Comment trouver une bonne affaire immobilière ? 7 habitudes à prendre !

Comment trouver une bonne affaire immobilière ? 7 habitudes à prendre !

Comment trouver une bonne affaire
dans l’immobilier ?

Voici des questions qui me sont posées des dizaines de fois par mois sur mon blog.

la bonne affaire immobilièreYann ! Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ? As-tu une méthode ? Et est-ce que cela n’est permis qu’à certaines personnes ?

Si vous faites partie des personnes qui se questionnent sur le fait de trouver des bonnes affaires immobilières, sachez juste que cela est bel et bien permis à tout le monde.

Il convient d’agir avec stratégie et méthode. Ce couplé associé à un travail régulier vous permettra à coup sur de ne pas louper une bonne affaire immobilière.

Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ sur la page : comment investir dans l’immobilier ?

Voici les habitudes que je vous invite à mettre en place pour trouver de bonnes affaires immobilières.

Éplucher les annonces de vente immobilière des sites les plus connus : Le bon coin, se loger …

Ce point vous semble peut être évident mais faites-vous réellement le travail nécessaire pour ne pas louper la bonne affaire immobilière ?

Il convient de regarder les annonces mais aussi de mettre en place des alertes précises et judicieuses en fonction de vos objectifs.

Il existe différentes manières de placer des alertes pour détecter les potentielles bonnes affaires en immobilier. Vous pouvez agir en fonction du secteur, des prix, des mots.

Lors de vos recherches pour détecter la bonne affaire immobilière, pensez à être « large » pour ne rien louper. Réfléchissez en fonction des annonces qui ne sont pas forcément écrites comme on l’imagine.

Un immeuble peut tout à fait s’appeler « ensemble immobilier », « hôtel », « complexe immobilier ».

Je vous invite d’ailleurs à utiliser les guillemets pour sélectionner des annonces qui comporteraient ces mots précis.

Les sites les plus connus pour la vente immobilière sont le bon coin, se loger, paru vendu. Vous pouvez toujours sélectionner d’autres sites.

N’oubliez pas de vérifier sur les sites si des indépendants travaillent dans votre secteur. Certains sont très décriés par les agents immobiliers “plus classiques” mais il n’y a aucune raisons que ces agents immobiliers ne soient pas au moins autant efficace pour déniche quelques bonnes affaires immobilières.

Petite astuce : lorsque vous avez cherché par secteur, par mot entre guillemets ou par un autre critère de recherche, placez vos recherches en favoris, ce sera un gain de temps considérable pour les jours suivants.

Les sites « pourris ou non » des agences immobilières

Ces sites ne sont pas à négliger non plus pour détecter une bonne affaire immobilière. Ceci est vrai pour plusieurs raisons :

alerte bonne affaire immobilièreVous pouvez, pour certains sites, placer des alertes de la même manière que sur les sites les plus connus que nous avons évoqués au dessus.

C’est une démarche à mettre en place sur les sites de votre entourage.

Certaines agences prennent beaucoup de temps entre le moment où elles mettent une affaire immobilière sur leur site et le moment où elles font paraître cette annonce sur les sites les plus connus.

Et oui ! Certains de leurs sites ne sont pas du tout automatisés avec les sites comme le bon coin, se loger et les autres.

Cela signifie que si quelqu’un est plus réactif que vous sur le site de l’agence immobilière, il appellera avant vous pour visiter cette potentielle bonne affaire.

De plus, certaines agences ont des sites très anciens avec des affaires très anciennes parfois uniquement postées par ce biais. Vous n’avez donc aucune chance de les retrouver sur les sites comme le bon coin ou Castorus.

Pour aller plus loin, j’ai déjà eu affaire à un agent qui ne savait même plus qu’il avait un immeuble sur son site. C’est moi, en appelant, qui lui ait rappelé… Avec ce type d’attitude négligente, imaginez les potentielles bonnes affaires immobilières qui « traînent » sur le net.

Cela vous parait dingue que les propriétaires de ces biens immobiliers ne disent rien ? Et pourtant, cela n’est pas une invention de ma part. Certains propriétaires sont déjà multi propriétaire et parfois « se fichent » que la vente d’un de leur bien traîne.

Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ? Castorus !

Ce site ne fait pas l’unanimité, ce que je peux entendre, mais il faut savoir que dans certains secteurs, il permet de dénicher de potentielles bonnes affaires immobilières à transformer.

Quand je dis à transformer, ce n’est pas forcément le cas mais je trouve que ce site peut permettre de trouver la bonne affaire immobilière à créer, par exemple une maison ancienne à découper en plusieurs appartements.

Quoiqu’il en soit, n’hésitez-pas à visiter ce site qui pourra de toute manière vous apporter des informations intéressantes en immobilier dans un secteur assez précis.

Voici le lien vers le site Castorus !

Dénicher la bonne affaire immobilière par les relations humaines

Comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ? L’agent immobilier !

Si vous me suivez un peu, vous savez que j’accorde une grande importance aux relations humaines en immobilier et au rapport gagnant/gagnant.

C’est un concept global qui ressort également dans ma formation IMMO Meublé Pas à Pas ainsi que dans toutes les autres d’ailleurs.

C’est un concept fondamental qui permet d’assurer efficacité et sérénité en toute circonstance. Vous ajoutez la notion de confiance à ceci et le combiné est parfait pour avancer en toute sérénité et en toute rentabilité.

Où je veux en venir et quel est le lien avec le fait de trouver la bonne affaire immobilière ?

bonnes affaires immobilière et agent immobilierLes relations courtoises et franches avec les agents immobiliers qui vous comprennent sont déterminantes pour votre parcours d’investisseurs.

Vous ne pourrez pas travailler avec tous mais quelques relations sincères seront plus qu’utiles.

Imaginez que votre relation avec votre partenaire vous permette d’être au courant de la sortie d’une bonne affaire immobilière sur le marché avant tous les autres investisseurs. Ce serait excellent, n’est-ce pas ?

Et bien cela est tout à fait envisageable ! Et pourquoi cet agent ferait ceci ? Parce qu’il a confiance en vous pour de multiples raisons que vous avez construites.

Ne négligez jamais votre sincérité, votre gentillesse ainsi que votre franchise. Ces qualités seront gage de réussite sur le long terme.

Le notaire peut aussi vous trouver de très bonnes affaires immobilières

Il en va de même avec le notaire. Il est souvent en lien avec des personnes qui souhaitent vendre leurs biens immobiliers ou ceux dont ils ont hérités.

Ils ne courent pas forcément après une commission et ne se presseront pas forcément de vous appeler pour vous dire de venir vite. Mais, presque malgré eux, ils se retrouvent parfois avec des affaires à vendre qui sont potentiellement de bonnes affaires immobilières.

C’est le cas avec les successions ou bien la partie dédiée dans le cabinet à la vente immobilière.

N’hésitez-pas à les contacter et à entretenir des relations courtoises.

N’oubliez-pas non plus que les notaires ont parfois des sites qui peuvent, eux-aussi, cacher quelques bonnes affaires immobilières.

Trouvez la bonne affaire immobilière seul !

Comme on le dit : on n’est pas mieux servi que par soi-même ! Alors pourquoi déroger à ce principe lorsqu’on cherche à trouver de bonnes affaires en immobilier.

Le principe est assez simple. Il consiste à se promener dans une ville et repérer des maisons, appartements ou même immeubles laissés à l’abandon.

L’idée sera ensuite de trouver les coordonnées du propriétaire pour lui faire une éventuelle proposition. Peut-être que lui-même ne sait encore pas qu’il est prêt à vendre.

Le gros avantage de cette activité est que vous êtes seul sur le coup et vous avez des chances que votre proposition soit la première et pourquoi pas la bonne.

