties communes que vous pouvez par exemple nettoyer vous-même chaque mois.

Si vous êtes comme moi, ce sera plutôt une entreprise extérieure qui interviendra  Rire pour l'immoblier.

Quoiqu’il en soit, vous entretiendrez pour le bien être de tous mais vous éviterez certainement le superflus design que certaines copropriétés exigent chaque mois.

Tout est question d’équilibre entre l’entretien et le superflu.

Vous risquez de vous rendre compte que « votre budget entretien » sera égal ou même parfois moins élevé que le budget nécessaire au frais de copropriété lorsque vous avez un appartement.

2-3 Je vous donne un exemple me concernant 

–> Budget frais de copropriété pour un de mes appartements : 580 euros annuel.

–> Budget frais d’entretien pour un de mes immeubles (entretien commun + frais divers) : 490 euros.

Ne croyez pas que je minimise l’entretien, ce n’est pas le cas. Ce sont des chiffres réels qui doivent être vérifiés par grand nombres d’investisseurs.

3- Plus d’argent chaque mois

Ce point doit vous sembler évident. Il y a deux raisons pour lesquelles vous allez gagner plus d’argent si vous investissez dans un immeuble locatif.

3-1 Des stratégies différentes en meublé avec un immeuble de rapport

Comme je l’évoquais au dessus, vous pouvez utiliser différentes stratégies au sein du même immeuble locatif. Si votre équilibre financier est respecté, vous pouvez tester les stratégies locatives et multiplier la rentabilité.

C’est un véritable moyen pour apprendre des procédés sur des stratégies qui demandent un peu de « techniques » au départ : la courte durée et les sites spécialisés, la colocation et les différents baux, la colocation aux agents en déplacements professionnels.

L’expérience qui en découlera vous apportera des éléments que vous exploiterez de plus en plus, surtout si vous voyez votre compte en banque flamber Rire pour l'immoblier.

3-2 Augmentation du CF

investir dans des immeubles locatifs rentablesLe Cash-Flow avec un immeuble augmentera considérablement.

Le fait de travailler pour plusieurs appartements et d’apporter de la valeur à chacun d’eux va faire que votre surplus d’argent mensuel sera plus important que pour un simple appartement.

Ce point est facilement compréhensible et doit être acté dans vos pensées…

Investir dans un immeuble locatif vous permet donc de diminuer vos risques contrairement à tous ce que l’on peut entendre ou même croire.

Vous aurez plus de gain chaque mois que pour un appartement alors que vous aurez emprunté pour une durée similaire. En plus, vous aurez beaucoup plus d’argent lors de la revente.

Alors investir dans un immeuble locatif en meublé, ça vous tente ?

Pour en savoir plus, sur les mêmes thèmes :
Investissement locatif avant résidence principale : croyance ou réalité
L’investissement locatif ancien
5 étapes pour bien investir dans l’immobilier locatif

Yann Marjault

Acheter un immeuble déjà loué : bonne idée !?

Acheter un immeuble déjà loué : bonne idée !?

Découvrez dans cette vidéo différentes situations lors de la visite d’un immeuble de rapport. Ce n’est pas parce que l’immeuble est entièrement loué ou entièrement vide que ce n’est pas une bonne affaire !
Alors faut-il acheter un immeuble de rapport  déjà loué ou entièrement vide ?

 

Acheter un immeuble déjà loué : bonne idée !?

Bonjour, c’est Yann du blog meublepasapas.com !

Aujourd’hui je vais évoquer un sujet grâce à une question très judicieuse qui m’a été posée par Jessica.
On m’a demandé : est-ce qu’il est bien de faire une proposition d’achat sur un immeuble déjà occupé par des locataires ?
Alors je vais répondre à cette question qui se résume en fait par ” comment acheter un immeuble déjà loué ? “.
Alors, Jessica, ta question est très judicieuse parce que je sais que ça peut bloquer et que ça peut même être un facteur limitant.