Personnellement, je n’ai jamais réussi à acheter de cette manière mais je suis loin de désespérer et même, je compte m’organiser des sessions d’espionnage prochainement pour dénicher la bonne affaire et même l’excellente affaire.

Les enchères : un moyen d’acheter une bonne affaire dans l’immobilier ?

Je n’évoquerai que très peu ce concept même s’il est ou plutôt peut être extrêmement intéressant.

Il s’agit là d’être expérimenté un minimum que ce soit techniquement pour comprendre les procédés mais aussi financièrement. Les enchères immobilières nécessitent de posséder une trésorerie pour pouvoir acheter.

J’ai déjà assisté à des enchères mais personnellement, je n’ai jamais réellement pratiqué. Je ne parlerai donc que très peu d’un système que moi-même, je ne connais que trop peu.

Conclusion : comment trouver une bonne affaire dans l’immobilier ?

Vous avez compris que vous devez mettre des habitudes en place dès maintenant. Ces habitudes sont issus de techniques sur le web mais aussi liées au relationnel avec les professionnels.

N’en négligez pas une seule ! Une bonne affaire immobilière peut « apparaître » sous n’importe quel angle au final. Il n’y a pas de vérité si ce n’est celle de la conviction, de la stratégie et du travail régulier.

Pensez à automatiser pour ne pas y passer des heures chaque jour. Logiquement, une vingtaine de minute par jour sont amplement suffisantes pour faire un tour complet.

N’oubliez pas non plus le simple bouche à oreille, il fait parfois des miracles alors que l’on ne s’y attendait plus.

A très bientôt et excellentes recherches,

Yann

Découvrez plus d’articles sur le même sujet :

Comment gagner votre indépendance financière ?

Comment gagner votre indépendance financière ?

Comment gagner l’indépendance financière ?

indépendance financière

Dans cette série d’articles liés au fait de se constituer un patrimoine immobilier, je ne pouvais pas ne pas évoquer le thème plus générale de l’indépendance financière.

Si celui-ci n’est pas nécessairement en lien unique avec l’immobilier, il se trouve que les investissements locatifs peuvent être une belle composante de cette fameuse indépendance.

Tout le monde en rêve, beaucoup ont l’impression que être libre financièrement n’est accessible que pour les autres mais au fond, qu’en est-il vraiment ?

Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ ici :
comment investir dans l’immobilier locatif

1- Définition de l’indépendance financière

Partons du principe que le fait de devenir indépendant financièrement veuille dire que des revenus, des rentes tombent chaque jour, chaque semaine et chaque mois sur votre compte en banque indépendamment de votre temps passé pour les gagner.

En clair, vous avez des retombées d’argent sans échanger votre temps contre cet argent justement.

Ces revenus, tout frais déduits doivent vous permettre de vivre sereinement, comme vous l’entendez, sans manque particulier au quotidien.

Il faudrait rajouter à cette “définition de l’indépendance financière” le fait d’avoir des revenus plus ou moins automatisés. L’idéal étant de gagner de l’argent même lorsqu’on dort ou que l’on fait une autre activité autre que celle qui permet de gagner de l’argent.

2- L’indépendance financière et vous ?

L’indépendance financière raisonne comme un mythe en France et ailleurs bien sur. Pour beaucoup, il s’agit de toucher des rentes sans “travailler”. Beaucoup ne voient que le résultat final sans imaginer les efforts à mettre en place.

C’est en ce sens qu’ils font de graves erreurs en ne croyant pas que ce n’est pas possible d’atteindre cette fameuse liberté temporelle.

Il faut donc commencer par percevoir les choses à mettre en place et définir des objectifs réalistes, réalisables.

Tout dépendra de vous, de votre motivation et de vos stratégies (immobilières par exemple).

Si vous n’êtes pas encore à ce stade de persuasion, il faudra commencer par balayer les fausses croyances limitantes qui vous empêchent d’avancer. Ensuite seulement, vous pourrez définir de vrais objectifs.

Les mises en place viendront ensuite et la détermination prendra le relais au bon moment. N’oubliez jamais que vos croyances vont vous permettre de mettre en place les processus nécessaires à toute indépendance financière.

Le schéma pourrait se résumer vulgairement à :

Croyances ++ –> Mises en place –> échecs mesurés –> nouvelles actions adaptées de l’échec –> détermination avec réflexion –> échecs mesurés –> adaptation et détermination –> réitération –> résultats ++ et automatisation.

C’est un schéma très succinct. Il a pour unique but de mettre en avant qu’une fois les fausses croyances balayées, il existe tout un processus avant d’obtenir de beaux résultats.

Mais de mon côté, je trouve que le jeu en vaut largement la chandelle même si je n’ai pas encore atteins les dernières étapes.

3- L’indépendance financière se calcule

L’indépendance financière se calcule, c’est à dire qu’elle se réfléchit et s’anticipe pour se fixer de vrais objectifs.

Ils doivent être atteignables, mesurables, réalisables et quantifiables.

Ces facteurs auront une grande importance pour maintenir une détermination hors pair. Après tout, il a déjà fallu du temps pour faire “sauter” les fausses croyances, il serait quand même dommage de ne pas entretenir le travail effectué.

3-1 Des objectifs atteignables et réalisables

Atteignables : l’idée est de trouver le point d’optimisation entre ce qu’il est possible de faire et ce qu’il va être difficile de réaliser. On ne peut pas se fixer des objectifs trop bas mais pas non plus trop durs à obtenir.

En éducation, on appelle ceci la zone proximale de développement. L’exercice doit être suffisamment difficile pour solliciter le travail cognitif motivé du jeune tout en n’étant pas inatteignable pour ne pas le dégoutter.

Vous remarquez que pour solliciter le travail du jeune, il y aura toujours quelqu’un à côté pour le booster. Pour nous, c’est pareil, c’est exactement le rôle de l’entourage qui réfléchit comme nous.

Les investisseurs immobiliers ou autres seront là pour aider à passer le cap, malgré la difficulté.

3-2 Des objectifs mesurables et quantifiables

Sur la route de l’indépendance financière ou sur celle de rentier immobilier (cela peut aller de pair bien évidemment), il faudra être en mesure de percevoir les progrès réalisés tout comme les erreurs commises (pour les perfectionner).

La mesure en termes de qualité et de quantité aura une incidence déterminante sur la motivation et sur les avancées avec progrès.

En immobilier par exemple, il est très important de « se poser » à un moment donné et faire de vrais états des lieux. Les achats immobiliers, la rentabilité, le compte bancaire de plus en plus étoffé sont autant d’indicateurs permettant de mesurer les réelles avancées.

N’oublions jamais de regarder le nombre de personnes de confiance avec qui nous avons avancé. On passe souvent de zéro à plusieurs dizaines en quelques mois parfois. Cet entourage fait parti des aspects à mesurer pour ne pas perdre de vue la valeur positive des progrès effectués.

4- Le lien avec l’immobilier

Est-ce qu’on peut lier le terme de l’indépendance financière uniquement avec les rentes immobilières ?

4-1 L’immobilier et le mental

immobilier et indépendance financièreOui ! Bien sûr, et ce n’est pas parce qu’on a acquis une certaine liberté financière grâce à l’immobilier que toutes les activités autour doivent s’arrêter : au contraire !

Souvent les accélérations dans les avancées immobilières permettent de se forger un mental de battant.

Ce « changement » de caractère ou plutôt le développement de certains aspects de celui-ci fait qu’on entreprend dans d’autres domaines.

Après mes divers investissements immobiliers et dans le monde des mobil home, j’ai eu envie de créer ma propre entreprise, c’est devenu comme une évidence.

N’en déplaise à ceux qui pensent que les formateurs ne sont pas de vrais rentiers ! Ils doivent penser que nous n’avons pas cravaché de la même manière qu’eux ou alors qu’ils sont les seuls sur terre à pouvoir accompagner les néo-investisseurs, ces discours resteront toujours un mystère…

Les investissements immobiliers permettent donc un développement du MINDSET, du mental, d’un état d’esprit.

Et pour être encore plus terre à terre, ces investissements permettent le développement d’une trésorerie sous certaines conditions qui doit engager sur la route de l’indépendance financière si c’est un choix de la part de l’investisseur.

4-2 Le cash flow : critère important pour l’indépendance financière

Pour lier l’immobilier à l’indépendance financière, il est évident que ce type d’investissement doit permettre de gagner de l’argent tout de suite.

Sans ce gain d’argent, aucune chance de devenir libre financièrement et donc de son temps.

Pour ceci, les investissements immobiliers doivent être réalisés méthodiquement avec des objectifs mathématiques clairs. Cela n’empêche en rien de réaliser les investissements en des lieux réfléchis sans être obligé d’acheter des appartements à Paris, à Bordeaux ou encore à Lyon.

Le cash flow, le surplus d’argent net mensuel doit donc exister lors des investissements immobiliers. Il doit lui aussi être pensé pour la suite du parcours.

5- Bien utiliser le cash flow

cash flow et indépendance financière.Gagner de l’argent grâce aux investissements locatifs, c’est bien ! Le gagner en toute sérénité et optimiser le cash-flow, c’est encore mieux !

Comme je l’ai précisé dans un article précédent (comment vivre de l’investissement locatif ? Voir en bas de la page), le cash flow doit être réfléchi.

Lorsqu’on loue en meublé, il est important de prévoir une trésorerie de sécurité. Cela signifie qu’il serait trop risqué de vivre avec 100% du cash flow net chaque mois.

De mon côté, j’ai opté pour une solution d’utilisation simple du cash flow chaque mois :

-50% du cash flow reste sur un compte disponible tous les jours, un compte sécurité en quelque sorte
-50% du cash travaille grâce aux intérêts composés. Il serait dommage que l’argent ne continue pas à travailler chaque jour.

Conclusion

L’indépendance financière pourrait donc  se résumer au fait d’obtenir de l’argent en ayant créé un système permettant de se dégager un temps libre considérable.

Evidemment, cette mise en place nécessite de la réflexion et de se libérer de fausses croyances que l’on nous enseigne depuis des dizaines d’années.

Evidemment, même si on passe le cap des croyances limitantes, la mise en place du système nécessite quelques tracas et un travail important.

Une chose est sure : si l’objectif est de se dégager du temps pour faire ce qui plaît, il ne faut plus échanger son propre temps contre l’argent. Il faut imaginer, sans réinventer la roue, des mises en place permettant de gagner de l’argent chaque mois sans que cela dépende d’un quotidien dédié au travail.

L’investissement locatif intelligent et réfléchi est une solution. S’il est bien pensé, il peut permettre de dégager de belles trésoreries chaque mois tout en accentuant le côté sérénité.

Prenons l’exemple simple d’un de mes immeubles :

Il me coûte chaque mois (remboursements, assurance, entretien mensuel, taxe foncière…) 1011 euros.

Il me rapporte également 1 750 euros en moyenne.

Chaque mois, l’excédent de trésorerie est donc de 739 euros soit 369 euros en compte sécurité et 370 euros qui travaillent…

A très bientôt

Yann


Pour en savoir plus sur le thème de se constituer un patrimoine


Mots clés : indépendance financière – indépendance financière et immobilier meublé

Comment vivre de l’immobilier locatif ?

Comment vivre de l’immobilier locatif ?

 

Comment vivre de l’immobilier locatif ?

vivre de l'immobilier locatifComment vivre de l’immobilier locatif revient à se demander  comment devenir rentier immobilier.

Certains se posent la question de se constituer un patrimoine immobilier, d’autres se demandent clairement comment changer de vie et comment vivre de l’immobilier locatif sans trop de problème.

Chacun ira de sa définition, chacun aura son avis sur ce sujet.

Je vous exposerai le mien qui s’appuiera sur mon expérience mais aussi et surtout sur l’analyse de plusieurs cas qui vivent de leurs investissements locatifs rentables.

Par ailleurs, je vous conseille de lire mon article avec des astuces et conseils de pro’ sur la page :
comment investir dans l’immobilier ?

1- Définition de « vivre de l’immobilier locatif » et nuances

Vivre de l’immobilier locatif correspond au fait de vivre grâce aux loyers des locataires. Jusque là, tout paraît extrêmement logique mais si vous remarquez la phrase, je n’ai pas dit « vivre des loyers des locataires ».

Pourquoi cette nuance ?

Je lis souvent des commentaires sur les réseaux sociaux ou autres secteurs qui « crient au scandale » quand une personne vend quelque chose ou bien fait une autre activité en parallèle de l’immobilier. Le genre de discours qui résonnent ressemblent souvent à :

« S’il vivait vraiment de ses loyers, il n’aurait pas besoin de faire pub pour ça… » « S’il vivait vraiment de ses investissements locatifs, pourquoi vend-il ses formations ? » « Pourquoi a-t-il besoin de faire des activités en bourse s’il est rentier comme il le dit ? »

Ces personnes n’ont certainement pas saisi une chose, on peut vivre grâce aux loyers et non forcément vivre des loyers. C’est une philosophie importante qui consiste à faire travailler l’argent (en l’occurrence l’argent des loyers) pour en gagner davantage.

Que se passe t-il vraiment si la totalité des loyers vous sert à vivre chaque mois ? Vous êtes embêtés au moindre souci financier imprévu ?

On y reviendra tout à l’heure mais je voulais juste remettre certains éléments à leurs places : la majorité des rentiers ne s’arrêtent pas à vivre de leurs loyers. Ils continuent de travailler ou de faire travailler l’argent pour optimiser intelligemment.

2- Se fixer des objectifs clairs de revenus net

devenir rentier immobilierUne des premières choses quand on inspire à vivre de l’immobilier locatif est de définir très clairement le montant que vous souhaitez obtenir chaque mois.

Si vous définissez que vous souhaitez vivre avec 2 500 euros net par mois, il faudra obtenir des cash flow supérieurs à ce montant : on y reviendra plus en détail tout à l’heure.

Le fait de se fixer cet objectif financier vous permettra de vraiment savoir jusqu’ou vous souhaitez aller dans vos acquisitions d’appartements, de maisons et d’immeubles de rapport.

Une fois que vous aurez déterminé le montant du cash flow nécessaire pour obtenir cette valeur mensuelle nette, alors « vous n’aurez plus qu’à » être déterminé et tout faire pour investir dans l’immobilier de manière efficace.

Attention, dans « investir de manière efficace », je veux dire en étant formé et en sachant comment vous y prendre.

Le but est toujours d’agir en toute sérénité et en toute rentabilité. Vous pouvez lire à ce sujet l’article dont le lien est en bas de page (achats de biens immobiliers étape par étape).

3- L’importance du cash-flow

Je fais ce paragraphe même si les notions vont vous sembler certainement évidentes.

Pour vivre de l’immobilier locatif, il est impératif de dégager du cash flow. Cette condition est obligatoire !

Si vous ne possédez que des biens immobiliers qui vous demandent un effort d’épargne, vous ne pourrez jamais devenir rentier immobilier. C’est mathématiquement impossible !

Une nouvelle fois, vous pouvez lire l’article cash flow ou localisation idéale qui traite en partie du sujet. Le lien est en bas de page.