C’est-à-dire qu’il y a des gens qui n’osent pas faire de proposition pour acheter un immeuble déjà loué et, à contrario, il y a des personnes qui se projettent tout de suite, si le logement ou si l’appartement est loué.

Alors, je vais évoquer trois situations :

1- Tous les appartements sont loués

La première des situations, c’est assez simple : c’est si vous faites une visite sur un immeuble et que c’est par exemple un immeuble de trois appartements. Les trois appartements sont loués, alors soit en nu, soit en meublé, ça c’est encore aussi autre chose.

Vous avez donc déjà des chiffres, vous avez déjà des chiffres clés en main. La seule chose, c’est que vous, vous visualisiez peut-être de refaire les appartements, vous ne vouliez pas les laisser tels quel. Alors, ce n’est pas grave.

Voilà, ça vous permet quand même de voir à quel prix ça se loue et comment ça se loue, ça vous permet quand même de voir, d’imaginer un petit peu les travaux que vous ferez plus tard. Alors, ce que je conseille pour acheter un immeuble déjà loué : ça va être difficile de dire à la banque : moi je projette des travaux, donc je voudrais emprunter 30 000 € de plus, sachant que vos travaux vont peut-être se faire dans un an, deux ans, voire trois ans.

Alors, ce que je conseille dans ces cas-là, c’est quand même d’anticiper ce que vont pouvoir coûter les travaux une fois que le locataire va partir, notamment si vous voulez rajouter une cloison par exemple, ou refaire des tapisseries ou si vous souhaitez refaire une cuisine, une salle de bain, si vous souhaitez meubler votre appartement parce qu’il était loué en nu.

Donc, moi, ce que je conseillerais dans ce cas précis pour acheter un immeuble déjà loué : c’est d’anticiper les travaux qu’il va y avoir à faire et de regarder le montant que cela représente. Vous ne pourrez pas demander au banquier, par contre, ce que vous pourrez demander, c’est lui dire : moi, j’envisage de refaire des travaux dès que les locataires vont partir, donc j’aimerais que vous puissiez me faire un emprunt différé.

Alors, c’est là où on en avait déjà parlé dans une vidéo mais l’emprunt différé prend tout son sens parce qu’il va vous permettre vraiment de mettre de l’argent de côté pendant les premiers mois, puisque là, dès que vous allez signer, vous allez avoir des loyers qui rentrent, étant donné que vous n’avez pas de travaux à faire.

Et ces loyers, vous allez tout de suite les mettre de côté avec l’optique de refaire l’appartement ou les appartements dès que les locataires vont partir. Voilà, ça c’est pas forcément une astuce pour acheter un immeuble déjà loué mais c’est une manière de procéder qui est très intéressante, et ça va être la même manière.

2- Un appartement déja loué et les autres vides

J’en viens à la deuxième situation : on va procéder de la même manière si on veut acheter un immeuble déjà loué et que c’est un immeuble, par exemple dans lequel on a, par exemple : un appartement vide et deux autres loués.
Alors, vous allez pouvoir prévoir les travaux pour acheter un immeuble déjà loué lorsque l’appartement est vide.

C’est-à-dire que vous allez anticiper, les faire estimer et là ça vous permettra d’avoir une enveloppe pour refaire tout de suite le bien qui était vide. Donc, vous allez faire refaire les peintures, la salle de bain, vous allez le remettre nickel et à neuf. Vous allez aussi peut-être le meubler puisqu’on parle de meublés.

Et ce que je vous conseille de faire, c’est de quand même faire un prêt différé. Pourquoi ? C’est assez simple à comprendre : c’est la même raison que tout à l’heure, sauf que là, on va être sur deux appartements occupés au lieu de trois. Donc, l’argent que vous allez mettre de côté, tout de suite pendant ce prêt différé Peut-être pendant deux mois, six mois ou un an, moi je vous invite à le faire le plus long possible (à négocier avec le banquier)

L’argent que vous allez mettre de côté servira lorsque les locataires des deux appartements qui sont occupés à l’instant où vous avez l’immeuble, servira à refaire ces appartements. Voilà, donc l’argent que vous mettrez de côté servira à ça. Donc ça, c’est vraiment la même stratégie que la première fois sauf que là, vous prévoyez pour un appartement vide et vous prévoyez pour deux appartements qui sont occupés.