Votre cash flow net (loyers – TOUS les frais) doit être positif !

4- Investir en immobilier de plus en plus intelligemment

Pour vivre de l’immobilier locatif, il va falloir apprendre à apprendre de ses erreurs. En effet, comme dans tout apprentissage, il est nécessaire en immobilier de ne pas commettre les mêmes erreurs plusieurs fois.

Les premières erreurs coûtent parfois assez chères et l’idée n’est pas de dépenser une trésorerie mais bien de s’en constituer une de plus en plus importante.

On veut gagner de l’argent chaque mois pour vivre de l’immobilier et de ses investissements.

Investir de plus en plus intelligemment consiste donc à progresser dans les composantes de l’immobilier (travaux, négociation, gestion travaux, réaliser de bonnes affaires, optimiser les stratégies…) pour réaliser de meilleures affaires dès le départ.

Et cela consiste aussi à développer les stratégies locatives pour gagner en rentabilité, en sérénité et en automatisation.

Ne vous inquiétez-pas, cela vient avec l’expérience si on décide vraiment d’apprendre de ses erreurs et de celles des autres.

5- Comment gérer le cash flow pour devenir rentier immobilier en toute sérénité ?

Essayons maintenant d’entrer un peu plus en détail dans les chiffres. Ce n’est pas une science exacte ici, certains investisseurs ou rentiers apporteraient des nuances à ce que je vais dire.

5-1 Un exemple de gestion de cash flow

Je ne vous propose qu’une vision sereine et une possibilité parmi d’autres de gestion du cash flow. C’est une manière de vivre de l’immobilier locatif.

Prenons l’exemple de Julia qui souhaite vivre grâce à ses loyers. Elle aimerait vivre tranquillement en ayant 2 500 euros net par mois.

Même si elle s’est formée et qu’elle ne possède que des biens immobiliers très bien rénovés et qu’elle est sereine, elle veut absolument garder 30% des loyers sur un compte “sécurité”. C’est un compte qui lui sert en cas d’imprévu  (c’est très intelligent d’autant qu’elle compte louer tous ses biens en meublé).

De plus, elle compte aussi « placer » 10% de ses revenus locatifs en utilisant les intérêts composés. Elle sait ainsi qu’elle peut envisager d’avoir des placements avoisinant les 7 à 11% sur cette somme.

Avec ses objectifs très clairs et biens définis, on peut en déduire qu’elle devra obtenir environ 4166 euros de cash flow :

2 500 € net pour vivre
1249 € (30% du cash flow total net) qu’elle placera sur le compte sécurité
416.5 € (10% du cash flow total net) qu’elle placera par exemple en utilisant les intérêts composés

Si on part de la somme nette que l’on souhaite (2 500€), on peut utiliser la formule suivante :

soit X la valeur totale du cash flow net, alors :

X = 2 500 + (30/100)X + (10/100)X

X = 2 500 + (40/100)X

2 500 = (100/100)X – (40/100)X

2500 = (60/100)X

X = 4166,66

En voulant vivre avec 2 500 € net de cash flow (et en plaçant 10% sur les intérêts composés et 30% en sécurité), Julia devra donc dégager 4 166 € de cash flow net par mois.

5-2 Un autre exemple pour vivre de l’immobilier locatif

L’exemple cité au dessus représente à lui tout seul une philosophie de la gestion du cash flow. Vous avez vu que pour vivre sereinement avec  2 500 € net, il fallait dans ce cas, générer plus de 4 000 de cash flow mensuel.

Cela dit, ce n’est pas insurmontable quand on y réfléchit car cela peut représenter 4 immeubles à 1 000 euros de cash flow net chacun par exemple.

Prenons un autre exemple de gestion de cash flow avec les investissements locatifs :

Nicolas gère 6 appartements dans une ville dynamique, il utilise deux stratégies locatives différentes que sont la colocation et la location courte durée. Les 6 appartements, très bien gérés et optimisés dans leur valeur locative, lui rapporte chaque mois 5 200 euros net net.

Nicolas ne supporte pas l’argent qui dort et souhaite anticiper le remboursement de ces appartements. Sa stratégie est donc de faire travailler un maximum l’argent issu de ses appartements pour rembourser au plus vite ses emprunts.

Il sait qu’une fois ses emprunts bancaires remboursés, il percevra des sommes nettes aux alentours de 10 000 euros. Peut-être que l’imposition aura progressé mais peu importe, il sait que le cash flow généré sera très important.

Nicolas décide donc d’utiliser la stratégie des intérêts composés en utilisant 3 800 euros par mois du cash flow.

Il sait que grâce à cette stratégie, il va développer une trésorerie conséquente pour rembourser au plus vite. Il sait aussi qu’il n’a pas besoin de beaucoup d’argent chaque mois pour vivre.

Sa théorie est aussi axée sur le fait qu’il n’aura que peu de frais d’entretien imprévu puisque tout a été refait à neuf dans ses appartements.

De mon côté, je trouve cette stratégie un peu plus risquée. En meublée, le moindre soucis d’électroménager coûte tout de même assez cher. Posséder une trésorerie de secours reste important pour “dormir plus tranquille”.

6- Quels sont les délais et les accélérateurs ?

On peut se demander en combien de temps on peut devenir rentier ou encore comment s’y prendre pour vivre de l’immobilier locatif rapidement. A quoi doit-on s’attendre et que peut-on mettre en place ?

6-1 Les délais pour devenir rentier immobilier

comment vivre de l'immobilier locatif ?

Soyons clairs tout de suite, il est impossible (ou presque) de gagner l’indépendance financière en quelques mois.

Logiquement, le délais se comptera en année, ne serait-ce que pour la prise en considération des délais qui existent en
immobilier : achat, rénovation…

 

Si nous prenons l’exemple d’un achat d’un immeuble de rapport :

  • Signature du compromis de vente le 2 janvier
  • Signature de l’acte authentique le 28 mars
  • Début des travaux de rénovation le 15 avril (en ayant bien anticipé)
  • Fin des travaux le 26 septembre
  • Finitions, nettoyage et mise en place de l’ameublement le 10 octobre
  • Fin des locations des appartements le 1er novembre

Dans cet exemple, il s’est écoulé 10 mois entre la signature du compromis de vente et la mise en location. C’est un exemple assez proche de la réalité même si on peut faire mieux en terme de gain de temps.

Vous voyez donc que pour un seul achat d’un immeuble, les délais peuvent avoisiner l’année. Vous imaginez donc facilement les délais si votre objectif est de générer un cash flow important et qu’il est nécessaire pour ceci de posséder 3, 4 ou 5 immeubles de rapport.

Attention, je n’ai pas dit qu’il était obligatoire d’avoir autant d’immeubles pour générer de beaux cash flow. Si vous faites coïncider la stratégie de l’immeuble de rapport avec la courte durée par exemple, tout peut être multiplier.

6-2 Les accélérateurs permettant de vivre de l’immobilier locatif

L’immeuble de rapport

Comme dans l’exemple ci dessus, vous comprenez facilement que les délais suggérés, même s’ils sont assez longs, permettent d’obtenir plusieurs appartements en une seule fois.

Le gain de temps est considérable. Si vous achetiez un seul appartement en copropriété, les délais seraient exactement les mêmes. Alors, quitte à passer chez le notaire, autant y aller pour 5, 6 ou 7 appartements d’un coup !

C’est un avantage indéniable que de passer directement par l’achat d’immeubles de rapport. Je ne citerai pas tous les autres avantages mais je vous suggère cette vidéo à ce sujet. J’y expose les avantages d’acheter un immeuble mais aussi toutes les conditions essentielles à bien respecter pour ne pas commettre d’erreurs.