3- Aucun appartement n’est loué !

Alors, le troisième cas, c’est si vous voulez acheter un immeuble déjà loué et que les trois appartements sont évidemment non loués. Alors, une nouvelle fois, ça aussi ce sont des facteurs bloquant pour certains qui souhaitent acheter un immeuble déjà loué, mais, moi je sais que j’adore ça par exemple, pourquoi ?

Parce que là, vous visualisez tout de suite les travaux que vous voudrez faire. Si vous voulez refaire les trois appartements et bien là, c’est impeccable, puisque vous n’avez pas de locataires et vous allez tout de suite prévoir dans votre enveloppe budget le montant des travaux et vous allez faire l’emprunt de suite.

Alors, j’avais déjà fait une vidéo à ce sujet-là aussi mais je vous invite vraiment, si les appartements ne sont pas occupés, à faire des emprunts au maximum pour tout prévoir. Notamment, là je vous en reparle un petit peu : la toiture, les appartements, tout. Prévoyez bien tout de manière à ne pas être embêté, là, c’est vide, c’est pas loué, donc il faut vraiment en profiter dès le départ.

Ça ne change rien au prêt différé. Je vous invite vraiment une nouvelle fois à mettre en place un prêt différé. Pourquoi ? Parce que le fait que vous ne payez pas tout de suite votre emprunt, ça va vous laisser forcément le temps de faire les travaux. Et ça va vous permettre aussi, de toute manière, si vos travaux sont terminés un petit peu avant, ça va vous laisser quelques mois pour mettre de l’argent de côté et vous permettre ainsi d’avoir cette petite trésorerie qui va peut-être bien vous dépanner à un moment donné.

Donc, de toutes les manières, si on remarque que le prêt différé est très important mais il n’a pas le même rôle : si les appartements sont vides, il va être là pour laisser le temps aux travaux de se faire et éventuellement faire une petite trésorerie après la rénovation des appartements.

Si les appartements sont tous loués, il va vous permettre justement de mettre une trésorerie de côté afin de faire des travaux une fois que vos locataires s’en iront et idem si vous n’avez que deux appartements sur trois qui sont occupés. Ça n’empêche que vous aurez prévu les travaux pour le troisième qui est libre mais pour les deux autres, vous aurez pu mettre un petit peu d’argent de côté pour prévoir les travaux après le départ des locataires.

4- A chaque cas sa solution !

Donc, au final, on va retenir que, lorsque vous voulez acheter un immeuble déjà loué, le prêt différé intervient à chaque moment. Moi-même, j’ai fait l’erreur de ne pas le faire lors de mes deux premières acquisitions et surtout de la première et ça, c’est une erreur. C’est quelque chose que je ne veux plus faire puisqu’en plus, ça se négocie relativement facilement.

Vous allez juste payer les intérêts au départ et le reste du capital, vous le paierez en fonction de ce que vous aurez négocier en termes de déplacements de paiement. Donc moi, je vous conseille de négocier six mois, vous pouvez même monter jusqu’à un an. Je sais qu’il existe jusqu’à deux ans, voire plus, maintenant, essayez de trouver l’équilibre avec le banquier pour que ça passe et vous allez voir que ça vous sera très utile.

Donc, si vous hésitez encore à acheter un immeuble déjà loué, je vous invite à télécharger mon guide qui se trouve juste en-dessous : « 9 étapes essentielles pour acheter meubler et louer une bonne affaire » et je vous dis à très bientôt pour une nouvelle vidéo.

Sur les mêmes thèmes :
Investir dans un immeuble de rapport : 7 erreurs à éviter
Comment bien acheter un immeuble de rapport ?
9 astuces pour optimiser l’achat d’un immeuble de rapport !
La simulation d’emprunt immobilier : combien acheter un immeuble de rapport ?
Un exemple détaillé d’un immeuble de rapport

Comment bien acheter un immeuble de rapport ?

Comment bien acheter un immeuble de rapport ?

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Bonjour c’est Yann du blog Immobilier Meublé Pas à Pas!

Cet article a pour objectif de définir des premiers critères de recherche et de sélection. Les critères sont importants à mes yeux et permettent une première approche non négligeable. Vous verrez des critères vous permettant de sélectionner des immeubles parmi d’autres et aussi des critères à ne pas négliger lors des visites.

L’immeuble de rapport doit être perçu de la meilleure des manières !


Bienvenue sur cette nouvelle vidéo !

Aujourd’hui on va évoquer un point qui est important, quand on démarre, c’est sur quels critères on peut choisir un immeuble en vue d’acheter un immeuble de rapport. Alors, je pars directement sur le fait d’acheter un immeuble de rapport, mais on est d’accord qu’on peut évidemment adapter pour un appartement, mais ça me permet de donner des précisions un peu plus larges. Je vais essayer de séparer en deux parties : je vais d’abord séparer qu’est-ce qui donne envie d’aller voir un immeuble quand on voit une annonce, et aussi quels critères on doit vérifier quand on est sur place. Ça se passe tout de suite après !

Les sites d’annonces et les alertes ?

Revenons sur le sujet des immeubles. Tout d’abord je fais un tout petit rappel qui semble logique et qui l’est. Simplement, pour rechercher des sites d’annonces, pour rechercher on peut être bien évidemment sur Le Bon Coin, sur Seloger.com, PAP.com, et aussi vous avez évidemment le biais de l’agence. Vous passez par l’agence avec qui vous avez établi des contacts comme on l’a vu dans d’autres vidéos, et avec qui maintenant vous commencez à avoir une affinité.

Donc, d’ailleurs je fais une parenthèse, à savoir aussi sur les sites comme le Bon Coin – je le dis parce que moi je l’ai appris assez tard – c’est une astuce toute simple sur le Bon Coin, Seloger.com et autres : vous pouvez créer des alertes avec les conditions qui vous intéressent, et vous recevez un mail automatiquement quand il y a une annonce qui vous correspond et qui sort sur le site.

Vous pouvez mettre immeuble à partir de tel prix à tel endroit… et quand il y a un critère d’un bien qui ressemble à ce que vous recherchez, vous recevez un mail et il suffit d’aller voir l’annonce. C’est quand même plus pratique que d’y aller tous les matins ! Ou alors c’est une solution supplémentaire en plus d’y aller tous les matins.

Quel immeuble choisir pour faire une visite ?

Autre chose, je vais commencer dans un premier temps par : comment je fais pour aller visiter un immeuble ? Quel immeuble je choisis d’aller visiter quand j’en ai plusieurs qui sont sur le Bon Coin ? Alors, il n’y a pas de critère prédéfini. Moi je vais vous en donner quelques uns, peut-être ceux que j’utilise en particulier, mais il y a aussi une histoire d’expérience et de feeling. Alors l’expérience se créé au fur et à mesure : il faut bien avoir quelques critères quand même au départ.

-Les photos

Alors je vais vous en citer quelques uns : tout d’abord les photos. Quand on voit les photos, on peut déjà visualiser un petit peu sur quel type de bien on est, est-ce qu’on va être sur quelque chose avec des travaux, est-ce que c’est du neuf, est-ce que c’est bien mis en avant, … Alors, ça ne suffit pas, mais c’est un premier indicateur pour le feeling notamment.

-L’emplacement quand on veut acheter un immeuble de rapport

L’emplacement dans la ville aussi, en fonction des stratégies : si vous êtes sur du long terme peut-être que vous allez plus facilement pouvoir vous excentrer du centre-ville,que si vous êtes sur du court-terme. En fonction de ce que vous voulez faire ça peut être aussi un critère pour choisir. En fonction de la stratégie, mais aussi en fonction de la praticité.