Cliquez-ici pour obtenir votre vidéo 😉 ! 

Les différentes stratégies locatives

Evidemment pour accélérer sur la route du rentier immobilier, il est intéressant de dégager le cash flow le plus important possible.

Pour ceci, il est souvent intéressant de réfléchir stratégies locatives accélératrices de rentabilité : la location longue durée meublée optimisée, la location meublée moyenne durée, la location courte durée, la colocation…

Il convient pour ceci de ne pas faire comme tout le monde parce que c’est à la mode…Mais d’optimiser une stratégie parce qu’elle peut cartonner dans le secteur de l’investissement locatif réalisé.

Je reprends souvent l’exemple de la location meublée longue durée qui peut être un véritable coup de boost pour vivre de l’immobilier locatif.

Dans certains secteurs, elle peut être tout aussi rentable que la location courte durée. A méditer quand on voit le peu de temps à y consacrer…

Conclusion

Vivre de l’immobilier locatif ou devenir rentier immobilier (certains préféreront cette deuxième expression) nécessite de se fixer des objectifs financiers rapidement.

Etre rentier veut aussi dire que l’investisseur gère son cash flow de manière maligne et pense à optimiser celui-ci de manière stratégique. Il apprendra à se servir de ce cash flow pour vivre, il pensera à des bases de sécurité en cas de soucis. Certainement qu’il pensera à faire travailler une partie de cet argent autrement qu’en le plaçant sur un livret A.

Un rentier immobilier vit donc “grâce” au cash-flow et pas forcément “de” son cash flow.

Vivre de l’immobilier locatif demandera un peu de temps et de stratégies qu’il faudra définir en fonction de vos critères de sécurité et de bien être.

Il est envisageable de gagner des mois et même des années en apprenant de ses erreurs rapidement et en utilisant l’immeuble de rapport ainsi que les stratégies locatives en terme de levier.

J’espère que cet article vous inspirera et vous apportera quelques éléments rassurants sur la liberté financière qui au final, n’existe pas que pour les autres.

A très bientôt

Yann


Pour en savoir plus sur le thème de se constituer un patrimoine


Mots clés : vivre de l’immobilier locatif – devenir rentier immobilier – immobilier et sérénité

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Cash flow ou localisation idéale ?

 

Cash Flow, localisation idéale ou les 2 ?

cash flowC’est une question ou plutôt un débat qui revient très souvent !

Pour se constituer un patrimoine immobilier de qualité, doit-on privilégier le cash-flow dont tout le monde parle tout le temps ou doit-on faire en sorte de n’investir qu’en des lieux « idéaux » ?

Après avoir défini les deux notions liées à l’investissement locatif, je vous donnerai mon point de vue lié à mon expérience.

Je m’appuierai aussi sur les résultats qu’on obtenu d’autres investisseurs immobiliers qui sont à l’heure actuelle proche d’être millionnaire.

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1- Cash Flow et localisation idéale : mes définitions

Dans de nombreuses vidéos ou dans de nombreux articles, on peut voir apparaître cette notion de cash flow. Qu’est-ce que cette notion signifie exactement en immobilier ?

1-1 Le Cash Flow

A la base, le cash flow est un terme financier anglo-saxon qui signifie un flux de trésorerie. Si nous rapprochons ce terme de l’immobilier, le cash flow correspond au surplus de trésorerie que permet de dégager un investissement locatif.

Pour résumer et imager, le cash flow correspond donc à l’argent qu’il reste sur le compte bancaire une fois que toutes les charges ont été prélevées sur les loyers entrants.

J’en profite pour faire un point à ce sujet. Quand on parle de charge, il faut à mon sens parler de toutes les charges mensualisées ou annualisées.

On peut penser au crédit immobilier mensuel (composé du capital et des intérêts), à la taxe foncière, aux frais d’entretien, imposition …)

Beaucoup de personnes parlent du cash flow en ne prenant en considération que le remboursement du crédit à la banque. Je pense qu’en faisant cela, il y a omission de données essentielles qui peuvent considérablement atténuer le flux de trésorerie.

Pour rappel : le crédit à la banque prend en considération l’achat du bien immobilier, les frais d’agence et de notaire ainsi que l’ensemble des travaux.

1-2 La localisation « idéale »

Vous avez surement entendu l’expression qui consiste à dire que les 3 choses essentielles en immobilier sont : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement »

localisation et cash flowCette expression rappelle que pour investir intelligemment en immobilier il faut être vigilant à la ville (1er emplacement), le quartier (2ème emplacement) et à l’appartement (3ème emplacement).

J’ai envie de dire que pour le 3ème, il suffit d’acheter des immeubles et le problème ne se pose plus.

De mon côté, je ne suis pas tout à fait d’accord avec ce principe.

Même s’il faut faire attention à certains paramètres pour anticiper des éléments futurs de la ville notamment, ou encore faire attention à éviter certains quartiers moins appropriés pour l’investissement locatif, je crois que s’appuyer uniquement sur ce concept reste une erreur.

La localisation reste importante, je ne dis absolument pas le contraire mais existe-t-il vraiment des localisations idéales ?

Je n’en suis pas certain car nous aurons tous nos définitions différentes. A mon sens, la localisation idéale reste celle qui permet de bien louer, d’imaginer une revente quelques années plus tard (même s’il est difficile de maîtriser ce paramètre).

A partir du moment, ou vous-même seriez capable de vivre dans les appartements que vous proposez parce qu’ils sont sympas, parce que le quartier est plutôt calme ou parce que le travail n’est pas très loin, c’est surement que la localisation n’est pas si mal…

Certains aspects viennent avec le bon sens et d’autres avec les tests.

Autant, je ne peux que vous conseiller de faire des tests pour connaitre la demande locative d’un secteur. Autant je pense qu’il faut faire preuve de bon sens et éviter d’acheter un immeuble situé entre la voie de chemin de fer et la déchetterie.

2- Comment le cash flow se calcule exactement ?

calcul de la trésorerie surplus argent immeuble

Si nous reprenons la définition de la partie 1-1, faisons le calcul du cash flow d’un de mes immeubles.

 

 

 

Il s’agit d’un petit immeuble de 3 appartements (bien situé aussi) :

  • Crédit immobilier mensuel : 611.40€
  • Frais d’entretien extérieur + commun (non compris dans les charges): 60€
  • Taxe foncière : 83€ Imposition : 0€
  • Loyers perçus (100% de taux de remplissage sur le long terme) : 1 280€
  • Cash Flow positif : 525.6€/mois soit 6 307.2€/an

Cette somme correspond donc à la somme restante sur mon compte bancaire tout frais déduits. A moi de savoir comment j’utilise ce surplus en réinvestissant ou en prévoyant d’éventuels frais futurs.

A ce sujet, je conseillerai de diviser la somme en deux parties non égales. 75% en sécurité de roulement et 25% sur les intérêts composés par exemple.

Un cash flow peut aussi être négatif si la somme des frais engendrés dépasse le montant des loyers perçus. L’investisseur immobilier devra donc à ce moment là faire un effort d’épargne pour rembourser les frais et notamment la banque.

On y reviendra tout à l’heure pour justement évoquer ce point avec plus de précision.

3- Comment peut-on augmenter le cash flow ?

Je fais un petit rappel dans cette partie. On reviendra sur l’importance du cash flow et de la localisation en faisant un petit comparatif dans une autre partie tout à l’heure.

Si vous avez compris la notion de cash flow, vous connaissez ou avez anticipé des manières de l’augmenter.