-Imaginer avec l’annonce

Vous allez voir peut-être, c’est difficile à voir dans les annonces, mais on peut imaginer l’anticiper, voir comment l’immeuble est découpé. Si déjà dans les photos on voit un appartement qui s’encastre avec un autre, ou alors que des chambres en enfilade, … ça peut nécessiter une visite, mais si vraiment il y a des choses qui ne vous parlent pas à ce niveau là, on peut éliminer le bien. Je ferai un point dessus aussi, soit dans une formation, soit dans une autre vidéo, en essayant d’analyser directement une annonce pour qu’on puisse se rendre compte. Je pense que ce sera quelque chose de très parlant.

-Taille et type d’immeuble

Alors, vous pouvez être aussi sur la taille et le type d’immeuble. Ce n’est peut-être pas la peine de commencer sur un très gros bien pour acheter un immeuble de rapport – les règles sont les mêmes mais pour minimiser les risques, peut-être qu’un immeuble avec deux ou trois appartements, peut-être un bail commercial, ça sera plus judicieux dans un premier temps que d’aller créer des stratégies sur sept, dix, huit appartements. Pourquoi ? Parce qu’il y aura peut-être des optimisations que vous allez oublier, et puis peut-être aussi que niveau émotionnel ce sera moins fort.

Donc ça, ce sont les points qu’on peut visualiser quand on voit l’annonce.
Mais dans un premier temps, ce que je conseillerais quand même, c’est d’en sélectionner plusieurs – même si ce sont des appartements – et de bien regarder quand même la ville et l’endroit dans la ville. Si vous connaissez quelques quartiers dans lesquels ça va être difficile de louer, vous pouvez peut-être éliminer directement. On ne va peut-être pas commencer par se tirer une balle dans le pied pour son premier achat par exemple.

Des critères à vérifier avant d’acheter un immeuble de rapport

Voyons maintenant – j’avais déjà fait une vidéo qui correspondait un petit peu à ça, mais j’ai d’autres éléments qui arrivent au fur et à mesure que je n’avais peut être pas cité donc je vais les redire, ça fait partie du thème sur les critères pour choisir un immeuble lorsqu’on souhaite acheter un immeuble de rapport – donc dans un deuxième temps, voyons un petit peu ce qu’il faut regarder quand vous êtes sur place.

Imaginez, vous avez un bon feeling : l’immeuble vous plait, c’est plutôt bien, vous imaginez ce que vous pouvez faire, vous n’avez pas encore fait les estimations et les stratégies financières, mais qu’est-ce que vous allez regarder ?

-La toiture

Alors, la première des choses que je vous conseille de regarder, c’est la toiture. Si vous voyez qu’elle est en place pour dix, vingt, trente ans, ça ne pose pas de souci. Par contre si vous voyez que dans deux ans il faut la refaire, je ne dis pas que ce sera une mauvaise affaire, mais simplement vous faites l’estimation dans les travaux.

Parce qu’une toiture d’immeuble on peut vite être à 10000€, 15000€, 20000€, 30000€ voire encore plus en fonction de comment est fait l’immeuble et en fonction de l’endroit. Soit vous le comprenez dans les travaux, soit il n’y a pas de toiture à refaire : ça c’est un point important.

-Chaque appartement a ses spécificités propres

Je vous en parlais tout à l’heure, regardez bien en termes de praticité : j’en ai discuté il n’y a pas très longtemps avec Guillaume Lanvin, c’est vrai que c’est quand même très important quand chaque appartement au final a ses compteurs d’eau, ses compteurs d’electricité. Pour la location c’est beaucoup plus simple.