Pour ceci plusieurs solutions :

  • Diminuer le prix d’achat et des travaux (réduisant ainsi les frais de notaire et d’emprunt)
  • Augmenter les loyers en apportant de la valeur (belles rénovations par exemple)
  • Augmenter les loyers en multipliant les stratégies locatives en meublé
  • Booster le nombre de loyers en créant des lots à louer (division officielle par exemple)

En résumé, il faut trouver des moyens de faire entrer plus de loyers et donc plus d’argent tout en étant réfléchi et en agissant de manière optimisée à l’achat.

4- Pourquoi le cash flow et la localisation ne sont pas incompatibles ?

Il est clair que l’idéal est de concilier les deux. Pour réussir à faire ceci, il est intéressant de définir à nouveau la notion de localisation idéale.

4-1 Rappels sur le cash flow et la localisation

equilibre trésorerie et localisation en immobilierComme nous l’évoquions tout à l’heure, il faut peut-être être mesuré sur les emplacements « idéaux » et se créer sa propre définition du terme pour éviter de trop focaliser et donc de ne jamais investir en immobilier.

Si on considère que la localisation idéale n’est pas obligatoirement un appartement dans le centre ville d’agglomération de 150 000 habitants, alors il va être possible de concilier cash flow et bonne localisation.

Pour ma part, comme je vous l’ai dit, je considérerai une bonne localisation comme : être dans une ville avec un certain dynamisme, dans laquelle la demande locative est bien présente.

Et bien entendu, je ferai attention à éviter certains zones plus « pénibles » pour la location : le bon sens !

Quand la réflexion s’oriente ainsi, il est tout à fait possible d’acheter des immeubles de rapport ou appartements qui vont permettre de dégager un cash flow positif et donc une belle rentabilité. Personnellement, je n’aime pas vraiment le terme de rentabilité qui ne me parle que trop peu.

4-2 Qu’en pensent les autres qui ont réussi ?

Beaucoup d’investisseurs, millionnaires aujourd’hui (pour vous donner un ordre d’idée de leur réussite immobilière) ont commencé par optimiser le côté rentabilité et cash flow pour se constituer en priorité une trésorerie.

A votre avis, comment est-il possible d’investir en continu si vous ne prenez pas en considération le fait de gagner de l’argent avec votre bien ? Que va penser votre banquier si votre achat immobilier ne vous rapporte pas d’argent mais au contraire vous fait faire un effort d’épargne chaque mois ?

C’est simple ! Sans chercher à comprendre, il verra que vous ne savez pas gagner de l’argent avec votre investissement immobilier et ne vous prêtera plus. Et ce sera vrai même si c’est le même banquier qui vous aura dit avant : « c’est un bel emplacement que vous avez trouvé là ! »

Focaliser son attention uniquement sur l’emplacement est donc une erreur selon moi. Il faut impérativement trouver ce compromis qui vous permettra de « minimiser les risques » mais aussi de gagner de l’argent chaque mois.

Lorsque vous serez multi propriétaire, je pense que vous aurez tout le temps d’acheter des appartements qui ne feront que respecter l’expression : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ».

5- L’effort d’épargne si on ne réfléchit que « localisation »

Réfléchir que « localisation », c’est comme esquiver toutes les autres composantes importantes de l’immobilier : la trésorerie, les travaux, les impôts…

C’est un peu comme certains plans de défiscalisation qui mettent en avant que l’aspect « réduction d’impôts ». On omet totalement de parler de prix d’achat au m², d’apporter de la valeur… L’idée essentielle mise en avant par les « vendeurs » est de faire miroiter que l’affaire est excellent pour minimiser l’assiette « impôts ».

Ils s’appuient sur une méconnaissance du monde de l’immobilier en disant : « avec nous, l’immobilier vous permettra de payer beaucoup moins d’impôts ».

En réfléchissant un peu, préférez-vous payer 18 000€ d’impôts ou payer un bien 30 000€ trop cher ?

Bref, je ne jette pas la pierre sur ce type d’investissements, certains (avec bonnes conditions) permettent même des rentabilités aux alentours de 5% (c’est mieux que le livret A actuellement).

Je veux simplement mettre en avant que lorsqu’un seul facteur est mis en avant en immobilier, c’est le meilleur moyen d’oublier d’autres points qui sont pourtant essentiels aux avancées sereines.

Pour terminer cette partie, je dois absolument insister sur un point essentiel : l’effort d’épargne et la trésorerie.

Que préférez-vous ?

1- Un investissement qui chaque mois vous coûte de l’argent et qui vous rapportera un surplus dans 10, 15 ou 20 ans ?
2- Un investissement locatif qui chaque mois ne vous coûte quasiment rien ou même rien en terme financier mais qui vous rapportera quand même un surplus dans 10,15 ou 20 ans ?
3- Un investissement qui vous fait gagner chaque mois et qui vous rapportera en plus dans 10, 15 ou 20 ans ?

De mon côté, je me suis positionné ! Je vois l’investissement immobilier comme une entreprise qui permet de gagner de l’argent tout de suite et donc qui rapporte un cash flow immédiatement.

Conclusion

Cet article m’a permis de répondre à quelques questions qui me sont posées sur mon blog.

Où faut-il acheter les appartements, les immeubles ? Pourquoi Yann, nous dis-tu pas dans quelle ville acheter ?

La ville doit être analysée et comprise par l’investisseur, c’est une évidence. Il faut une certaine maîtrise du secteur et des connaissances par tests sur la demande locative. Cela ne change rien au fait que la ville qui vous semble idéale pour débuter et enchaîner ne « parlera » en rien à d’autres investisseurs.

A l’heure actuelle, je connais des centaines d’investisseurs et des centaines de villes dans lesquelles ils investissent. Chacun y concocte son programme vers la liberté financière et y trouve son compte.

Certains réagiront négativement à ce type de discours et me rappelleront mais « qu’en sera-t-il quand ce type de villes perdra tout dynamisme ? »

Et je rappellerai tranquillement que la taille des villes n’a rien à voir avec le dynamisme et que des outils existent en plus des tests physiques pour faire quelques analyses.

A très bientôt

Yann


Pour en savoir plus sur le thème de se constituer un patrimoine :


Mots clés : cash flow, investissement locatif meublé, localisation, emplacement

Castorus : 1 détecteur magique de rentabilité en immobilier

Castorus : 1 détecteur magique de rentabilité en immobilier

Castorus : un vrai détecteur de rentabilitéLorsqu’on débute il faut avoir non seulement des bases essentielles de calcul mais aussi des sites sur lesquels chercher des biens potentiellement rentables.

C’est exactement en ce sens que je vous propose cet article sur un site particulier : Castorus !

Voyons dans le détail pourquoi cet outil pourra peut-être devenir un vrai détecteur de biens immobiliers rentables.

1- Castorus : c’est quoi ?

Castorus est un site d’annonces immobilières particulier, il n’a rien à voir dans son fonctionnement avec les sites comme Le Bon Coin, Se loger, Paru Vendu…

Il s’appuit sur les annonces  de différents sites comme Le Bon Coin et Se Loger par exemple. Il met ensuite en avant l’historique des annonces.

Ce point vous permet d’avoir de nombreux détails importants sur les biens immobiliers mis en vente.

Je vais vous exposer justement ce que Castorus met en avant sur son site et comment cela peut nous être très utile.

2- Les informations données par Castorus

Voyons les éléments proposés par le site :

2-1 Votre arrivée sur Castorus

Lorsque vous arrivez sur le site Castorus, vous avez accès à différents types d’informations. Le plus simple étant par exemple d’aller sélectionner la région, le département et la ou les villes.

Vous choisissez bien évidemment le lieu qui correspond à vos recherches. Rien ne vous empêche, bien au contraire, d’en profiter pour observer les tendances du marché immobilier dans d’autres secteurs.

2-2 Les informations utiles données

Vous allez trouver différentes informations, voyons lesquelles :

2-2-1 Le prix au mètre carré

Limoges m² informations castorus

Le premier élément que vous allez trouver sur le site Castorus, c’est le prix au mètre carré en fonction du type de bien que vous cherchez. Le pirx au m² d’un terrain, d’une maison ou bien des appartements.

Vous verrez en même temps si la tendance est à la hausse ou plutôt à ma baisse pour ce prix.

2-2-2 Les bonnes affaires dans la ville

Castorus les bonnes affairesAu dessous, vous verrez différents biens sélectionnés avec pour intitulé : les bonnes affaires.

Le site Castorus propose à cet endroit les affaires immobilières en dessous du prix du marché.

Ce peut-être un premier indicateur pour faire quelques sélections.

2-2-3 Les annonces en baisse

Comme son nom l’indique, vous verrez dans cette partie, les biens immobiliers qui ont un prix en baisse les derniers temps.

Prix en baisseVous verrez depuis combien de temps les biens sont en vente.

Vous verrez également à quel point les appartements ou les maisons ont diminué en terme de prix.

Ce sont des indicateurs extrêmement intéressants.

Vous pouvez bien évidemment cliquer sur n’importe quelle ligne pour avoir plus d’informations ensuite. Vous aurez d’ailleurs, en cliquant, une vue plus globale sur la date exacte de la baisse de prix et le montant de la diminution.

Cliquez ensuite sur « cliquer ici pour consulter l’annonce ».

2-2-4 Les dernières annonces

Vous verrez aussi au dessous les dernières annonces publiées. Celles-ci sont peut-être déjà plus « connues » puisque vous aurez surement mis des alertes sur d’autres sites vous permettant d’être prévenu en temps et en heure.

2-2-5 Les biens morts sur Castorus

Biens morts castorus

Cette catégorie est originale sur le site Castorus, elle vous permet de voir des biens en vente depuis longtemps, depuis très longtemps.

En fonction des régions, il est possible de réaliser un très gros « coup » avec ce type d’annonces en lignes.

Nous en reparlerons dans la partie négociation mais je crois ne rien vous apprendre en vous disant le potentiel de négociation existant sur un bien en vente depuis 3 ans…

2-2-6 Le cas des immeubles de rapport

Concernant les immeubles de rapport, vous disposez des biens en vente avec les informations suivantes : prix, date de mise en vente, prix au m².

En cliquant sur la ligne, vous pourrez obtenir également plus d’informations.

3- Castorus : une aide précieuse à la négociation des biens immobiliers

Castorus historique appartement

En plus de regrouper un maximum de biens immobiliers, le site Castorus vous apportera des informations sur des points que vous ne trouvez pas forcément sur les autres sites d’annonces.

Vous trouverez des prix au m² et toutes les informations que nous avons vues au dessus. Je ne vais pas m’étendre à nouveau sur ces points.

Imaginez le « pouvoir » que vous donnent toutes ces informations précieuses sur un vendeur.  Vous pourrez répondre à des questions essentielles avant de faire une offre comme :

Le vendeur est il pressé de vendre ?
Le bien est-il en vente depuis longtemps ?
Le prix affiché correspond-il au prix du marché ?
Le vendeur a-t-il proposé des baisses de prix les derniers temps ?

Vous allez pouvoir anticiper « l’état psychologique » du vendeur. Simplement, imaginez que vous fassiez une offre à une personne qui vend un bien immobilier depuis  1 an alors qu’il n’en a jamais eu…

Même si vous proposez, dans ce cas, un prix très bas, vous susciterez obligatoirement une réaction. Le vendeur lui-même ne sait certainement pas jusqu’à quel prix il est prêt à descendre.

Vous vous dites peut-être que si un bien est en vente depuis tout ce temps, c’est qu’il n’est pas terrible et qu’il ne se revendra jamais.

Croyez-moi ! C’est complètement faux !

J’ai réalisé une de mes meilleures affaires avec un bien qui était en vente depuis des mois. Il était « simplement » très mal présenté et la vendeuse se montrait très agressive inutilement.

Et si je devais le revendre actuellement au prix auquel je l’ai acheté avec les travaux, je pourrai proposer un bien à plus de 10% de rentabilité nette à quelqu’un… Croyez-vous que j’aurai quelqu’un qui sera intéressé ? Je pense que oui donc n’ayez pas d’inquiétude à ce sujet.

Si vous apportez de la valeur, vous vendrez !

4- Et si les annonces sont enlevées et remises plus tard ?

J’ai longtemps cru que c’était une limite du site. Si les annonces étaient supprimées et remises plus tard, comment le site Castorus pouvait créer un historique sur les annonces ?

En fait, en me renseignant plus précisément (oui, j’ai mis du temps Rire pour l'immoblier), j’ai compris que le site d’annonce se basait sur le contenu des annonces. Cela signifie qu’il les « identifie » rapidement pour retracer leur parcours.

Ce qui pourrait éventuellement être une limite viendrait du fait que les agents ou vendeurs modifient leurs annonces.

En conclusion, le site Castorus peut-être une vraie mine d’informations utiles.

Evidemment, dans certaines zones très tendues en termes d’investissement locatif, les « biens morts », c’est-à-dire en vente depuis très longtemps sont rares.

Attention toutefois à ne pas négliger ces biens dans des zones plus accessibles. Vous risquez d’être surpris par les pépites qui y nichent.

N’oubliez jamais qu’un vendeur pressé (qui a baissé le prix 3 fois en deux mois) ou un vendeur qui n’y croit plus ne sait certainement pas lui-même jusqu’où il est prêt à aller en termes de descente de prix…

Croyez en vous, croyez en vos propositions et osez des demandes très basses ! Vous serez peut-être même surpris vous-mêmes Rire pour l'immoblier.

J’ai moi-même réussi à acheter une maison 25 000 euros alors qu’elle était en vente à plus de 60 000 euros.

 

Sur le même sujet, si vous voulez en savoir encore plus :

A très bientôt,

Surtout n’hésitez-pas à nous faire part de vos expériences avec ce site en laissant un commentaire !

Yann MARJAULT

3 manières d’augmenter le taux de rentabilité en immobilier

3 manières d’augmenter le taux de rentabilité en immobilier

Taux de rentabilité en immobilierRéaliser un investissement immobilier rentable est un point important surtout si on débute dans le milieu de l’investissement locatif.

Un bien peut être plus ou moins rentable mais quoi qu’il arrive, il existe des biens immobiliers qui vont être plus propices à l’amélioration de cette rentabilité.

Le tout va être d’user de stratégies efficaces pour améliorer la rentabilité de ceux-ci.

Voyons ensemble 3 manières d’augmenter le taux de rentabilité immobilier.

1- Rappel sur le taux de rentabilité en immobilier

En règle générale et essentiellement dans cet article, ce que j’évoque par le taux de rentabilité immobilier se rapproche énormément de la rentabilité locative.

Faisons un rappel simple pour à nouveau évoquer les différentes rentabilités :

1-1 La rentabilité brute

La rentabilité brute est égale au montant de l’achat immobilier additionné des travaux et des frais de notaire divisés par le montant des loyers annuel et multiplié par 100.

                                                          Loyers annuels
Rentabilité brute  =     100 X               ___________________________________

                                                           Achat total (acquisition + frais de notaire + travaux+ frais d’agence)

Le taux de rentabilité immobilierElle ne donne qu’une indication sur le potentiel réel du bien immobilier locatif. Pour plus de précisions, il convient de prendre en considération la rentabilité nette de frais.