Ce sont des frais qui vont être donnés – je parle sur du classique, sur du long termes, je ne parle pas sur de la courte durée – mais simplement ce sera beaucoup plus facile que chacun ait son compteur, paie ses notes EDF ou autres, et paie aussi ses factures d’eau, plutôt que d’avoir des compteurs, des sous compteurs, une charge qui est provisionnée sur un appartement mais qui est prise sur un autre compteur, … C’est tout de suite des complications qui sont un peu pénibles. Et si après vous voulez faire des compteurs individualisés, c’est tout de suite une somme à prendre en compte aussi.

-Electricité à refaire ?

Alors, j’en viens sur un autre point à regarder : regardez bien, peut être avec l’aide d’un expert, mais regardez bien si toute l’électricité est à refaire. Si c’est juste des remises aux normes, passer des câbles etc, on peut être sur quelque chose qui se chiffre raisonnablement.

Par contre si c’est une électricité complète à refaire pour un appartement, pour un T2 par exemple, ce sera difficile de trouver quelque chose au dessous de 5000€. Je donne ce chiffre parce que je trouve que c’est une bonne base quand on refait l’électricité pour un appartement. Donc faites attention à ça, et assurez vous en avec un expert qui fera la visite avec vous à un moment donné.

-Regarder le potentiel “valeur à apporter”

Pareil, quand vous faites une visite, visualisez bien le potentiel. J’en ai déjà parlé de la valeur, mais regardez bien : est-ce qu’un appartement peut être divisé en deux appartements (par exemple peut-être un grand appartement divisé en deux plus petits parce qu’on a vu qu’on pouvait faire deux entrées, deux arrivées d’eau, donc que ça ne posait pas de problème pour faire deux salles de bains, deux toilettes), ou alors un T2 qui pourrait être transformé en T3 parce qu’on a une grande chambre avec deux fenêtres et qu’il est tout à fait possible de couper la grande chambre en deux pour faire un T3.

Ça aura son importance sur le prix de la location et lorsque vous allez revendre, et au final ça va peut-être – dans le meilleur des cas si vous faites une cloison juste à séparer entre deux fenêtres pour créer une pièce supplémentaire, ça peut être un coût qui peut être aux alentours de 800€ ou 1000€.

Alors si c’est pour revendre un bien 10000€, 15000€ ou 20000€ plus cher plus tard et si c’est pour louer 150€ plus cher chaque mois, ça vaut le coup d’y réfléchir. Vraiment. Imaginez que vous ayez la possibilité de le faire sur deux appartements dans un immeuble, ça peut être intéressant.

Autre type d’optimisation que j’ai déjà vu il n’y a pas très longtemps d’ailleurs sur la visite d’un immeuble : une réserve en bas, qui n’appartient à aucun locataire et qui peut tout à fait être louée en local de dépôt, par exemple 50€, 60€, 80€ voire 90€ par mois.

Quelque chose qui est bien entretenu, qui est chauffé, et qui permet de stocker des meubles ou des affaires, soit pour une association, ou alors même qui va permettre de faire un petit bureau pour une association. Donc ça, ce sont des petites choses qui peuvent être optimisées.

Je le cite parce que vraiment je l’ai vu il n’y a pas très longtemps sur un local de 17m² sans fenêtre, mais alors très bien aéré, très propre, très bien chauffé, et ça servait justement de local de dépôt à une association qui mettait des choses qui craignaient le froid. Donc ils avaient besoin d’un dépôt chauffé.

-L’entretien qui a été effectué par le propriétaire

Autre point qui peut être regardé aussi évidemment quand on a l’intention d’acheter un immeuble de rapport, c’est l’entretien qu’a fait le propriétaire. On peut le voir sur l’entretien des locaux, des couloirs, des escaliers en bois, … C’est quand même toujours plus agréable d’avoir quelque chose de propre sur lesquels vous n’aurez pas de travaux à refaire.

Ça peut aller à l’extrême, moi j’ai une nouvelle fois dans l’immeuble dont je vous parlais il n’y a pas très longtemps j’ai vu un propriétaire qui avait carrelé jusqu’à 1m20 de hauteur pour que les gens qui déménageaient n’abiment pas les couloirs. Donc vous voyez, il y a des gens qui sont extrêmement soucieux de la propreté et de la praticité du bien. Ça, ça peut être un point à regarder, et ça veut aussi dire que tout le reste aussi a certainement été très bien entretenu.

-Regarder si l’on peut varier les stratégies locatives

Autre point aussi qui doit faire partie de votre stratégie quand vous visitez un immeuble en vue d’acheter un immeuble de rapport : vous avez le droit de varier les stratégies locatives. Si vous êtes sur du meublé, c’est tout à fait envisageable d’avoir un immeuble dans lequel vous allez avoir par exemple deux grands appartements qui vont être loués sur du long terme parce que vous savez qu’il y a une belle demande, et un studio ou un T2 que vous allez louer sur du court terme parce que vous savez que c’est une ville attractive, que vous avez possibilité de faire de la courte durée, … Pourquoi pas, tout est envisageable. Le tout c’est de le prévoir avant les travaux.

Imaginez, envisagez : comment je peux arranger et qu’est-ce que je peux faire avec. Si vous faites de la colocation, longue durée par exemple, ça peut etre très intéressant : on va prévoir un espace commun et des espaces individualisés en termes de chambres, et qu’il y ait aussi suffisamment de salles de bains pour le nombre de locataires prévus.

-Estimer les travaux avant d’acheter un immeuble de rapport

Autre point à ce sujet, je pourrais donner un chiffre aussi concernant les travaux, puisque le dernier immeuble que j’ai acheté, justement j’ai regardé d’un peu plus près pour pouvoir le poster en vidéo – j’en ferai peut-être une vidéo complète d’ailleurs – mais simplement en estimation on a un apprtement de 37m² donc sur lequel on a tout refait (le sol, les peintures, la plomberie, l’électricité, les cuisines sont équipées et l’appartement est entièrement meublé avec four, machine à laver, canapé d’angle, téléviseur, armoire dans la chambre… plutôt esprit longue durée).

On s’est rendu compte qu’on était 750€ du m² pour tout l’appartement refait et meublé. Alors il n’y avait pas l’électricité à refaire, juste à améliorer, donc on a tout de suite économisé 5000€ par appartement. Mais quand même lors de ces travaux, on a séparé les toilettes de la salle de bains, les salles de bains ont été refaites à neuf, il y a eu l’ameublement des salles de bains, et l’équipement. Donc je vous le redis, entre 700€ et 750€ du m², c’est ce que ça m’a coûté.

Donc en parlant d’immeuble et d’acheter un immeuble de rapport, vous pouvez aller sur l’article que j’ai créé dans mon blog, où j’explique tout sur un immeuble de A à Z. Alors l’idée c’était de ne pas uniquement donner des chiffres, mais aussi de proposer un univers dans lequel j’étais, comment j’ai réfléchi, ça s’est étalé sur quelques mois, quelles estimations j’avais faites, sur quoi je me suis trompé, quelles erreurs j’ai commises, et au final quelles bonnes surprises j’ai eues.

Donc je vous invite à le télécharger, je vous mettrai le lien juste au dessous de la vidéo. Et au dessous vous aurez le lien pour télécharger mon bonus « 9 étapes essentielles pour acheter, meubler et louer une bonne affaire ». Sachez que si vous allez sur mon article dans lequel j’explique tout sur mon immeuble de A à Z, il faudra mettre votre nom et votre mail et vous aurez également non seulement accès à l’article mais aussi accès au bonus que je propose au dessous.

Je vous dis à très bientôt pour une prochaine vidéo !

Pour en savoir bien plus :

Investir dans un immeuble : 7 erreurs à éviter
9 astuces pour optimiser l’achat d’un immeuble de rapport
Acheter un immeuble de rapport déjà loué, bonne idée ?
La simulation d’un emprunt immobilier : combien acheter un immeuble ?
Un exemple d’immeuble de rapport : tous les détails !


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Yann

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