Vous verrez beaucoup d’investisseurs évoquer la rentabilité de biens immobiliers en utilisant la rentabilité brute. Elle peut surement servir d’indicateur lorsque l’on compare des villes.

De mon côté, je ne me sers que très rarement de cet indicateur. Je ne le trouve que très peu parlant lors de mes investissements.

1-2 Taux de rentabilité en immobilier : la rentabilité nette

Pour la rentabilité nette, il y a une différence importante dans la règle de calcul. Différents frais vont être enlevés aux loyers annuels.

                                             Loyers annuels – (taxe foncière + assurances + frais d’agence loc + entretien…)
Rentabilité nette  =     100 X          __________________________________________________________

                                            Achat total

Le résultat est beaucoup plus précis et vous permet à l’occasion de poser par écrit les différents frais qui seront liés à votre investissement locatif.

1-3 La rentabilité nette nette

La rentabilité nette nette est encore plus précise que la précédente puisqu’elle prend en compte l’imposition que vous tenterez de diminuer au minimum.

La formule devient :

                                                               Loyers annuels – (total des charges) – (impôts)
Rentabilité nette nette  =     100 X         _________________________________________

                                                            Achat total

2- Le taux de rentabilité en immobilier dépend de plusieurs facteurs

La rentabilité dépend de plusieurs paramètres sur lesquels vous pouvez plus ou moins intervenir.

2-1 La localisation de la ville et la localisation dans la ville

Bien évidemment, il sera difficile pour ne pas dire impossible de comparer les rentabilités de deux biens qui ne sont pas localisés au même endroit. Un bien situé dans une ville de 20 000 habitants ne proposera jamais la même rentabilité qu’un bien situé dans une ville de 400 000 habitants.

La taille de la ville n’est pas le seul facteur mais je voulais vous proposer un exemple parlant.

2-2 Diminuer en partie l’achat et les frais

C’est un point qui semble évident et qu’il l’est. Si vous diminuez votre prix d’achat, vous allez augmenter votre rentabilité. Parfois, le prix d’achat d’exposé au départ ne correspondra absolument pas au prix d’acquisition final.

taux de rentabilité en immobilier négociation Me concernant, je n’ai jamais acheté au prix initial.

Dans certaines régions (plus que dans d’autres), il est possible de négocier de manière très importante, parfois jusqu’à 50% du prix initial.

Comment cela est possible ?

En comprenant que tous les vendeurs ne sont pas dans le même état d’esprit lorsqu’ils vendent et que tous les secteurs en France ne regorgent pas d’investisseurs prêts à prendre des risques mesurés…

Pour vous donner un exemple d’état d’esprit de vendeurs, il suffit de prendre un cas simple.

Imaginez simplement 2 personnes qui viennent d’hériter d’un bien qu’elles ne voulaient absolument pas. Il se peut tout à fait qu’elles ne souhaitent pas du tout « rester  avec ce bien sur les bras » et qu’elles soient prêtes à accepter une offre à la baisse.

Certains vendeurs ne savent pas eux-mêmes jusqu’à quel point ils sont prêts à accepter une offre et se retrouvent dans des positions délicates lorsque un acheteur potentiel leur propose un prix pour leur immeuble de rapport ou leur bien immobilier.

Pour revenir sur le thème de la rentabilité, l’achat d’un bien immobilier locatif doit se faire de manière réfléchie. Il faut essayer d’obtenir le prix le plus bas pour ainsi augmenter la rentabilité et par la même occasion le Cash-Flow.
En même temps que cette diminution de prix d’achat, vous diminuerez aussi les frais de notaire qui sont liés au prix d’acquisition.

2-3 La négociation du prix d’achat

J’insiste un peu sur ce point car il me paraît capital lorsqu’on débute en immobilier notamment. Pour commencer à investir, vous devrez faire vos preuves avec le banquier. Vous devrez gagner de l’argent avec vos biens immobiliers.

Pour gagner de l’argent dès le départ, il faudra dégager un Cash-Flow positif et donc rembourser chaque mois la somme la plus basse possible. Pour ceci, la plupart du temps vous devrez négocier le prix d’achat au départ.

La négociation est toujours plus « simple » dans des zones moins tendues en termes d’immobilier.

Je pense à des villes de tailles moyennes dans lesquelles la concurrence à l’achat est peut-être moins forte qu’ailleurs et dans lesquelles les biens immobiliers ne partent pas forcément en une journée.

Il se peut même que certaines affaires potentiellement très rentables soient en vente depuis plusieurs mois…

Imaginez l’état d’esprit d’un propriétaire vendeur d’un immeuble de rapport qui a mis en vente son bien immobilier depuis 6 mois et qui n’a fait que 2 visites…

Soit l’affaire n’est pas valable, soit personne n’a perçu le vrai potentiel de l’immeuble.

Quoiqu’il en soit, si on considère le bien sain et potentiellement rentable, imaginez la puissance et la valeur que risque de prendre votre offre même si elle est jusqu’à 30, 40 voir 50% au dessous du prix.

Peut-être que le vendeur la rejettera directement mais il ne restera pas indifférent à une offre d’achat qu’il n’espérait peut-être pas.

Ma conclusion : n’hésitez-pas à faire des offres agressives dans certains cas en ayant un maximum d’informations sur le vendeur !

2-4 Augmenter les loyers (apporter de la valeur)

Un autre point est primordial et évident pour augmenter la rentabilité d’un investissement locatif meublé : il faut les louer le plus cher possible !

Pour ceci, il convient de bien réfléchir et d’optimiser les appartements de la meilleure des manières. Vous pouvez utiliser les techniques de transformations et toute autre stratégie vous permettant d’apporter une grande valeur. J’insiste beaucoup sur ce point sur mon blog, mais à mon sens c’est très important pour la location et pour anticiper une éventuelle revente.

3- Louez plus cher en meublé !

L’immobilier meublé est extrêmement intéressant pour augmenter la rentabilité d’un investissement locatif.

3-1 Apportez une grosse valeur

Augmenter le Taux de rentabilité en immobilier avec le meubléEn plus de la rénovation, vous allez apporter une grande valeur à vos biens. Le meublé permet d’apporter la touche finale à vos appartements en termes de finitions.

Votre bien immobilier devient niquel, il est rénové en étant aux normes et en plus vous l’équipez. Il devient maintenant un potentiel coup de cœur.

Les locataires potentiels se projettent beaucoup plus rapidement et ceci est un vrai avantage pour les photos et les visites.

Si nous revenons à notre thème de rentabilité, la location meublée permet sur le long terme de louer plus cher que la location nue.

3-2 Multipliez les stratégies pour booster la rentabilité

Augmenter le Taux de rentabilité en immobilier avec le meubléL’immobilier locatif meublé permet en plus de multiplier les stratégies locatives.

Celles-ci sont évidemment sources de rentabilité supplémentaires et plus élevées.

Il suffit de prendre un exemple simple de colocation qui peut permettre de doubler ou tripler les montants des locations mensuelles tout en minimisant les risques.

Seuls les appartements meublés, équipés et pensés lors des travaux vous laisseront ces possibilités de diversifier.

3-3 Achetez des immeubles et boostez le taux de rentabilité immobilier

Ce dernier point est aussi source d’augmentation de rentabilité. Acheter un immeuble de rapport vous permettra non seulement de posséder plusieurs biens au départ mais en plus, il est souvent plus facile de négocier le prix au départ…

Je peux vous assurer une chose : “lorsque vous commencez à acheter des immeubles, il devient très difficile de faire machine arrière”.

Sur le même sujet, si vous voulez en savoir encore plus :

Yann MARJAULT